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Prêt relais
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Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Un crédit. Qui sert de relais. Entre la vente d’un bien immobilier et l’achat d’un nouveau. Au-delà de cette définition un peu sommaire, le prêt relais peut se révéler un montage financier très précieux pour un emprunteur secundo accédant. On vous dit tout ce qu’il faut savoir.

Au moment où vous décidez d’acheter un nouveau bien immobilier – tout en étant encore propriétaire de votre résidence principale – la première chose qui vous viendra logiquement à l’esprit sera de vendre d’abord votre bien afin d’utiliser l’argent ainsi gagné pour aider à financer votre nouveau prêt immobilier.

Cependant, il est en général très compliqué d’ajuster son timing entre achat et vente. En prenant en compte le fait que la concurrence est rude sur le marché de l’achat immobilier et que vous ne devez en aucun cas vous forcer à réduire votre prix de vente par précipitation, cette situation peut être plutôt délicate à négocier. C’est là que le prêt relais prend tout son sens.

Le prêt relais immobilier est un prêt à court terme, qui dure le plus souvent entre 12 et 24 mois. En le souscrivant, l’emprunteur à la fois vendeur et acheteur se verra accorder des fonds directement de la banque qui lui permettront de payer sa nouvelle résidence, tout en lui accordant un délai (en fait la durée du prêt) plus souple et avantageux pour la vente de son ancien bien.

Les fonds accordés par la banque représentent en général 50 à 80 % du prix du bien immobilier mis en vente par le souscripteur du crédit relais.

Suivant la souscription du prêt relais, si vous trouvez un acquéreur après plusieurs jours, plusieurs semaines voire plusieurs mois, vous ne rembourserez que le capital effectivement emprunté ainsi que les taux fixés à la signature.

Voici quelques exemples de situations dans lesquelles le prêt relais est intéressant :

  • Vous ne voulez pas rater une bonne affaire et vous décidez de prendre le risque de signer l’acte de vente d’un bien. Si au moment de payer votre nouvelle acquisition vous n’avez toujours pas réussi à vendre votre ancien logement, vous pouvez vous retrouver dans une situation financière difficile.
  • Vous avez signé la promesse de vente pour votre ancienne maison, et vous ne voulez pas attendre la signature de l’acte authentique ? Vous pouvez souscrire un prêt relais, pour acheter votre future demeure.

Les avantages du prêt relais immobilier

Vous l’aurez compris, le prêt relais a plusieurs avantages :

  • Celui de ne pas vous précipiter lors de la vente de votre bien immobilier. Il va au contraire vous permettre de vous concentrer dessus avec plus de sérénité. Vous éviterez ainsi de louer pendant la partie de transition entre les deux logements et trouverez le bon acquéreur pour votre résidence initiale sans avoir à brader son prix. Dans la même idée, vous n’aurez pas à revoir vos exigences à la baisse par manque de budget sur le bien de vos rêves.
  • Celui de vous faire payer un seul crédit immobilier en couvrant notamment les charges liées à la double possession temporaire des deux biens immobiliers. En ce qui concerne le logement à la vente, l’emprunteur devra informer sa banque que son bien a été vendu, avant d’effectuer un remboursement intégral dans l’immédiat du capital restant dû.
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Les différentes formes de prêt relais

Le prêt relais « sec »

Les propriétaires qui veulent financer l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur inférieure à celle de leur logement actuel peuvent choisir l’option du prêt relais « sec ». Une solution qui aura pour avantage de vous proposer des mensualités relatives aux intérêts de l’emprunt.

Grâce à la somme qu’il a perçue lors de la vente, l’emprunteur rembourse ainsi son crédit avec une seule mensualité dans le cas d’un prêt relais sec. En retour, la banque exigera cependant un apport important.

Par exemple : Pour l’achat d’un bien estimé à 300.000€ sans avoir vendu un logement actuel de 500.000€, la banque accordera 300.000€ d’emprunt en prêt relais. Soit 60% du montant de la future vente.

Le prêt relais avec prêt amortissable classique

La plupart des prêts relais concernent des propriétaires qui veulent acheter un bien immobilier d’une valeur supérieure à celle du logement mis en vente. Un projet immobilier qui sera complété par une avance de la banque pour une partie de la somme comprise entre 50 et 80% du logement à vendre.

En complément du prêt relais, l’emprunteur souscrit un prêt amortissable qui lui permettra de rembourser son crédit de manière progressive. Le calcul des intérêts étant effectué sur la base du capital restant dû, ceux-ci diminueront au fur et à mesure. L’emprunteur devra néanmoins rembourser plusieurs intérêts, ceux du prêt relais et ceux du prêt classique.

Le prêt relais avec une « franchise totale »

Pour financer l’achat d’un bien d’une valeur supérieure à celle de celui vous vendez, cette alternative au prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique est accordé à l’emprunteur pour un total de 24 mois.

A travers cette période, l’emprunteur ne remboursera aucun intérêt pendant une phase de « franchise totale » pouvant durer jusqu’à 12 mois. Les intérêts seront reversés à la banque prêteuse en une seule fois lors du remboursement du capital emprunté.

Prêt relais immobilier

Quelles solutions si la vente ne s’est pas produite ?

En raison d’une conjoncture économique difficile, la vente d’un bien immobilier peut être longue. Certains propriétaires n’arrivent pas à vendre leur premier bien immobilier avant la fin de leur prêt relais.

  • Négocier avec sa banque

Dans ce cas de figure, plusieurs solutions sont envisageables. La banque peut prolonger le prêt relais d’une année supplémentaire. Si votre taux d’endettement, soit 33% de vos revenus, le permet, il est possible de transférer votre prêt relais vers un prêt classique.

  • Revoir le prix de vente à la baisse

Pour éviter ce type de situation, il est important de faire estimer par un professionnel la valeur de son bien avant de le mettre en vente. Afin de vendre le plus rapidement possible, il peut être intéressant de baisser le prix. Faire des travaux de rénovation peut également contribuer à séduire quelques acheteurs. N’hésitez pas à mettre en avant l’emplacement du bien ou encore les commodités qui l’entourent (commerces, écoles, espaces verts…).

Manquer le remboursement du prêt relais n’est pas sans conséquence

Si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt, la banque devra l’inscrire au Fichier des Incidents de remboursement des crédits aux Particuliers (FICP).

Pour rappel, ce fichier recense les emprunteurs n’ayant pas payé leurs mensualités de crédit. Pour régulariser leur situation, ces derniers disposent de 30 jours pour rembourser les sommes dues. Le prêt relais est un crédit comme un autre. Il engage son emprunteur à le rembourser.

Quelles sont les conditions d’obtention du prêt relais ?

La décision de la banque de vous attribuer ou non un prêt relais dépendra de vos ressources financières. L’emprunteur doit justifier de revenus suffisamment solides pour prendre en charge le coût du prêt relais.

Après avoir remboursé le prêt contracté à l’occasion de l’achat de votre bien immobilier actuel, vous devez rester solvable. Le versement d’un apport pour votre nouveau prêt immobilier conforte votre position de bon emprunteur. Le paiement de frais de notaire et la présentation de solides garanties sont de réels atouts.

Dans le cadre du prêt relais, le taux d’endettement peut monter jusqu’à 38%, lorsqu’il est limité à 33% des revenus pour l’obtention d’autres crédits.

Quels documents faut-il présenter à votre banquier pour un crédit relais ?

Afin de rassurer votre banquier sur votre situation financière, vous devrez lui présenter les documents suivants :

  • Le dernier avis d’imposition
  • Les trois derniers bulletins de salaire
  • Le contrat de travail

À l’aide de ces justificatifs, le banquier évaluera votre capacité de remboursement en s’appuyant sur :

  • Les trois derniers relevés de comptes bancaires
  • Les tableaux d’amortissements de vos prêts en cours
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Prêt relais au meilleur taux : à qui faut-il s’adresser pour en profiter ?

Plusieurs organismes existent sur le marché du prêt relais. Il ne faut donc pas hésiter à les mettre en concurrence en comparant leurs différentes offres.

  • Les banques. Elles ont la réputation d’avoir les taux les plus intéressants du marché. Dans un premier temps, il est préférable de consulter votre propre banque. Votre vie financière n’a aucun secret pour elle. Vous pouvez aussi consulter d’autres banques pour sélectionner une offre adaptée à vos besoins.
  • Les sociétés de crédit. Leurs prestations ont un coût. Elles proposent souvent des offres plus élevées que celles proposées par les banques. En revanche, elles sont plus indulgentes avec les profils d’emprunteurs qui ont eu des incidents bancaires.
  • Un courtier en prêt immobilier. Faire appel à un courtier peut faire gagner du temps et de l’argent. Il s’adresse à son carnet d’adresses bancaires pour vous proposer les offres de prêts les plus adaptées à votre demande, et ce au meilleur taux immobilier.

L’assurance emprunteur pour le prêt relais

Dans l’exemple de prêt relais avec un crédit en cours, vous devrez souscrire à nouveau une assurance emprunteur. Grace à la loi Lagarde, vous n’êtes plus contraint de la contracter auprès de votre banque. Vous pouvez ainsi, choisir la compagnie d’assurance qui saura vous offrir les meilleures garanties à un prix avantageux.

Si vous n’avez pas le temps de contacter tous les assureurs et de comparer leurs offres, nous pouvons le faire pour vous ! Notre outil de comparaison en ligne lesfurets est simple, rapide et gratuit mais surtout, il vous permet de réaliser d’importantes économies.

Trouver le meilleur prêt immobilier selon sa situation

Qu’il s’agisse d’un prêt relais immobilier ou d’un autre type de crédit, il est essentiel de bien choisir l’emprunt le plus adapté à sa situation personnelle, à son budget et à ses besoins.

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