Prêt conventionné : comment ça fonctionne ?
Qu’est-ce qu’un prêt conventionné (PC) ?
Le prêt conventionné (PC) fait partie de la famille des « prêts aidés par l’Etat ». Il permet d’aider un futur acquéreur à financer l’achat de sa résidence principale ou à un propriétaire de faire des travaux sur sa résidence principale. Accessible sans condition de ressources en général, il possède un taux plafonné par rapport à la durée d’emprunt souhaitée.
En outre, selon la date de souscription du prêt, il permet à l’emprunteur de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). On vous explique comment en bénéficier plus loin.
Distribué par toutes les banques qui signent la convention nécessaire avec l’État, il peut servir à différents crédits liés à l’univers de l’immobilier comme le Prêt Accession Sociale (PAS) notamment.
Que peut-on financer avec prêt conventionné ?
Les différentes opérations suivantes peuvent être financer avec un prêt conventionné :
- L’achat d’une résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien sans obligation de travaux.
- La construction d’une habitation pour en faire sa résidence principale.
- L’achat d’un terrain de moins de 2.500 m² pour y faire construire une maison, à condition qu’elle soit achevée au moins 3 ans après l’achat du terrain et construction d’un logement sur ce terrain
- Des travaux pour agrandir ou améliorer la qualité de l’habitation, adapter un logement aux personnes à mobilité réduite ou améliorer les performances écologiques du logement, d’un montant minimum de 4.000€. Si le prêt finance des travaux, ils devront être achevés dans les 3 ans suivant la souscription du prêt conventionné.
- L’achat d’une habitation destinée à être louée en tant que résidence principale sous conditions.
Peut-on faire louer un bien financé par un prêt conventionné ?
Bien entendu. Tout dépend de la date à laquelle vous avez bénéficié du prêt conventionné. Il faut alors se référer à deux cas de figure bien précis. On vous explique. Si vous avez obtenu ce prêt conventionné après le 1er janvier 2016, il est impossible de mettre le bien financé en location avant d’avoir entendu 6 ans et le versement du prêt conventionné.
Il existe cependant des situations précises qui permettent d’éviter ce point. L’emprunteur devra alors justifier la particularité de sa situation et respecter les règles spécifiques de mise en location (plafonnement du loyer et des revenus du locataire, limitation de la durée totale de location).
Voici les situations qui permettent de parler de « situation particulière » en ce qui concerne l’emprunteur (et qui ne le dispensent pas d’honorer les règles de location) :
- Une retraite qui doit intervenir dans moins de 6 ans, transformant le logement en résidence principale
- La mobilité professionnelle. Soit un trajet d’au moins 50km ou de 1h30 entre son travail et logement
- Un divorce ou la rupture d’un Pacs
- La possession d’une carte d’invalidité
- Un chômage commencé depuis plus d’un an
Si votre prêt conventionné a été obtenu avant le 1er janvier 2016, vous pouvez mettre votre bien financé en location si vous avez intégralement remboursé le prêt. En quelque sorte, il s’agit d’une « autorisation » de votre organisme prêteur. Si ça n’est pas le cas et que vous êtes toujours en cours de remboursement de votre prêt, il faudra vous référer aux conditions que nous venons de voir juste avant ce paragraphe.
Quelles sont les différentes conditions d’un prêt conventionné ?
Durée, montant et taux du prêt conventionné
La durée de remboursement d’un prêt conventionné est amortissable de 5 à 30 ans avec une possibilité d’allonger la durée d’emprunt de 5 années supplémentaires, à 35 ans maximum. Il n’existe pas de durée minimale.
Le prêt conventionné peut parfaitement financer l’intégralité d’un projet ; il n’y a pas de montant maximal fixé. Aucun apport personnel ne vous sera demandé. Le montant total de l’opération inclut notamment le coût d’acquisition, les honoraires d’un éventuel géomètre, mais aussi ceux qui concerne la négociation, les assurances qui entrent en jeu et les taxes diverses.
En ce qui concerne les taux d’intérêt appliqués aux prêts conventionnés, ils sont directement fixés par les banques prêteuses en fonction des plafonds en vigueur sur les différents types de taux fixes ou révisables. Il est à noter que les établissements bancaires doivent vous en proposer au moins un des deux, ainsi qu’un prêt mixte.
Le taux d’intérêt proposé peut néanmoins représenter le seul inconvénient de ce prêt conventionné. De fait, celui-ci est supérieur au taux d’intérêt d’un prêt classique. Toutefois, des plafonds ont été établis, ce qui limite les dérives.
Les taux d’intérêt maximum du prêt conventionné (PC)
| – | Durée inférieure ou égale à 12 ans | Entre 12 et 15 ans | Entre 15 et 20 ans | Supérieure à 20 ans |
| Taux fixe | 2,45% | 2,65% | 2,80% | 2,90% |
| Taux variable | 2,45% | 2,45% | 2,45% | 2,45% |
La simulation d’un prêt conventionné est recommandée pour vérifier ses capacités de remboursement à long ou moyen terme.
Les conditions d’accès à un prêt conventionné
Le prêt conventionné est octroyé sous certaines conditions qui portent notamment sur le logement en question. Celui-ci doit constituer la résidence principale de l’emprunteur. Pour le prouver, il doit l’habiter au moins 8 mois chaque année. Sa famille (son conjoint, mais aussi les descendants et ascendants des deux partie), peut également être concernée, ainsi que le locataire en cas d’achat à cette disposition.
L’habitation doit également être occupée par le bénéficiaire du prêt conventionné sur l’année qui suit l’acquisition ou la fin des travaux réalisés. Si vous prévoyez un départ à la retraite, un retour de l’étranger ou des DOM-TOM, vous pouvez le faire dans les 6 années qui suivent.
En ce qui concerne la surface, une surface minimale est requise. Son calcul diffère en fonction du nombre de personnes qui composent le ménage occupant. En ce qui concerne la réalisation de travaux, la surface habitable doit être d’un minimum de 14 m².
Surface habitable minimum d’un logement financé avec un prêt conventionné
| Nombre de personnes dans le ménage | Surface minimale habitable |
|---|---|
| 1 | 9 m² |
| 2 | 16 m² |
| 3 | 25 m² |
| 4 | 34 m² |
| 5 | 43 m² |
| Pour chaque personne supplémentaire | 9 m² supplémentaires |
Les avantages d’un prêt conventionné
Le prêt conventionné d’accession sociale donne lieu à de nombreux avantages :
- Le prêt conventionné peut être complété par un PEL, un CEL ou une subvention nationale de l’habitat. Il peut aussi venir constituer ou renforcer votre apport personnel.
- D’autre part, il peut parfaitement être contracté en complément de prêts avantageux.
La liste des prêts complémentaires à un prêt conventionné
Un prêt conventionné permet de financer 100% ou en partie l’achat d’une résidence principale ou la réalisation de travaux. Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, il peut être complémentaire aux prêts suivants :
- au Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- l’eco-prêt à taux zéro
- au prêt Action Logement
- d’un prêt épargne logement
- d’un prêt relais
- d’un prêt pour les fonctionnaires.
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Peut-on toucher l’APL par le financement d’un bien en prêt conventionné ?
Vous pouvez faire une demande d’APL si votre prêt conventionné a été signé avant le 1er février 2018. Passé cette date, vous ne pourrez effectuer cette demande d’APL dans le seul cas ou le logement ancien financé par votre PC est situé en zone 3.
À noter que les prêts conventionnés signés après le 1er janvier 2020 ne donnent pas droit à l’APL.
Pour bénéficier de l’APL, certaines conditions sont également mises en place. À ce titre, votre logement doit être votre résidence principale et se situer en France. Mais il doit également répondre aux critères de décence les plus courants comme ne pas avoir une superficie de moins de 9m2, une hauteur sous plafond plus basse que 2,20m, etc.
Au-delà du logement financé grâce à un prêt conventionné, l’octroi de l’APL se fait également sur la base de vos revenus (revenu net catégoriel de l’année n-2). Ici comme pour les types de logement et de financement, la composition du foyer et la situation géographique du bien jouent sur le calcul de vos APL.
Quelle assurance pour un prêt conventionné ?
Grâce à la loi Lagarde et la délégation d’assurance qui permet de contracter une assurance emprunteur dans l’établissement de son choix, il est désormais possible de réaliser d’importantes économies sur son crédit immobilier, y compris dans le cadre d’un prêt conventionné d’accession sociale.
C’est également le cas avec la loi Hamon, qui permet de changer d’assurance emprunteur dans les 12 mois qui suivent la signature du prêt conventionné.
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