Prêt relais
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Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Il s’agit d’un crédit. Qui sert de relais. Entre la vente d’un bien immobilier et l’achat d’un nouveau. Au-delà de cette définition un peu sommaire, le prêt relais peut se révéler un montage financier très précieux pour un emprunteur secundo accédant. On vous dit tout ce qu’il faut savoir.

Au moment où vous décidez d’acheter un nouveau bien immobilier – tout en étant encore propriétaire de votre résidence principale – la première chose qui vous viendra logiquement à l’esprit sera de vendre d’abord votre bien afin d’utiliser l’argent ainsi gagné pour aider à financer votre nouveau prêt immobilier.

Cependant, il est en général très compliqué d’ajuster son timing entre achat et vente. En prenant en compte le fait que la concurrence est rude sur le marché de l’achat immobilier et que vous ne devez en aucun cas vous forcer à réduire votre prix de vente par précipitation, cette situation peut être plutôt délicate à négocier. C’est là que le prêt relais prend tout son sens.

L’obtention d’un prêt relais dépend évidemment de votre situation financière : vous devez justifier de revenus suffisamment solides pour prendre en charge le coût du prêt.

L’idéal est de pouvoir présenter un apport pour rassurer la banque sur votre capacité à épargner pour rembourser vos mensualités.

Les caractéristiques du prêt relais

Le prêt relais immobilier est un prêt à court terme, qui dure le plus souvent entre 12 et 24 mois. En le souscrivant, l’emprunteur, à la fois vendeur et acheteur, se verra accorder des fonds directement de la banque qui lui permettront de payer sa nouvelle résidence, tout en lui accordant un délai (en fait la durée du prêt) plus souple et avantageux pour la vente de son ancien bien.

Le plus souvent, le prêt relais intervient dans le cas où un bien immobilier devient trop petit et que son propriétaire souhaite acquérir un logement plus grand. C’est également une option très appréciée par les personnes qui déménagent et qui doivent vendre leur bien actuel tout en en trouvant un autre dans une nouvelle ville.

Les fonds accordés par la banque représentent en général entre 50 à 80 % du prix du bien immobilier mis en vente par le souscripteur du crédit relais.

Suivant la souscription du prêt relais, si vous trouvez un acquéreur après plusieurs jours, plusieurs semaines voire plusieurs mois, vous ne rembourserez que le capital effectivement emprunté ainsi que les taux de prêt relais fixés à la signature.

C’est d’ailleurs une autre caractéristique du prêt relais : vous n’avez pas d’indemnités de remboursement anticipé puisque c’est l’essence même de ce prêt : le rembourser le plus rapidement possible dès que vous avez vendu votre bien immobilier.

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Quels sont les différents types de prêts relais ?

Parce que chaque situation est différente, il existe plusieurs types de prêts relais qui répondent à des besoins précis. Nous allons les lister et vous les présenter.

Le prêt relais sec

Les propriétaires qui veulent financer l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur inférieure à celle de leur logement actuel peuvent choisir l’option du prêt relais « sec ». Une solution qui aura pour avantage de vous proposer des mensualités composées uniquement des intérêts de l’emprunt. Le prêt relais sec est particulièrement intéressant si vous partez de Paris pour emménager en province (le coût de l’immobilier étant moins élevé) ou si vous souhaitez simplement trouver un bien plus petit.

Grâce à la somme qu’il a perçue lors de la vente, l’emprunteur rembourse ainsi son crédit avec une seule mensualité dans le cas d’un prêt relais sec. En retour, la banque exigera cependant un apport important.

Par exemple : Pour l’achat d’un bien estimé à 300.000€ sans avoir vendu un logement actuel de 500.000€, la banque accordera 300.000€ d’emprunt en prêt relais. Soit 60% du montant de la future vente.

Le prêt relais acquisition ou le prêt relais adossé

Le prêt relais adossé (que l’on appelle aussi prêt relais jumelé) consiste à compléter le prêt relais par un autre prêt immobilier. Il est judicieux lorsque l’emprunteur cherche à acquérir un bien plus cher que celui qu’il a mis en vente et qu’il ne dispose pas d’un apport suffisant pour combler la différence de budget.

Pour cela, la banque doit vérifier la capacité d’emprunt de son client pour décider de la somme qu’elle est capable de lui prêter.

Après négociation, l’emprunteur disposera donc d’un plan de financement composé de :

  • Un prêt relais
  • Un prêt classique

Grâce au prêt relais associé, vous avez jusqu’à 24 mois pour vendre votre bien actuel.

Le prêt relais rachat

Aussi connu sous le nom de prêt relais achat revente, il consiste à faire racheter un prêt immobilier en cours par une autre banque. Cette dernière propose ensuite à l’emprunteur un nouveau prêt qui intègre à la fois l’ancien crédit mais aussi le nouveau qui permet d’acquérir le bien désiré.

Ainsi, sur le relevé de compte de l’emprunteur, il n’y a qu’une seule mensualité avec un taux d’intérêt unique.

Le prêt relais rachat est particulièrement intéressant pour les profils d’emprunteurs qui ont déjà des crédits en cours afin de réguler leur endettement.

Comment se calcule un prêt relais ?

Pour calculer un prêt relais, il faut avoir quelques données essentielles :

  • Connaître la valeur du bien que vous vendez : il est conseillé de le faire estimer par un professionnel car c’est à partir de cette somme que la banque va calculer combien elle pourra vous prêter. En moyenne, la banque prête 70 % de la valeur du bien.
  • Savoir combien d’argent vous devez dans votre prêt : en effet, si le crédit pour le bien que vous vendez est en cours, il va falloir déduire la somme qu’il vous reste à rembourser de la valeur du bien.

Nous allons illustrer tout cela avec un exemple : imaginons que vous souhaitez vendre votre bien actuel, un appartement d’une valeur de 300 000 €. Vous avez déjà un crédit en cours pour ce bien et il vous reste 100 000 € à rembourser. Voyons combien vous pourriez obtenir dans le cadre d’un prêt relais.

Etapes de calcul Montant (en euros)
Valeur de l’appartement 300 000 €
Prêt relais (70 % de la valeur du bien) 210 000 €
Déduction du crédit non remboursé – 100 000 €
Total 110 000 €

Comme vous le voyez, vous pourriez obtenir 110 000 € dans le cadre d’un prêt relais. Il peut être complété par un prêt amortissable pour pouvoir acheter un autre bien.

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt relais ?

Comme tous les types de prêts, le prêt relais a ses avantages et ses inconvénients que nous allons voir dans les prochaines lignes.

Avantages du prêt relais

Le prêt relais a plusieurs avantages :

  • Celui de ne pas vous précipiter lors de la vente de votre bien immobilier. Il va au contraire vous permettre de vous concentrer dessus avec plus de sérénité. Vous éviterez ainsi de louer pendant la partie de transition entre les deux logements et trouverez le bon acquéreur pour votre résidence initiale sans avoir à brader son prix. Dans la même idée, vous n’aurez pas à revoir vos exigences à la baisse par manque de budget sur le bien de vos rêves.
  • Celui de vous faire payer un seul crédit immobilier en couvrant notamment les charges liées à la double possession temporaire des deux biens immobiliers. En ce qui concerne le logement à la vente, l’emprunteur devra informer sa banque que son bien a été vendu, avant d’effectuer un remboursement intégral dans l’immédiat du capital restant dû.

Inconvénients du prêt relais

En contrepartie, le prêt relais a un coût global plus élevé qu’un prêt classique à cause des taux d’intérêts plus hauts. Le poids d’un double prêt (prêt relais + prêt amortissable) peut également alourdir vos mensualités tant que votre premier bien n’a pas été vendu.

La vente ou plutôt la non-vente du bien peut aussi être un problème : si la date d’échéance de votre prêt relais approche et que vous n’avez pas réussi à vendre votre bien, vous serez peut-être tenté de brader son prix pour arriver à trouver un acheteur au plus vite.

Obtenir un prêt relais avec lesfurets

Qu’il s’agisse d’une simulation de prêt relais immobilier ou d’un autre type de crédit, il est essentiel de bien choisir l’emprunt le plus adapté à sa situation personnelle, à son budget et à ses besoins.

Le conseil de François !
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