Obtenir un prêt immobilier en tant que SCI
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile immobilière. En d’autres termes, ce sont des particuliers, le plus souvent membres d’une même famille, qui investissent dans un ou plusieurs biens immobiliers ensemble dans le but d’en tirer profit. L’emprunt en SCI est donc particulièrement intéressant pour une personne qui n’a pas forcément les ressources pour acheter seule.
Une SCI ne sert qu’à l’acquisition et à la détention de biens immobiliers. Toute activité commerciale doit être formellement exclue.
Qui peut constituer une SCI ?
Au titre de société, la SCI doit se constituer d’au moins deux personnes, physiques ou morales. Parmi ces associés, il doit être désigné un gérant chargé de tâches comme l’encaissement des loyers, le paiement des charges et la saisie de la déclaration fiscale.
Les assemblées générales sont accessibles à tous les associés et ces derniers perçoivent des parts sociales contre la part qu’ils apportent au financement. Deux cas de figure peuvent alors se présenter :
- La SCI fait des bénéfices : tous les associés reçoivent des dividendes
- La SCI fait face à des dettes : en fonction de la part que possède les associés dans la SCI, la répartition est effectuée proportionnellement.
Les avantages d’une SCI
La SCI est une société qui présente un certain nombre d’avantages :
- Nous l’avons vu, son statut juridique permet de réaliser un prêt immobilier SCI commun en utilisant le nom de sa société.
- En faisant l’acquisition d’un bien immobilier en SCI, l’entrée de nouveaux investisseurs ou associés au capital est facilitée.
- Véritable alternative au régime de l’indivision, la SCI offre certaines dispositions pour transmettre le bien immobilier : votre part de SCI est répartie en parts sociales que pourront percevoir vos ayants droits. Ils pourront alors s’associer à la SCI ou s’en désolidariser pour garder l’argent.
- Le montant des droits de donation peut être réduit dans le cadre du don d’un immeuble en passant par une SCI.
- Pour les concubins, la SCI permet d’être usufruitier de ses propres parts tout en étant nu propriétaire des parts de son conjoint. Pratique
- Dans certains cas, une SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Emprunt SCI : est-ce un prêt spécifique pour les banques ?
Non. Pour une banque, il s’agit d’un prêt pour de l’investissement locatif. Que cet investissement soit fait via une SCI ou non ne change rien.
Les membres de la SCI ne sont pas tenus d’emprunter ensemble pour l’achat d’un bien immobilier. Ils peuvent faire le choix de s’endetter personnellement. Pour obtenir un prêt immobilier personnel afin de soutenir leur projet de SCI, ils devront présenter un très bon apport.
En cas d’impayés, ils sont responsables de leur dette sur leurs biens personnels.
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Peut-on effectuer un prêt immobilier SCI sans apport ?
Le but d’une SCI étant l’investissement locatif, elle se finance grâce aux revenus de ses locataires. Ainsi, les banques sont moins frileuses à accorder des prêts bancaires sans apport.
Les banques exigent-elles des garanties particulières ?
Les banques demandent les mêmes garanties pour un achat locatif de type SCI que pour n’importe quel prêt immobilier, notamment en cas de défaut de remboursement ou de décès d’un co-emprunteur de la SCI. Il peut ainsi s’agir :
- d’une hypothèque ;
- d’un privilège de prêteurs de deniers (PPD) ;
- d’une société de cautionnement.
Dans le cadre d’un achat immobilier en SCI, la banque a coutume de prendre une précaution supplémentaire. Elle demande aux différents associés, le plus souvent les parents, de se porter caution pour les autres en cas d’impayés.
Les associés devront également souscrire une assurance emprunteur (au nom des associés et non de la SCI) qui prendra en charge les mensualités impayés en cas d’invalidité ou de décès dans sa formule la plus minime. L’alternative de souscrire une assurance emprunteur pour la SCI est aussi possible
Il sera possible aux emprunteurs d’ajouter des options supplémentaires, comme la garantie perte d’emploi par exemple, qui les protège en cas de chômage.
Les associés d’une SCI peuvent-il bénéficier de la clause suspensive de crédit ?
Oui. Pour rappel, la condition suspensive de crédit permet aux emprunteurs de se retirer de l’achat de leur bien immobilier s’ils n’obtiennent pas de prêt immobilier, et ce, sans pénalité, tant qu’ils respectent le délai fixé avec le vendeur.
Peut-on bénéficier de prêts aidés lorsqu’on achète via une SCI ?
Les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro ou le PEL, ne permettent pas d’acheter via une SCI. Ils sont réservés aux acheteurs souhaitant investir dans une résidence principale.
Un emprunt via une SCI présente-t-il un avantage fiscal ?
Lorsqu’un bien est acheté via une SCI familiale, il est possible pour les acheteurs de transmettre des parts sociales à leurs enfants, à hauteur de 100.000 euros, et ce, sans payer de droit de succession.
Cependant, l’impôt reste le même que pour un achat immobilier classique.
Bien simuler son emprunt SCI pour trouver l’offre idéale selon sa situation
Qu’un emprunt soit employé pour un investissement locatif, comme une SCI, ou bien une résidence principale, il est important de bien choisir l’offre de prêt immobilier qui saura s’adapter à votre profil et à votre situation.
