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Le prêt immobilier in fine : c’est quoi ? Définition

Commençons par les bases : qu’est-ce qu’un prêt in fine ?  Par définition, le prêt in fine est un crédit immobilier qui se rembourse sur la fin. « In Fine » en latin veut ainsi dire « à la fin ». Seule votre dernière mensualité servira à rembourser le capital restant dû. Toutes les autres étant basées sur les intérêts et l’assurance, elles resteront identiques pendant la totalité de l’emprunt.

Le prêt in fine a deux particularités : tout d’abord, il se distingue du prêt amortissable (crédit classique) par son mode de remboursement : ce dernier permettant de rembourser une partie du capital restant dû à chaque mensualité. Dans le cas du prêt in fine, le capital sera soldé à la fin du prêt avec l’épargne constituée par les loyers perçus sur la location du bien immobilier.

Ensuite, ce type d’emprunt est aussi un outil d’optimisation fiscale, ce qui n’en fait pas pour autant une solution universelle. Il est effectivement réservé à des cas précis que nous détaillerons un peu plus loin dans l’article.

Le prêt in fine est une forme de crédit particulièrement adapté à l’investissement locatif – à condition de disposer d’une épargne de 30% à 50% du capital emprunté –, et éventuellement à l’acquisition d’une résidence secondaire. Lors de la souscription du prêt, le banquier impose un produit de placement permettant de constituer une somme équivalante en fin de prêt au minimum au montant du capital emprunté. Certains prêteurs n’obligent pas à souscrire à l’offre d’épargne de la banque et laissent l’emprunteur choisir son placement, sous réserve d’apporter des garanties certaines de rendement.

Exemple de prêt in fine

Pour que vous puissiez comprendre comment fonctionne un prêt in fine, nous vous proposons de prendre comme exemple un crédit moyen constaté par notre partenaire La Centrale de Financement. D’un montant de 153.000€ sur une durée de 15 ans à un taux de 2.20%, celui-ci concerne un projet d’investissement locatif et ne nécessite donc pas d’apport personnel.

Dans le cadre d’un crédit in fine, la banque prêteuse exige une garantie, via un nantissement, de la part de l’emprunteur. Celle-ci concerne un produit de placement à souscrire ou existant. Le montant de ce nantissement pourra osciller entre 30% minimum et 100% du montant du crédit sollicité.

Dans notre exemple, il représente 30% du capital emprunté, soit 45.900€. Les intérêts mensuels seront donc de 280,50€ par mois et de 3.366€ par an. Au remboursement des 153.000€ empruntés à la fin des 15 ans, le coût total des intérêts payés par l’emprunteur sera de 50.490€.

Nous comparons cette offre de prêt in fine avec celle d’un crédit immobilier amortissable classique à un taux de 1.08%. Le rendement du contrat d’assurance-vie proposé en nantissement sera de 2.05% par an.

Comparatif prêt amortissable / prêt in fine

Prêt amortissable Prêt In Fine
Montant emprunté 152.000€ 153.000€
Mensualités du prêt (Taux 1.08%) 915€ 280€
Versement complémentaire mensuel assurance vie (rendement 2.05%) 0€ 430€
Loyer 500€ 500€
Effort mensuel 415€ 210€
Apport personnel 1.000€ 45.900€
Versement sur épargne nantie 0€ 77.452€
Capital amorti 152.000€ 0€
Intérêts versés 12.712€ 50.490€
Coût de l’assurance 0€ 0€
Total des dépenses 165.712€ 173.842€
Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) 113.736€ 98.578€
Total des dépenses avec impôts 279.449€ 272.420€

Le gain réalisé grâce au prêt in fine est donc de 7.028€ en 15 ans, sans compter le coût assurance emprunteur. Cette simulation est donnée à titre indicatif et n’a pas de valeur contractuelle.

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Durée, montant et taux d’un prêt in fine

Si vous voulez obtenir un prêt in fine, vous devez avoir quelques informations importantes. Tout d’abord, un tel prêt peut avoir une durée comprise entre 3 et 15 ans.

Le montant minimum qu’il est possible d’emprunter est de 21 500 € et il n’y a pas de montant maximum.

L’objectif du prêt in fine est ainsi de se constituer une épargne solide qu’on va essayer de faire mûrir avec pour but de pouvoir rembourser sa dernière mensualité – et donc son capital restant dû – avec.

Dans la plupart des cas, le placement est constitué en assurance-vie pour laquelle la banque prêteuse peut exiger un nantissement. Elle est alors créancière et peut garantir le prêt immobilier, ce qui vous évite de souscrire une assurance emprunteur ou de mettre en place une hypothèque.

En ce qui concerne le taux d’un prêt in fine, il est généralement plus élevé en comparaison avec un prêt classique (entre 20 et 30%). Si cela peut sembler un inconvénient dans un premier temps, nous verrons un peu plus loin que cela peut être un avantage dans certaines situations.

Voici un exemple du coût global d’un prêt in fine. Pour le tableau ci-dessous, nous sommes partis sur le cas d’une personne qui emprunte 200 000 € sur 20 ans à un taux de 1,80 %.

Mois Intérêts du prêt in fine
1 300 €
100 300 €
300 300 €
480 300 €
Montant total des intérêts sur 20 ans 144 400 €

Comme vous pouvez le voir dans le tableau, le montant total des intérêts sur toute la période de crédit s’élève à 144 000 € soit 72% de la somme empruntée. Chaque mois, la personne rembourse la somme de 300 € : il s’agit uniquement des intérêts et ce montant ne diminue pas car le capital ne sera remboursé que lors de la dernière mensualité.

Sachez qu’il est possible de sortir d’un prêt in fine et de le transformer en prêt amortissable. Si vous vous rendez compte que votre situation financière ne vous permettra pas de rembourser le prêt in fine, la banque pourra vous aider à basculer vers un prêt classique. Toutefois, comme vous allez souscrire un nouveau prêt, attendez-vous à des frais supplémentaires.

Les avantages du prêt in fine

Le crédit in fine est considéré comme un emprunt intéressant, mais risqué. Aussi, avant d’opter pour un prêt in fine, il est essentiel de bien cerner ses besoins et ses possibilités. Souscrire ce type de prêt demande des connaissances réelles en matière de placements financiers. Dans le cas contraire, mieux vaut faire appel à un conseiller pour vous accompagner. Le prêt in fine, avec ou sans apport, s’adresse particulièrement à certaines catégories d’emprunteurs : ceux disposant déjà de revenus locatifs.

Déduire des intérêts d’emprunt avec un prêt in fine

Nous vous le disions un peu plus haut : en souscrivant un prêt in fine, vous allez avoir des montant d’intérêts élevés puisque les taux sont plus hauts qu’avec un prêt classique. Mais ces frais peuvent s’avérer plutôt pratiques si votre prêt vous sert à financer un investissement locatif.

En effet, dans cette situation, vous allez pouvoir déduire vos intérêts de vos revenus fonciers. Et plus les intérêts sont élevés, plus la déduction le sera également.

A savoir que cela n’est valable que dans le cas où vous avez des revenus fonciers. Si vous souscrivez un prêt in fine pour l’acquisition de votre résidence principale, vous ne pourrez pas bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt.

Limiter son impôt sur la fortune immobilière avec le prêt in fine

Vous l’avez déjà certainement compris : la particularité du prêt in fine, c’est que le capital emprunté n’est remboursé que lors de la dernière mensualité. De ce fait, votre patrimoine immobilier n’augmente qu’à ce moment-là, lorsque vous soldez la dernière mensualité.

C’est une donnée très intéressante si vous devez vous acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière puisque le bien acquis via votre prêt in fine ne sera comptabilisé que lorsque vous aurez remboursé votre emprunt.

Réduire la valeur fiscale d’une SCI

Le prêt in fine permet aussi de limiter la valeur fiscale des parts de SCI (société civile immobilière). En effet, le prêt peut être souscrit par la SCI. La valeur des parts est calculée par la différence entre l’actif (la valeur du bien) et le passif (capital et emprunt).

Dans le cas d’un prêt in fine, cette valeur de part est très souvent plus faible ce qui facilite la transmission à des personnes de la même famille pour un coût fiscal bas.

Autofinancer un investissement locatif avec un emprunt in fine

L’intérêt du prêt in fine, c’est que ce prêt peut s’autofinancer si vous l’utilisez pour un investissement locatif. Pour vous aider comprendre comment cela fonctionne concrètement, nous allons l’illustrer avec un exemple.

Imaginons que vous souhaitiez acheter un bien immobilier en région parisienne d’une valeur de 200 000 €. Si vous le mettez en location, vous pouvez espérer en tirer un loyer de 800 € par mois et donc 9 600 € par an.

Dans le cas où vous souscrivez un prêt amortissable pour financer l’achat de ce bien, vous obtenez un taux de prêt de 0,95 % avec un taux d’assurance emprunteur de 0,30%. Si, pour le même bien immobilier, vous souscrivez un prêt in fine, le taux est plus élevé : 2 % et 0,30 % d’assurance emprunteur. Dans les deux cas, la durée du prêt est de 15 ans.

Dans le tableau ci-dessous, nous allons lister les différents frais pour une année d’investissement locatif.

Catégories de dépenses Avec un prêt amortissable Avec un prêt in fine
Remboursement du prêt 14 131 € 4 600 € (intérêts uniquement)
Taxe foncière 650 € 650 €
Gestion locative (7%) 672 € 672 €
Assurance habitation 500 € 500 €
Sous-total (dépenses) 15 953 € 6 422 €
Total (revenus locatifs – dépenses) -6 353 € 3 178 €

Dans le premier cas, le prêt amortissable ne permet pas de s’autofinancer : vous allez devoir avancer chaque année 6 353 € de votre poche. Dans le deuxième cas, avec le prêt in fine, il s’autofinance et vous avez même un surplus de 3 178 € par an. En mettant cette somme de côté pour la faire fructifier, vous pouvez vous constituer une épargne qui vous sera bien utile au moment de rembourser votre dernière mensualité.

Quelles sont les garanties du prêt in fine ?

Pour prêter de l’argent, une banque a besoin d’être rassurée. C’est d’autant plus vrai pour un prêt in fine puisque l’emprunteur va devoir économiser pendant la durée du prêt pour rembourser une grosse somme d’argent en une fois.

La banque a donc besoin de garanties. Dans le cas d’un prêt in fine, il s’agit soit d’un nantissement, soit d’une hypothèque.

Le prêt in fine avec nantissement

Pour s’assurer que l’emprunteur disposera bien des fonds pour rembourser son crédit, la banque peut demander un nantissement : c’est-à-dire un produit de placement financer comme garantie (par exemple une assurance-vie). En cas de défaillance dans les paiements des mensualités du prêt, la banque peut alors aller se servir directement.

Si le nantissement ne possède pas la somme nécessaire pour rembourser l’emprunt, le client doit alors procéder à des versements réguliers de sorte qu’il dispose du capital à rembourser lors de l’échéance de son prêt.

À savoir que les fonds placés sur des produits donnés en nantissement ne peuvent plus être utilisés librement. Il est nécessaire d’avoir l’accord de la banque en amont.

Le prêt hypothécaire in fine

Comme dans le cas d’un prêt classique, l’hypothèque consiste à mettre comme garantie le bien que vous achetez ou un bien que vous possédez déjà. Si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre emprunt, la banque pourra revendre le bien en hypothèque pour récupérer la somme qu’elle vous a prêtée.

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