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Qu’est-ce que la loi Elan et qui est concerné ?

La loi Elan, pour Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique, est également appelée « loi logement ». Elle a pour objectif principal de construire de nouveaux logements et de favoriser l’accès au logement pour les personnes les plus fragiles. Mais pour mieux comprendre à quoi correspond cette mesure, restituons le contexte.

Elle a été présentée en Conseil des Ministres le 4 avril 2018 à travers un projet de loi de Jacques Mézard, ancien ministre de la Cohésion des territoires. Appuyée par Julien Denormandie, secrétaire d’État, elle est adoptée au Parlement la même année puis adoptée à la suite de sa publication au journal officiel, le 24 novembre 2018.

Concrètement, l’objectif et le résumé de cette loi Elan est multiple, comme nous vous proposons de le voir ci-dessous :

  1. En premier lieu, la loi Elan vise à augmenter le nombre de logements disponibles, en simplifiant les normes de manière à lutter efficacement contre la crise du logement. Grâce à cette simplification des normes de construction, il devient plus simple de construire, notamment dans les zones connaissant une forte croissance démographique.
  2. La deuxième mesure vise à mieux encadrer les contentieux dans le domaine de l’immobilier, et de lutter plus efficacement contre les recours abusifs en provenance de riverains, de particuliers ou d’associations. Ainsi en 2018, le gouvernement faisait état de 30.000 constructions bloquées à cause de recours abusifs, ce qui a incité à prendre une décision « face à un contexte de pénurie du logement ».
  3. La troisième mesure vise avant tout à simplifier la transformation d’anciens bureaux vides, de manière à accueillir des espaces d’habitation. L’objectif pour l’Etat est de permette la reconversion de près de 500 000 m² de bureaux en logement d’ici à 2020, permettant ainsi aux particuliers de percevoir un bonus qualité pour le déclenchement de travaux de transformation adéquats.

Rappelons également l’intérêt de la Loi Elan pour l’encadrement des loyers, une mesure visant à neutraliser au maximum les loyers excessifs au cœur des agglomérations les plus tendues.

Loi Elan et copropriété

La loi Elan, en activité depuis le 25 novembre 2018, a une influence déterminante sur le droit des copropriétés et la gestion des immeubles. Elle renforce notamment les pouvoirs du conseil syndical qui s’élargi aux ascendants et descendants des copropriétaires – ce qui signifie, par exemple, qu’un parent retraité pourra s’impliquer dans la vie d’une copropriété dans laquelle ses enfants détiennent un ou plusieurs lots et inversement. Ainsi donc, le conseil syndical pourra exiger que le syndic de copropriété lui remette un certain nombre de documents relatifs à la gestion de l’immeuble.

En matière de communication, la transparence est également renforcée grâce à la loi Elan : le syndic de copropriété est désormais tenu de mettre à la disposition des copropriétaires un extranet, qui devra comporter 3 espaces distincts : un espace accessible à l’ensemble des copropriétaires, un espace réputé « individuel » réservé à chaque copropriétaire ainsi qu’un espace dédié plus spécifiquement au conseil syndical.

Cet espace dématérialisé devra ainsi mettre à la disposition de tous les documents suivants :

  • Le règlement relatif à la copropriété, ainsi qu’à l’état descriptif de division.
  • Une fiche synthétique regroupant les principales informations relatives à la copropriété.
  • Le carnet d’entretien faisant essentiellement référence à l’entretien de l’immeuble, ainsi qu’aux diagnostics des parties communes.
  • L’espace devra également faire figurer certains contrats, relatifs à l’assurance ou à la maintenance ainsi que les devis des entreprises.
  • Les copropriétaires devront également avoir la possibilité d’accéder idéalement aux 3 derniers PV des Assemblées Générales de la copropriété.

La loi Elan et la vente immobilière

Pour tout ce qui concerne la vente immobilière (et plus particulièrement la vente de logements HLM), la loi Elan permet également d’instaurer un cadre simplifié. Rappelons à toute fin utile que la loi Elan a pour objectif principal de construire de nouveaux logements et de favoriser l’accès au logement pour les personnes les plus fragiles.

Le bail mobilité, créé par la loi Elan, facilite par exemple l’accès au logement pour les étudiants et les personnes en situation de mobilité professionnelle. Grâce à cette nouvelle forme de contrat de location de courte durée, un propriétaire a la possibilité de mettre en location sa résidence principale, pour une durée qui peut aller de 1 à 10 mois.

Ce faisant, on notera également que les délais de rétraction sont renforcés par la loi Elan. D’ordinaire, un acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter, après la signature de la promesse de vente. Par le biais de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, la loi Elan promulgue de nouvelles dispositions : désormais, les personnes morales ont obligation de mentionner de manière claire et compréhensible les informations relatives aux modalités d’exercice du droit de rétractation. En cas de manquement, une amende administrative peut être infligée (3.000 euros pour une personne physique, et jusqu’à 15.000 euros pour une personne morale).

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Comme nous avons pu l’entrevoir plus haut, le conseil syndical dispose désormais de pouvoirs plus étendus par rapport au syndic de copropriété. Désormais, il est en mesure de prendre de manière autonome des décisions concernant les travaux de copropriété à réaliser. Avant la promulgation de la loi Elan, l’Assemblée Générale des copropriétaires était la seule en mesure de gérer ce genre de sujet (alors qu’elle se réunissait une fois par an).

À noter cependant que l’ordonnance Elan prévoit d’inscrire à l’ordre du jour de l’AG la question de la souscription à un emprunt collectif, de manière à financer certains travaux concernant les parties communes ou les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.

Autrefois, les acquéreurs d’un bien immobilier en VEFA n’avaient pas toujours la possibilité d’obtenir le remplacement des équipements d’origine, et se retrouvaient donc en situation de devoir payer deux fois la même installation. La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement (dite loi Elan), prévoit pour l’acquéreur la possibilité de « se réserver l’exécution de certains travaux en lien avec les finitions ou la pose d’équipements », au moment de la conclusion de la vente immobilière.

La loi Elan et l’investissement locatif

La loi Elan, comme nous l’avons vu, vise avant tout à simplifier certaines démarches administratives, notamment pour les propriétaires et futurs investisseurs. Ceux-ci sont désormais en mesure de viser spécifiquement certains profils de locataires, dans le cadre de la souscription à un contrat de location de type « bail mobilité ». Le contrat bail mobilité permet ainsi de favoriser des durées de location courtes d’un à dix mois, à destination par exemple d’un public de jeunes en formation professionnelle.

Autre avantage à la disposition des investisseurs : le dispositif « Cosse », qui permet d’obtenir un abattement de 15 à 85% sur les revenus locatifs. En contrepartie, le bailleur accepte de signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ou ANAH), et s’engage à louer son bien durant toute la durée de cette convention (c’est-à-dire une période de 6 à 9 ans).

La loi Elan et l’achat d’un logement

Les dispositions du texte de loi sur l’achat de logement HLM

Concrètement, la loi Elan n’a pas modifié les conditions d’éligibilité à la vente des logements HLM : ceux-ci doivent toujours avoir été construits depuis plus de dix ans par un organisme HLM, et répondre à un certain nombre de contraintes en termes de performance énergétique (à l’exclusion des étiquettes F et G).

En revanche, les bénéficiaires de l’acquisition d’un logement bénéficient d’une protection dans le cadre de la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover), qui se comporte comme un contrat spécifique : ainsi, selon les articles L262-1 à L262-11 du CHH imposent des normes d’habitabilité et de performance énergétique minimales après réalisation des travaux. Le vendeur s’engage ainsi à réaliser ces travaux dans un délai déterminé.

Le conseil de François !

  • Pour pouvoir acheter le logement social qu’il occupe, le locataire doit pouvoir justifier qu’il habite le logement depuis au moins deux ans.
  • Le conjoint comme les descendants et ascendants peuvent également acheter le bien, sous conditions de ressources.
  • Comme vu précédemment, le logement doit être conforme aux normes d’habitabilité, et doit avoir été acheté ou construit par le bailleur social depuis plus de 10 ans.

Loi Elan urbanisme

En matière d’urbanisme, la loi Elan a mis en avant deux grands outils : la grande opération d’urbanisme (GOU) et le projet partenarial d’aménagement (PPA), qui ont tous les deux pour objectif d’accéder les grands projets urbains, tout en renforçant l’efficacité des acteurs privés et publics dans leurs interventions.

  • Le GOU est directement relié aux articles L.312-3 à L.312-7 du code de l’urbanisme et renvoie à une opération d’aménagement conjointe entre l’Etat et les collectivités territoriales. Les dimensions et les caractéristiques du projet nécessitent ainsi un accord spécifique.
  • Quant au PPA, son objectif est d’encourager sur un territoire spécifique la réalisation d’une ou plusieurs opérations d’aménagement qui répondent efficacement aux objectifs de développement durable fixés par les territoires. Le PPA se présente sous la forme d’un contrat régit par les nouveaux articles L.312+1 du code de l’urbanisme.
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