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Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Définition

Techniquement, la loi Censi-Bouvard est, au même que la loi Pinel, un dispositif fiscal vous permettant d’obtenir une réduction d’impôt en échange d’un investissement immobilier particulier.

Ainsi, le dispositif fiscal Pinel concerne prioritairement les investisseurs à la recherche d’un bien immobilier neuf. Le dispositif fiscal Censi-Bouvard concerne quant à lui les investissements en logement meublé non professionnel (LMNP), ce qui inclue notamment les résidences de services neuves ou rénovées (résidences étudiantes, touristiques ou d’affaires, EHPAD, etc..).

Le dispositif, effectif jusqu’en décembre 2015 à l’origine, a cependant été modifié par la loi de finances 2013. Une prolongation a ainsi été accordée aux investisseurs jusqu’en décembre 2021, qui pourront ainsi continuer de bénéficier d’une fiscalité avantageuse jusqu’à cette date.

Le contexte du dispositif

En 2021, la loi Censi-Bouvard répond plus que jamais à un besoin sociétal. En effet, les étudiants comme les personnes âgées expriment un besoin important en construction de résidences de services adaptées à leurs particularités.

Rappelons ainsi qu’en 2016 en France, on comptait près de 580 résidences services seniors, c’est-à-dire près de 45.000 logements. Le taux d’hébergement était alors équivalent à moins de 2% des seniors âgés de plus de 75 ans. En bref, les résidences seniors concernent essentiellement une population entre 75-84 ans, en croissance constante, et suffisamment autonome pour éviter les maisons de retraite.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard

Bien que le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard soit moins attractif que le dispositif Pinel (qui peut aller de 12% pour une location de six ans et jusqu’à 21% pour une location de 12 ans), les contraintes sont moins nombreuses (pas de zonage, fixation libre du loyer et aucune conditions de ressources exigées pour les locataires).

À noter que dans le cadre d’un investissement immobilier en Censi-Bouvard, la réduction s’étale de façon linéaire sur 9 ans. Ainsi, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, ce dispositif fiscal vous permet de bénéficier d’une réduction annuelle de 1.200 euros à 3.667 euros sur 9 ans.

Qui est concerné par la loi Censi-Bouvard ?

Les conditions côté acheteur

Techniquement, la loi Censi-Bouvard est susceptible de s’appliquer à tous les profils de particuliers, désireux de se constituer un patrimoine immobilier dans des circonstances particulières – ici, l’achat d’un bien meublé en résidence de services destiné par la suite à une mise en location, comme nous l’avons vu ci-dessus.

Toutefois, le futur acquéreur devra prendre en compte certaines contraintes supplémentaires s’il souhaite accéder à ce dispositif de défiscalisation :

  • Il devra être domicilié en France sur le plan fiscal.
  • Il devra s’engager à louer le bien immobilier suivant une période de 12 mois après l’acquisition ou l’achèvement.
  • Le bien immobilier meublé devra faire l’objet d’une location à titre de résidence principale.
  • Le bien immobilier ne devra pas être occupé par le propriétaire du bien, ni par un des membres de sa famille.
  • Enfin, le bien devra être loué sur une période minimale de 9 ans à l’exploitant de la structure, via la réalisation d’un bail commercial.

Les conditions sur le type de bien

Comme nous avons pu le voir ci-dessus, le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard s’applique plus spécifiquement à des logements meublés – c’est-à-dire, un logement réputé « décent », disposant d’un ameublement minimum (literie avec couette, présence de plaques de cuisson, réfrigérateur, table et sièges, etc…).

Également, le futur acquéreur devra porter attention aux caractéristiques suivantes :

  • Le logement doit être neuf, n’avoir jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit. En d’autres termes, il doit être « en bon état » pour faire l’objet d’une location.
  • Le logement peut également être en cours d’achèvement (VEFA). Dans ce cas, il faut noter qu’aucun délai d’achèvement particulier n’est exigé. De même, si des travaux de rénovation sont engagés après le 31 décembre 2021, l’investisseur pourra tout de même bénéficier d’une réduction d’impôt.
  • Le logement doit être achevé depuis au moins 15 ans, avoir fait l’objet ou faisant l’objet actuellement de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Ces travaux doivent permettre, au final, de répondre aux exigences en matière de performances techniques.
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Dispositif Censi-Bouvard et location : comment se passe la gestion du bien à louer

Comme dit précédemment, la durée de location minimum d’un programme immobilier en Censi-Bouvard est de 9 ans. Cette durée est calculée de date à date, c’est-à-dire au moment de la prise d’effet du bail locatif. Pour le reste, le futur investisseur se doit de respecter un certain nombre de conditions :

  • En premier lieu et pour faire l’objet d’une location dans les meilleures conditions possibles, le logement doit être réputé en bon état.
  • Le logement ne doit pas être cédé avant l’expiration de l’engagement de location. Également, celui-ci ne peut être mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou gratuit.
  • Enfin, l’acquéreur du bien ne peut utiliser sa propriété pour lui-même ou pour un membre de sa famille (à l’exception toutefois de certaines périodes comme les vacances).

Fin loi Censi-Bouvard : que se passe-t-il après 9 ans ?

Rappelons que le dispositif de défiscalisation en loi Censi-Bouvard s’échelonne sur 9 ans. Au terme de cette période, la réduction d’impôt prend fin et les revenus locatifs font de nouveau l’objet d’une fiscalisation classique.

Plusieurs solutions s’offrent ainsi au propriétaire :

  1. Dans un premier temps, investir dans un autre logement en location meublée de manière à bénéficier du système des amortissements permettant d’absorber les taxes liées aux revenus locatifs du bien d’origine.
  2. Deuxième solution : conserver le bien acquis en loi Censi-Bouvard, et investir dans un autre bien meublé en usant d’un autre dispositif de défiscalisation. Par exemple, la loi Denormandie permet d’obtenir des réductions d’impôts pour tout investissement immobilier dans des zones où les besoins en réhabilitation de l’habitat sont importants. De la même façon, le dispositif Pinel permet d’accéder à une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’investissement – un dispositif plafonné toutefois à 300.000 euros.

Les différences entre la loi Censi-Bouvard et les autres programmes de défiscalisation

Loi Censi-Bouvard et loi Pinel

Les deux dispositifs permettent d’obtenir un complément de revenus dans le cadre d’un investissement immobilier. Le champ d’application diffère cependant sensiblement.

Ainsi, la loi Pinel s’applique à tous les types de bien immobilier, neuf ou ancien. Le montant de la réduction d’impôt dépendra avant tout de la durée de location (12% du montant de l’investissement sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans), dans la limite de 300.000 euros par an.

Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, ne s’applique qu’aux biens neufs en priorité, ou les biens âgés de plus de 15 ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Ici, la réduction d’impôt est de 11% du prix d’acquisition hors taxes, sur une période de 9 ans.

Loi Censi Bouvard et LMNP, quelle différence ?

Lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif en résidence de services, deux solutions s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir en loi Censi-Bouvard, ou en LMNP classique.

Dans certains cas, le choix de l’investissement en LMNP classique s’avère plus avantageux. Tout dépend du profil fiscal de l’investisseur, ainsi que de la nature du projet d’investissement. Ainsi, pour les contribuables souhaitant investir sur le cout terme avec une TMI (Tranche Marginale d’Impôt) inférieure à 30%, la loi Censi-Bouvard paraît plus appropriée.

Le conseil de François !
En revanche, pour un investissement sur le long terme avec un taux marginal d’imposition supérieur à 30%, le choix d’un investissement en LMNP classique est plus judicieux.

Est-il possible d’investir en loi Censi-Bouvard en SCI ?

Une Société Civile Immobilière ou SCI a pour fonction la détention et la gestion en société d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est techniquement composée de 2 associés au minimum. La mise en location d’un bien ne peut se faire ici qu’en loi Pinel ou en loi Girardin pour tout ce qui concerne les investissements en outre-mer.

En d’autres termes, une SCI ne peut avoir accès à la défiscalisation Censi-Bouvard, une Société Civile Immobilière étant par nature incompatible avec le meublé. Pour en savoir plus sur les caractéristiques du dispositif Censi-Bouvard, le site Legifrance est à votre disposition.

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