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Définition du prêt in fine

Par définition, le prêt in fine est un crédit immobilier qui se rembourse sur la fin. « In Fine » en latin veut ainsi dire « à la fin ». Seule votre dernière mensualité servira à rembourser le capital restant dû. Toutes les autres étant basées sur les intérêts et l’assurance, elles resteront identiques pendant la totalité de l’emprunt.

Le prêt in fine se distingue ainsi du prêt amortissable (crédit classique) par son mode de remboursement. Ce dernier permettant de rembourser une partie du capital restant dû à chaque mensualité. Dans le cas du prêt in fine, le capital sera soldé à la fin du prêt avec l’épargne constituée par les loyers perçus sur la location du bien immobilier. Ce type d’emprunt est en même temps un outil d’optimisation fiscale, ce qui n’en fait pas pour autant une solution universelle. Il est effectivement réservé à des cas précis.

Le prêt in fine est une forme de crédit particulièrement adapté à l’investissement locatif – à condition de disposer d’une épargne de 30% à 50% du capital emprunté –, et éventuellement à l’acquisition d’une résidence secondaire. Lors de la souscription du prêt, le banquier impose un produit de placement permettant de constituer une épargne équivalant en fin de prêt au minimum au montant du capital emprunté. Certains prêteurs n’obligent pas à souscrire à l’offre d’épargne de la banque et laissent l’emprunteur choisir son placement, sous réserve d’apporter des garanties certaines de rendement.

Durée et montant du prêt in fine

À noter qu’un crédit in fine peut se faire dans le cadre d’un crédit immobilier d’une durée de 3 à 15 ans, disposant d’un montant minimum de 21.500€ et sans montant maximum.

L’objectif du prêt in fine est ainsi de se constituer une épargne assez solide qu’on va essayer de faire mûrir avec pour but de pouvoir rembourser sa dernière mensualité – et donc son capital restant dû – avec.

Dans la plupart des cas, le placement est constitué en assurance-vie pour laquelle la banque prêteuse peut exiger un nantissement. Elle est alors créancière et peut garantir le prêt immobilier, ce qui vous évite de souscrire une assurance emprunteur ou de mettre en place une hypothèque.

Crédit in fine et assurance

Le prêt in fine est une offre proposée par de nombreux établissements financiers au rang desquels se trouve le Crédit Agricole. Certaines banques accordent parfois un prêt in fine sans apport, mais cette offre est souvent assortie d’un taux prêt in fine variable. Simuler un exemple de prêt in fine permettra véritablement d’en comprendre le fonctionnement.

Par rapport à ce prêt plutôt complexe, on est amené à se poser cette question : que se passe-t-il si l’emprunteur décède en cours de prêt ? Cette hypothèse est envisagée avec l’exigence de la souscription d’une assurance-décès et/ou assurance-décès-invalidité.

En plus de couvrir le coût des mensualités et le montant total du capital emprunté, l’intérêt de cette assurance est d’autant plus important que l’âge du souscripteur n’est pas pris en compte. Cette protection a bien sûr un coût, mais permet aux héritiers de récupérer un bien immobilier entièrement payé mais aussi une assurance-vie qui profite des avantages liés au régime de transmission hors succession.

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Les avantages du prêt in fine

Le crédit in fine est considéré comme un emprunt intéressant, mais risqué. Aussi, avant d’opter pour un prêt in fine, il est essentiel de bien cerner ses besoins et ses possibilités. Souscrire ce type de prêt demande des connaissances réelles en matière de placements financiers. Dans le cas contraire, mieux vaut faire appel à un conseiller pour vous accompagner. Le prêt in fine, avec ou sans apport, s’adresse particulièrement à certaines catégories d’emprunteurs : ceux disposant déjà de revenus locatifs.

Parmi les avantages du prêt in fine, on notera :

  • La diminution de la base d’imposition foncière. Dans certaines situations, payer plus d’intérêt que rapportent les loyers peut se révéler intéressant pour un contribuable fortement imposé sur ses revenus locatifs existants.
  • Le prêt in fine est également intéressant pour ceux disposant d’un capital, par exemple suite à un héritage. Il permet de placer la somme héritée dans un bien immobilier sans augmenter son endettement ni fournir un réel effort financier.
  • La possibilité pour les emprunteurs qui font face à des difficultés pour obtenir l’accord de la banque pour un prêt classique de trouver une solution. Un exemple est l’emprunteur qui présente un taux d’endettement trop important, mais qui dispose d’un capital.

En présentant un projet bien calculé, le banquier sera alors assuré de percevoir les intérêts en cours de prêt et le capital à la fin. Le principal inconvénient de ce type de crédit reste le taux élevé du prêt in fine.

Le conseil d'Hervé !
Il est rare que les banques accordent un prêt in fine sans apport. Néanmoins, si votre apport personnel est limité, il est tout à fait possible de moduler les échéances en conséquence.

Exemple de prêt in fine

Pour que vous puissiez visualiser comment fonctionne un prêt in fine, nous vous proposons de prendre pour exemple un crédit moyen constaté par notre partenaire La Centrale de Financement. D’un montant de 153.000€ sur une durée de 15 ans à un taux de 2.20%, celui-ci concerne un projet d’investissement locatif et ne nécessite donc pas d’apport personnel.

Dans le cadre d’un crédit in fine, la banque prêteuse exige une garantie, via un nantissement, de la part de l’emprunteur. Celle-ci concerne un produit de placement à souscrire ou existant. Le montant de ce nantissement pourra osciller entre 30% minimum et 100% du montant du crédit sollicité.

Dans notre exemple, il représente 30% du capital emprunté, soit 45.900€. Les intérêts mensuels seront donc de 280,50€ par mois et de 3.366€ par an. Au remboursement des 153.000€ empruntés à la fin des 15 ans, le coût total des intérêts payés par l’emprunteur sera de 50.490€.

Afin de pouvoir comparer cette offre de prêt in fine avec celle d’un crédit immobilier amortissable classique à un taux de 1.08%. Le rendement du contrat d’assurance vie proposé en nantissement sera de 2.05% par an.

Comparatif prêt amortissable / prêt in fine

Prêt amortissable Prêt In Fine
Montant emprunté 152.000€ 153.000€
Mensualités du prêt (Taux 1.08%) 915€ 280€
Versement complémentaire mensuel assurance vie (rendement 2.05%) 0€ 430€
Loyer 500€ 500€
Effort mensuel 415€ 210€
Apport personnel 1.000€ 45.900€
Versement sur épargne nantie 0€ 77.452€
Capital amorti 152.000€ 0€
Intérêts versés 12.712€ 50.490€
Coût de l’assurance 0€ 0€
Total des dépenses 165.712€ 173.842€
Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) 113.736€ 98.578€
Total des dépenses avec impôts 279.449€ 272.420€

Le gain réalisé grâce au prêt in fine est donc de 7.028€ en 15 ans, sans compter le coût assurance emprunteur. Cette simulation est donnée à titre indicatif et n’a pas de valeur contractuelle.

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Si vous savez déjà à quoi va ressembler votre projet, nous vous conseillons de passer directement sur notre comparateur de prêt immobilier. Il mettra en concurrence, pour vous, les offres de financement les plus adaptées à votre profil d’emprunteur tout en vous faisant bénéficier du meilleur taux en vigueur actuellement. Alors n’hésitez plus !

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