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Location accession et PSLA : solution pour les primo-accédants aux revenus modestes

La location accession, qu’on appelle également la location vente, donne l’occasion à un ménage d’acquérir un logement avec ou sans apport personnel. Contrairement au prêt classique, le PSLA n’est consenti qu’à des organismes HLM, SEM ou promoteurs privés afin de financer l’acquisition de logements neufs. L’obtention du prêt est liée à un agrément préfectoral et à la signature d’une convention.

Pour ce qui est des conditions d’accès au PSLA, le dispositif ne concerne que la résidence principale. Grâce au mécanisme de la location-accession, le logement peut ensuite être transféré à un acquéreur aux revenus modestes. Pour le PSLA de 2017, les plafonds de ressources pour pouvoir accéder à la location-accession sont fixés entre 31 501 et 65 396 € en zone A, puis entre 23 878 et 44 782 € en zone B et C (pour un logement de 1 à 5 occupants et plus).

La location accession se déroule en deux étapes. La première est la période jouissance durant laquelle l’occupant du logement est assimilé à un locataire avec les mêmes droits et les mêmes devoirs. Il peut par contre assister aux réunions de la copropriété.

  • Il verse une redevance qui se compose d’une partie nommée « fraction locative » et qui correspond au paiement habituel d’un loyer.
  • Une autre partie baptisée « fraction acquisitive » qui viendra en déduction du prix d’achat.

Les deux étapes de la location vente PSLA

Le PSLA se décompose en deux phases :

  • La première phase est dite locative, avec une durée variable de 1 à 4 ans. Durant cette période, l’accédant est considéré comme locataire du logement. La redevance est composée de deux fractions, dont l’une nommée locative. Elle correspond à l’équivalent d’un loyer. La deuxième est dite acquisitive et se cumule pour constituer un apport personnel minimum. Elle permet de vérifier en même temps la capacité de l’accédant à honorer par la suite les mensualités du prêt.
  • Passée une période minimale variable, l’accédant peut demander la levée de l’option. Il peut alors soit mettre fin à la location, soit en faire l’acquisition. Les sommes versées au titre de la phase locative sont dans tous les cas conservées par l’organisme ou le promoteur. Si l’ancien locataire décide de faire l’acquisition du logement, les sommes cumulées au titre de la phase acquisitive viennent en déduction du prix du logement.

S’il ne désire pas acheter le logement, la somme constituée au titre de la phase acquisitive lui est restituée après déduction d’une indemnité variant de 1 à 2 %. Dans le cas où le locataire ne peut pas ou ne veut pas acheter, le vendeur est tenu de lui faire des propositions de relogement.

Pour le chiffrage du prêt, il est possible d’effectuer une simulation de PSLA. Il convient de procéder par zonage : en zone A bis pour la simulation de PSLA en région Île-de-France, en zone A pour la Côte d’Azur, B1 pour la Corse, etc.

Comment lever l’option de location accession ?

  • Si le locataire renonce à exercer son option, le vendeur conserve la partie correspondante à la fraction locative, mais doit restituer la fraction acquisitive déduite d’une indemnité variant généralement de 1 à 2 %. Si le locataire renonce à l’option de location vente, il ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux.
  • Lorsque le locataire opte pour l’acquisition, il doit alors verser le solde qui est le prix du bien initialement précisé dans le contrat et dont est déduite la fraction acquisitive. Le futur acquérant peut évidemment prendre un ou plusieurs prêts pour régler le montant restant. Le transfert de propriété est ensuite constaté par un acte authentique.
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Les avantages de la location vente PSLA

Le Prêt Social Location-Acession présente plus d’avantages que d’inconvénients. L’accédant :

  • Bénéficie d’un taux conventionné qu’il peut cumuler sous certaines conditions avec le PTZ (prêt taux zéro). Le nouveau propriétaire est en effet exonéré de taxe foncière durant 15 ans et ne paye que la TVA réduite au taux de 5,5 %.
  • Profite de la garantie de la revente dans le cadre d’un PSLA. L’opérateur est dans l’obligation de racheter le logement dans la limite des 15 ans qui suivent la levée de l’option en cas de décès, de divorce, d’invalidité, de chômage ou de mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km. Le montant du rachat est égal au prix de vente dans les 5 ans suivant la levée de l’option et minoré de 2,5 % par an de la 6e à la 15e année, la durée maximale du PLSA étant de 30 ans.
  • Se voit proposer jusqu’à trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ressources financières.

Qu’il s’agisse de la période en tant que locataire ou de celle où il devient propriétaire, l’accédant doit être couvert par une assurance multirisque habitation.

Attention ! Il est effectivement possible de simuler un PSLA, mais l’acheteur ne pourra connaître le montant réel de ses mensualités qu’après la levée d’option. Il faut tenir compte de cette réalité du PSLA dans la prise de décision.

Les éléments à faire figurer dans votre contrat de location accession

Une opération de location vente vous fera, dans tous les cas, signer deux contrats : un pour la location accession en elle-même, et un pour la vente du logement si vous levez l’option concernée. Dans ce cas et comme pour n’importe qu’elle opération d’acquisition immobilière, un notaire devra être sollicité, suscitant des frais de notaire à calculer pour réussir son opération.

Dans votre contrat de location vente, vous devrez donc faire figurer les informations concernant :

  • Tout ce qui concerne le logement : de quel type de bien s’agit-il ? Ses caractéristiques techniques, son prix (fixe ou révisable) et les modalités de paiement comme celles liées à l’imputation de la redevance sur le prix de vente, mais également votre date d’entrée, pour combien de temps et la date limité jusqu’à laquelle vous pouvez lever l’option d’achat.
  • Les caractéristiques d’un éventuel prêt immobilier : modalités de versement, capital emprunté et restant dû à l’organisme prêteur, conditions suspensives mises en place pour garantir la vente.
  • L’indemnité versée en cas de résiliation du contrat : 2% de la valeur du logement si le locataire accédant ne respecte pas ses obligations. 3% si c’est le vendeur qui est concerné.
  • Les frais à charge du locataire-accédant : pour un contrat de location vente, nous avons vu qu’il faudra s’acquitter de frais de notaire (réduits si le bien date de moins de 5 ans), mais également de frais concernant l’enregistrement du contrat de location accession, de frais de dossier si vous optez pour un crédit immobilier et de frais imputés au transfert de propriété.
  • Une absence de plein droit dans les lieux : obligeant l’acquéreur à quitter les lieux si le contrat est résilié ou si l’option de location vente n’est pas levée.
  • Les assurances : comme pour tout achat de nouveau logement, vous devrez justifier une assurance habitation. Le promoteur devra justifier, lui, d’une assurance responsabilité.
Le conseil de François !
Si vous souhaitez prioriser l’acquisition du bien que vous convoitez dans le cadre de votre location vente, vous pouvez signer un contrat de réservation avant la signature du contrat de location accession. Contre un dépôt de garantie plafonné à 5% du prix du bien, le vendeur s’engage alors à ne le vendre qu’à vous.
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