Éviter les intérêts intercalaires : pensez à l’amortissement direct
C’est quoi des intérêts intercalaires ?
Dans certains projets immobiliers, et notamment lorsque vous empruntez pour réaliser des travaux importants, construire une maison, ou acheter un logement neuf et en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous êtes souvent sujets à un cumul de charges qui peut parfois s’avérer problématique.
En effet, lors de l’attente précédent votre emménagement, vous devez continuer à supporter votre loyer actuel, tout en y rajoutant les mensualités du prêt contracté pour réaliser votre achat. C’est pourquoi, pour remédier à cette situation, votre banquier peut vous proposer de différer les mensualités le temps que le nouveau logement soit achevé, ce qui est plus avantageux qu’un remboursement sans différé.
Dans ce cas de figure, le montant du prêt est débloqué par tranches en fonction de l’avancement des travaux. À chaque tranche de fonds débloquée, la banque applique des intérêts intercalaires qui sont généralement calculés au même taux que celui du prêt. Ainsi, la mensualité augmentera par palier, en fonction du capital effectivement débloqué.
Notez que parfois, certains établissements bancaires proposent de « ne pas payer d’intérêts intercalaires » durant la construction. Cette facilité n’a cependant rien d‘un cadeau. En réalité les intérêts intercalaires seront juste répartis sur le montant global de la dette dont le remboursement commencera à la remise des clés. Cela revient donc à vous accorder un différé sur le remboursement des intérêts intercalaires, et non à vous en exonérer. Dans certaines situations, cette solution peut toutefois se révéler intéressante.
Les opérations immobilières qui comprennent des intérêts intercalaires
- Nous l’avons vu, la vente sur plan d’un logement neuf comme la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est l’opération immobilière qui nous vient premièrement en tête lorsqu’on évoque le sujet des intérêts intercalaires.
- Déjà évoqué plus haut, l’achat d’un bien immobilier qui nécessite d’importants travaux peut aussi comprendre de nombreux intérêts intercalaires qu’il convient d’éviter au maximum.
- Enfin et dans des proportions moindres que les précédentes mais négligeables néanmoins, la construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) suscite des intérêts intercalaires.
Intérêts intercalaires et frais supplémentaires
Si les intérêts intercalaires se révèlent déjà assez onéreux, il arrive parfois que leur application génère des frais supplémentaires. En effet, certaines banques ajoutent parfois en supplément une commission d’engagement sur la somme qui reste à débloquer. Cette commission, exprimée en pourcentage des fonds non débloqués, s’ajoutera à vos mensualités, ayant pour effet d’alourdir encore le coût de votre emprunt. Il est par conséquent important de vérifier avant la signature du prêt qu’aucune commission d’engagement ne vient alourdir le montant des intérêts intercalaires.
Attention également à la loi qui interdit au promoteur de vous réclamer plus de 95% du prix du bien immobilier avant la remise des clés. Son but est de vous permettre de vérifier les éventuels vices de fabrication et de ne faire débloquer les 5 % restants que lorsque les réparations demandées ont été réalisées. Cependant, les intérêts intercalaires sont toujours dus durant cette période, ce qui peut augmenter le montant du financement de votre achat. Ils ne prendront en effet fin qu’au versement des 5% restant, laissant leur place au remboursement des mensualités.
Notez enfin que l’assurance emprunteur sera aussi à payer durant toute la durée de l’emprunt, cela incluant la période pendant laquelle les mensualités sont différées. A ces intérêts intercalaires s’ajouteront donc les mensualités de l’assurance de votre prêt immobilier.
Éviter les interêts intercalaires avec un amortissement direct
Comme on peut aisément le constater, un prêt aux mensualités reportées s’accompagne d’un coût sensiblement supérieur à celui prévu initialement par l’addition : capital + intérêts + assurance. Même si ce n’est pas toujours possible, il est préférable d’opter pour un amortissement direct. Dans cette configuration, la banque débloque l’intégralité du prêt et vous commencez à rembourser immédiatement.
L’amortissement direct est souvent la meilleure option, notamment lorsque le logement est habitable en tout ou partie, mais nécessite des travaux. Si les lieux ne sont pas habitables, vous pouvez demander un report des mensualités en ce qui concerne le capital, pour ne payer que les intérêts. Cette solution vous permettra de faire face aux charges de loyers ou autres tout en évitant le coût souvent élevé des intérêts intercalaires. La banque acceptera d’autant plus aisément si les travaux sont de courte durée.
L’intérêt de l’amortissement direct est donc non négligeable, que le prêt immobilier soit pour un achat en VEFA, pour une construction, ou même, comme énoncé un peu plus haut, pour un achat non habitable sur le moment. Cela vous permet en effet de commencer à amortir de manière immédiate le capital, ou les intérêts, tout en vous évitant les frais intercalaires !
