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Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif de réduction d’impôt destiné aux futurs investisseurs immobiliers, qui souhaitent réaliser une transaction dans une commune spécifique et au cœur d’un quartier réputé ancien dégradé.

On estime en effet qu’en France, près de 5% des 670.000 copropriétés seraient en situation de grande précarité, avec près de 450.000 logements considérés comme « indignes ».

D’où l’intérêt du dispositif Denormandie, permettant d’instaurer un dispositif défiscalisant accessible aux particuliers. Voici quelles sont les conditions détaillées pour espérer obtenir une réduction d’impôt par le biais de la loi Denormandie :

  • Le logement visé doit être ancien, et doit faire l’objet de travaux d’amélioration (isolation des murs, des fenêtres, des combles, etc..). Ainsi, le coût des travaux engagés doit représenter 25% du coût total du projet d’investissement.
  • Le logement peut également être un local à l’origine, transformé par la suite en usage d’habitation.

En revanche, certains travaux sortent du cadre du dispositif de réduction d’impôt, s’ils viennent seulement modifier la décoration du bien immobilier. Certains travaux effectués dans des espaces spécifiques comme la cave, les combles ou les garages sont également mis à l’écart.

En bref, la loi Denormandie concerne essentiellement les biens immobiliers acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, permettant ainsi d’obtenir une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 21% (dans la limite de 300.000 euros).

Notons a toute fin utile que le dispositif Denormandie complète avantageusement le dispositif Pinel, et ce depuis le 1er janvier 2019. Il remplace également le dispositif Cosse « Louer abordable ».

Les avantages de la loi Denormandie

Les avantages de la loi Denormandie sont multiples :

  1. Pour les investisseurs, c’est l’occasion de financier un projet immobilier sans avoir nécessairement besoin de présenter un apport personnel.
  2. Rappelons également qu’un investissement immobilier, y compris dans le cadre du dispositif Denormandie, permet de se constituer un patrimoine solide et transmissible.
  3. Une fois l’engagement locatif Denormandie arrivé à son terme, vous aurez également la possibilité de revendre votre bien, et espérer réaliser une plus-value.
  4. Grâce au dispositif de réduction d’impôt, vous aurez également l’opportunité de préparer votre retraite.
  5. Pour les futurs propriétaires, c’est ici l’occasion pour les ménages percevant des revenus modestes d’accéder à un parc locatif décent, ayant fait l’objet d’un programme de rénovation.

Qui est concerné par la loi Denormandie ?

Techniquement, le dispositif de défiscalisation Denormandie est accessible à tous les profils de particulier qui souhaitent acheter un bien à rénover – à condition que ce bien se situe dans l’une des villes labélisée « Cœur de ville ».

Pour être éligible, l’opération immobilière doit avoir lieu entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Les promoteurs immobiliers ont également accès indirectement à ce programme de réduction d’impôt, par l’intermédiaire des propriétaires qui ne souhaitent pas nécessairement engager des travaux de rénovation seuls.

Ainsi, les promoteurs ont la possibilité de racheter des immeubles et de revendre des appartements en faisant bénéficier à leurs clients de ce dispositif, exactement comme avec le dispositif Pinel neuf.

Notons enfin que pour bénéficier pleinement de la loi Denormandie, l’acquisition peut se faire via une SCI ou en indivision.

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Quelles sont les villes où investir avec la loi Denormandie ?

Seulement certaines agglomérations, ville et zones prioritaires sont éligibles à la loi Denormandie. À l’heure actuelle, ce sont près de 222 villes qui ont signées la convention « Cœur de Ville », bien que d’autres communes se soient également engagées dans un programme de revitalisation du territoire.

Parmi ces villes, on retrouve notamment Saint-Lô (Manche, Normandie), Périgueux (Dordogne, Nouvelle Aquitaine) ou encore Carpentras (Vaucluse, Provence-Alpes-Côte d’Azur).

Loi Denormandie 2020 : quels sont les plafonds de ressources ?

Pour réussir pleinement votre projet d’investissement locatif, vous devez remplir certaines conditions. Vous devez par exemple mettre en place un plafond de ressources de manière à favoriser la location de votre bien auprès des ménages disposant de revenus moyens.

Généralement, ces profils disposent de revenus trop élevés pour prétendre à un logement social, mais pas suffisamment pour espérer se loger facilement dans de bonnes conditions.

Ainsi, pour déterminer avec exactitude le plafond loyer de ressources pour votre locataire, vous devez tenir compte de l’emplacement du logement (pour cela, il convient de se référer aux zones A, A bis, B1, B2 et C) ainsi que du nombre de personnes du foyer fiscal.

Les plafonds de revenus du locataire en loi Denormandie

plafonds Zones
revenus max A bis Reste de la zone A B1 B2 et C
Personne seule 38.465€ 38.465€ 31.352€ 28.217€
Couple 57.489€ 57.489€ 41.868€ 37.681€
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 75.361€ 69.105€ 50.349€ 45.314€
Personne seule ou couple avec 2 personne à charge 89.976€ 82.776€ 60.783€ 54.705€
Personne seule ou couple avec 3 personne à charge 107.053€ 97.991€ 71.504€ 64.354€
Personne seule ou couple avec 4 personne à charge 120.463€ 110.271€ 80.584€ 72.526€
Majoration par personne à charge à partir de 5 13.421€ 12.286€ 8.990€ 8.089€

Par exemple, si vous êtes une personne seule en zone A, vos ressources en tant que locataire ne doivent pas dépasser 38.465 euros. Si vous êtes un couple en zone B2 et C, vos ressources en tant que locataire ne devraient pas êtes supérieures à 37.681 euros.

Loi Denormandie 2021 : quelles nouveautés ?

Le Projet de Loi de Finances 2021, vient apporter de nouvelles précisions. Ainsi, à partir du 1er janvier 2021, les opérations d’assainissement, de modernisation et d’aménagement des surfaces habitables (comprenant plus particulièrement le sous-sol et les combles), feront partie des travaux éligibles.

Il faut noter également que la création d’une surface habitable supplémentaire au cœur-même du logement fera également partie des travaux donnant droit à défiscalisation.

Loi Denormandie et fiscalité 2021

Le dispositif Denormandie fait l’objet de plusieurs types de plafonnement.

  • Pour commencer, la loi impose un plafond annuel d’investissement, limité ainsi à 300.000 euros.
  • Les particuliers à la recherche d’un placement durable ne pourront réaliser que deux opérations de ce type par an.
  • Ensuite, il convient de rappeler que le plafonnement global des niches fiscales a été porté à un maximum de 10.000 euros depuis le 1er janvier 2013. C’est ce maximum qui s’applique depuis 2019 à destination des investissements en défiscalisation Denormandie.

La différence entre la loi Denormandie et autres lois de défiscalisation immobilière

Outre la loi Denormandie, sachez qu’il existe également d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière :

La loi Pinel : permet de disposer d’une réduction d’impôt correspondant à 12%, 18% et jusqu’à 21% suivant le montant de l’acquisition. La condition toutefois, est d’investir dans le neuf ou assimilé. Le plafond des dépenses est ici limité à 300.000 euros par an, pour une réduction maximum de 63 000 euros. Ainsi, le dispositif Denormandie est l’équivalent du dispositif Pinel, pour les logements anciens.

La location meublée : permet d’accéder au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, qui concerne prioritairement les biens neufs ou de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Les biens en question sont spécifiques (résidence pour seniors, résidences services pour étudiants, etc…). La réduction d’impôt se monte en moyenne à 11% du coût de l’acquisition, avec un échelonnement sur 9 ans.

Les SCPI fiscales : certaines sociétés de type SCPI permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction, en lien avec le dispositif Malraux ou Pinel.

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Imaginons que vous êtes un particulier, qui a acquis un bien immobilier en juin 2021 à Limoges (Haute-Vienne). Votre logement vous a coûté 108.000 euros et met à disposition 65 mètres carrés habitable – ce qui revient à 1661 euros / m2.

Le conseil de François !
Rappelons à ce stade que la loi Denormandie impose de réaliser des travaux équivalents à au moins 25% du coût de l’achat immobilier.

La déduction d’impôt sera donc calculée d’après le coût total de l’opération, et non pas uniquement sur le prix d’achat, et sur une période qui peut aller de 6 à 12 ans (durée d’engagement de la location). 108.000 x 25 = 27.000 euros.

Vous devrez donc dépenser au minimum 27.000 euros pour espérer obtenir une fiscalité immobilière avantageuse.

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