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Tout d’abord, c’est quoi une plus-value immobilière ?

Au moment de vendre un bien immobilier, vous réalisez une plus-value immobilière si sa valeur est plus élevée que sa valeur d’achat initial. Il s’agit tout simplement du gain à la revente. Même si dans la plupart des cas, cette plus-value est taxée, elle peut vous faire bénéficier d’une exonération d’impôts sur le revenu.

La taxation de la plus-value

Vous êtes soumis à l’imposition pour une plus-value immobilière réalisée dans le cadre de votre patrimoine privé. Pour mieux comprendre, voici les opérations concernées par la plus-value imposable :

  • La vente d’un bien immobilier de type appartement, maison ou terrain.
  • La vente de droits attachés à un bien immobilier (une charge comme le droit de passage par exemple).
  • La vente via Société civile immobilière (SCI) ou Fond de placement dans l’immobilier (FPI).
  • L’échange ou le partage d’un bien immobilier.
  • L’apport en société.

Comment être exonéré de plus-value ?

Si le plus grand nombre de plus-value exonérées concerne les ventes de résidences principales, il existe d’autres situations qui le permettent. Elles sont toujours étroitement liées à la nature du bien cédé et à des critères inhérents au vendeur et à l’acquéreur. La fiscalité avantageuse d’une plus-value immobilière est toujours soumise à conditions.

Vous pouvez ainsi être exonéré de plus-value immobilière si vous vendez votre résidence secondaire pour financer l’achat de votre résidence principale, si vous détenez le bien que vous vendez depuis plus de 30 ans ou si son prix de vente ne dépasse pas les 15.000€, si vous vendez votre bien à un organisme en charge du logement social ou si vous n’êtes pas résident français. La liste de toutes les opérations de plus-value non-imposables est disponible sur le site du Service-Public.

Il est à noter que la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

Pourquoi faut-il penser plus-value au moment d’acheter ? Lorsque vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, la plus-value doit toujours faire partie de vos critères de préférence. Ne pas s’en soucier peut vous faire risquer la moins-value immobilière : qui correspond à vendre votre bien à perte. Surtout qu’une moins-value réalisée sur un bien A ne peut être déduite d’une plus-value obtenue sur un bien B.

Le calcul d’une plus-value fait donc appel au prix de vente de votre bien immobilier. Celui-ci est indiqué dans l’acte de vente (et non pas dans la promesse). Pour peaufiner votre calcul de plus-value, vous pouvez y retirer certains frais déboursés de votre poche comme ceux liés aux diagnostics obligatoires. Toujours sur justificatifs. Et y ajouter certaines sommes, comme l’indemnité d’éviction par exemple.

À ce prix de vente, vous devrez soustraire le prix d’acquisition du nouveau bien. Encore une fois, voici quelques éléments que vous pouvez prendre en compte pour ajuster le calcul de plus-value : le montant d’éventuels travaux, les frais d’acquisition et frais de notaire, les charges versées au vendeur et autres frais de voirie.

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Taux d’abattement d’une plus-value

Le calcul d’une plus-value est essentiel surtout lorsque celle-ci est imposable. Avec un taux d’imposition de 19% et des prélèvements sociaux au taux de 17,2%, il est important de l’estimer avec précision pour obtenir un montant qui couvrira cette note de 36,2% sur le montant de votre plus-value à régler à l’administration fiscale via votre notaire.

Cette note peut néanmoins être réduite grâce à un abattement. Celui-ci dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien immobilier en question. Il existe une grille à appliquer à ce taux d’imposition de 19% et une autre à appliquer aux prélèvements sociaux. On vous propose d’y voir plus clair grâce au tableau suivant.

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier :

Durée de détention du bien Taux d’abattement de l’impôt sur le revenu Taux d’abattement des prélèvements sociaux
< 6 ans 0% 0%
De la 6ème à la 21ème année 6% 1,65%
22ème année 4% 1,6%
> 22ème année Exonérée 9%
> 30ème année Exonérée Exonérée

Exemple de plus-value immobilière

Toutes ces informations en tête concernant le calcul de votre plus-value immobilière, nous vous proposons cet exemple récapitulant plusieurs des critères que nous venons d’évoquer :

Vous venez de vendre une résidence secondaire que vous possédez depuis 12 ans. Achetée à l’époque à 200.000€, vous venez de la revendre 225.000€, soit une plus-value théorique de 25.000€.

Cette plus-value est cependant imposable, avec abattement. Valable de la 6ème à la 12ème année, celui-ci correspond donc à 6% multiplié par 7 (le nombre d’années). Soit 42%. Votre abattement sera donc de 25.000 multiplié par ce pourcentage = 10.500. Ce résultat devra donc être soustrait à votre plus-value pour la connaître après imposition : 14.500€.

Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,6% sur 7 années encore = 11,2%. Votre abattement sera alors de 2800€ (25.000 x 11,2%). Vos prélèvements sociaux seront donc en réalité de 22.200€ (25.000 – 2800).

Initialement estimée à 25.000€, après calcul du montant imposable (10.500€) et de vos prélèvements sociaux (2800€) grâce aux taux d’abattement qui s’appliquent, votre plus-value immobilière vous rapportera en réalité 11.700€.

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