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Modularité du crédit, remboursement anticipé partiel ou total, assurance emprunteur sont déjà des leviers de négociation avec les organismes, mais ce ne sont pas les seuls arguments à prendre en compte avant un achat immobilier. Préserver son pouvoir d’achat tout en empruntant, c’est la précaution à prendre pour un achat immobilier raisonné et raisonnable.

Les à-côtés du taux de crédit de l’emprunt immobilier

Outre le taux, généralement fixe, que l’on compare sur un site ou que l’on négocie avec son organisme ou sa banque, il y a quelques points à vérifier sur toute offre de prêt.

L’assurance emprunteur, tout d’abord, qui est officiellement facultative mais pratiquement obligatoire puisqu’elle protège l’organisme prêteur en cas de décès, d’invalidité, ou d’arrêt de travail prolongé de l’assuré. Sans cette assurance emprunteur, rares sont les banques et organismes de prêts immobiliers qui accepteront de prêter la somme nécessaire à un achat par un particulier. La bonne nouvelle est que depuis les lois Lagarde et Hamon (2010 et 2014), l’emprunteur n’est plus tenu de souscrire cette assurance emprunteur auprès de l’organisme qui lui prête l’argent. Cela signifie qu’en théorie, chacun peut souscrire un prêt immobilier auprès d’un organisme et se faire assurer pour ce prêt chez un concurrent en ayant bien évidemment comparé les différentes offres.

Si cette comparaison peut permettre d’économiser encore près de la moitié du montant de la police d’assurance, il ne faut pas forcément fuir l’assurance de la banque prêteuse sur cet argument. Beaucoup de banques sont prêtes à négocier davantage le taux du crédit immobilier si l’assurance emprunteur est souscrite auprès d’elles. Retourner voir sa banque ou son organisme de prêt avec un devis d’assurance concurrent est une bonne façon de se voir renégocier le taux initial du prêt.

Les offres de report d’échéance, même lorsqu’elles sont incluses dans une offre de prêt immobilier, sont un confort apparent, mais aussi un danger grave pour le pouvoir d’achat. Qu’il s’agisse d’un report total ou d’un report partiel, ces reports, si on les utilise, peuvent allonger considérablement la durée de remboursement ou le montant final de l’opération. Par contre, si l’offre de baisse du montant des mensualités du crédit (généralement de 30% pendant une année au plus) est offerte lors de la souscription, celle-ci peut permettre de préserver momentanément son pouvoir d’achat sans frais.

Les à-côtés de l’achat immobilier

Pour préserver le pouvoir d’achat du ménage, si l’on doit négocier au mieux le taux de crédit et les à-côtés du prêt immobilier, on doit chercher également à négocier au mieux le prix d’acquisition du bien immobilier.

Le prix d’acquisition (tout comme le taux d’un prêt) est un argument de la vente qui se négocie lui aussi au vu de plusieurs critères. Le montant annoncé l’est-il après l’exécution des différents diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente ? Rarement en fait puisque les vendeurs ne sont tenus que de faire réaliser le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avant de diffuser des annonces.

Le plus souvent, particuliers vendeurs comme professionnels (agents immobiliers, notaires…) ne font réaliser les autres diagnostics immobiliers qu’une fois la promesse de vente signée. Or, les renseignements présents sur les autres diagnostics immobiliers obligatoires doivent être pris en compte avant de négocier le prix exact à payer pour le bien. La présence de termites ou de mérules peut obliger à engager des frais importants en survivant dans des parties inexplorées du bien par le diagnostiqueur ayant dressé le diagnostic termites ou l’état parasitaire.

La remise aux normes actuelles d’une installation ancienne de gaz ou d’électricité peut s’avérer bien plus coûteuse car plus étendue que le montant des éventuels devis présentés par le vendeur. Ces possibles travaux supplémentaires à réaliser après l’achat en plus des mensualités du prêt immobilier peuvent altérer sérieusement le budget de nombreux ménages, surtout que les consommations en énergie s’ajoutent encore aux dépenses à prévoir.

Les dépenses en énergie à intégrer dans le budget immobilier

Bien sûr, la classe énergie du logement est inscrite sur le bilan du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), mais cet argument n’est qu’informatif et pas encore opposable au vendeur.

Si on suppose avec raison qu’un logement en classe énergie B consommera moins d’énergie qu’un logement identifié en classe C, la quantité d’énergie à apporter à son logement, et surtout le montant des factures en énergie, peuvent encore grever le pouvoir d’achat.

En plus du DPE , il sera intéressant de connaître le mode d’occupation des précédents occupants du logement afin de savoir s’ils l’occupaient en permanence ou occasionnellement, et éventuellement le montant de leurs dernières factures en électricité, gaz, fioul, bois…

Il faut savoir que la classe énergie du DPE est une fourchette de consommations en énergie par m² et par an. Un logement en classe C du DPE est censé consommer entre 91 et 150 kWh par m² et par an. Ainsi, une maison de 90 m² indiquée en haut de la classe C du DPE (91 kWh/ep/m²/an) verra le montant de ses factures en énergie représenter de 400€ à 1 000€ par an

En revanche, pour une maison classée en bas de la même classe C du DPE (150 kWh/ep/m²/an), le montant annuel des factures en énergie atteindra plutôt entre 700€ et 1 800€ par an. Selon le mode d’énergie employé (bois, fioul, gaz ou électricité) le montant mensuel des consommations hors abonnement variera ainsi de 34€ à 146€ qu’il faudra bien loger dans le budget du foyer, en plus du remboursement du crédit dont on aura négocié le taux et les à-côtés…

Bien simuler son crédit immobilier

Préserver son pouvoir d’achat, c’est aussi bien simuler son prêt immobilier afin de pouvoir souscrire l’emprunt le plus adapté à votre budget. Sur LesFurets.com, vous pouvez exprimer vos besoins via notre formulaire en ligne et ainsi obtenir un crédit le plus proche de ce que vous souhaitez idéalement, notamment en termes de mensualités et de taux.

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