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Comment bien cibler pour un achat locatif dans le neuf ?

Le premier point essentiel en matière d’investissement immobilier est le choix de votre bien. Différents éléments vont entrer en ligne de compte pour vous assurer de la pertinence de votre acquisition.

  • La ville : toutes les villes n’offrent pas les mêmes opportunités. Dans certaines villes de France, la demande locative est plus importante. Or, l’un des pires ennemis de l’investissement immobilier locatif n’est autre que la vacance locative, à savoir l’inoccupation du bien neuf. Aussi, dans un premier temps, nous vous conseillons d’étudier différentes villes et de vous renseigner pour déterminer si l’offre de logements est suffisante pour répondre à la demande. Songez à consulter l’évolution démographique de la ville, c’est un indice intéressant également.
  • L’emplacement : le choix de la ville n’est pas une fin en soi. Dans chaque ville de France, on retrouve des quartiers beaucoup moins prisés que d’autres. Insécurité, manque de commerces, de services, certains quartiers sont délaissés par les locataires. Là encore, une étude du marché immobilier local s’impose pour trouver un bien immobilier neuf qui se distingue par sa situation. Privilégiez la proximité des commerces et des transports en commun. Ensuite, le choix se fera selon le type de bien. Tandis qu’un bien familial trouvera preneur près des écoles, par exemple, un appartement neuf du studio au T2 sera idéal en centre-ville près des transports et des lieux de convivialité ou à proximité d‘une université.
  • La rentabilité du bien : en matière d’investissement locatif, le banquier va vous parler rentabilité. Le calcul de la rentabilité brute est simple : montant des loyers annuels / prix d’acquisition x 100. Attention, on va vous parler de rentabilité brute, mais aussi de rentabilité nette en prenant en compte les charges. En réalité, vous devrez voir plus loin. Un bien vous offrant une rentabilité moyenne, mais vous laissant espérer une belle plus-value à la revente est à envisager.

Bénéficier des dispositifs d’investissement

Lorsque vous achetez dans le neuf, vous pouvez envisager des dispositifs fiscaux intéressants pour optimiser votre fiscalité.

Le plus connu est certainement la loi Pinel. Celle-ci vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % du montant de votre opération financière (plafonné à 300 000 €) selon la durée d’engagement de location (de 6 à 12 ans). De cette manière, non seulement vous constituez votre patrimoine immobilier pour mieux préparer l’avenir, mais vous bénéficiez d’un avantage immédiat. La loi Pinel est dédiée aux investissements dans le neuf, son pendant dans l’ancien est le dispositif Denormandie.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est également à envisager. Contrairement à la loi Pinel, qui impose d’investir dans un appartement nu, le statut LMNP permet d’investir dans un meublé, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Il permet, lui aussi, de bénéficier d’un avantage fiscal : un abattement de 50 % sur les revenus locatifs avec le régime micro-BIC, contre 30 % pour une location nue. Notez d’ailleurs que le régime fiscal peut être modifié tous les ans contre 3 ans en location nue. En revanche, avec le statut LMNP, vous ne pouvez déduire votre déficit foncier de vos autres revenus, il ne peut s’appliquer que sur vos revenus locatifs.

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Quels sont les avantages de l’immobilier locatif dans le neuf ?

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien, la question peut naturellement se poser. Si les deux solutions peuvent raisonnablement s’envisager, force est de constater qu’un bien immobilier neuf offre des avantages non négligeables.

Vous bénéficiez, en premier lieu, des garanties du neuf :

  • La garantie de parfait achèvement court pendant un an et permet de bénéficier d’une prise en charge des travaux liés aux malfaçons constatées lors du procès-verbal de réception ;
  • La garantie biennale vous protège durant 2 ans contre les dysfonctionnements des équipements qui ne sont pas liés au bâti. L’assurance du constructeur prend, par exemple, en charge les réparations pour un radiateur défectueux, un problème de plomberie, etc. ;
  • La garantie décennale vous couvre durant 10 ans pour toutes les malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination, en l’occurrence l’habitation.

Mais ce sont, en réalité, bien d’autres avantages que propose le neuf :

  • Des frais de notaire réduits : ils s’élèvent à 2 à 3 % du prix du bien contre 7 à 8 % dans l’ancien ;
  • Vous n’avez pas de travaux à prévoir à court terme. De cette manière, vous préservez votre budget en évitant toute mauvaise surprise (réfection d’un ascenseur, d’une toiture, ravalement de façade, etc.) ;
  • Vous privilégiez d’un bien conforme aux dernières normes environnementales. Aujourd’hui, le coût de l’énergie explose. Proposer à des locataires un bien neuf parfaitement isolé leur assurant des économies d’énergie est un véritable argument ;
  • Le bien est éligible notamment à la loi Pinel pour réduire votre imposition de manière importante (jusqu’à 5 250 € par an) ;
  • Les biens neufs doivent pouvoir accueillir les personnes handicapées, ce qui ouvre votre location à un public plus large.
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