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Définition de la promesse synallagmatique de vente

La promesse synallagmatique de vente est un document qui atteste que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur les conditions de vente et d’achat d’un bien. Il se rapproche donc d’un contrat qui engage les deux parties puisque le vendeur promet de vendre son bien tandis que l’acheteur promet de l’acheter.

La promesse synallagmatique est parfois appelée compromis de vente mais il faut mettre en avant un détail important : la promesse synallagmatique n’est pas réservée à la vente d’un bien. Ce document peut aussi être réalisé dans le cadre d’une location ou même d’une embauche.

Il s’agit d’un contrat consensuel : c’est-à-dire un contrat qui est formalisé par un simple accord entre les deux parties : le promettant (le vendeur) et le bénéficiaire (l’acheteur). La promesse synallagmatique de vente peut être rédigée par les parties ou par un tiers comme un agent immobilier ou un notaire.

À savoir que la promesse n’oblige pas les parties à vendre ou à acheter. Toutefois, la non-réalisation de l’opération entraine alors des dommages et intérêts.

Une fois la promesse synallagmatique de vente réalisée, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours sous réserve que la promesse indique dans quelles conditions le droit de rétractation s’exerce.

Pourquoi signer une promesse synallagmatique de vente ?

Signer un compromis de vente (ou une promesse synallagmatique de vente) permet de spécifier qu’un bien va être acheté et vendu ainsi que son prix. Généralement, c’est après la signature que l’acheteur va pouvoir commencer à chercher un prêt immobilier pour acheter le bien. D’ailleurs, l’une des conditions suspensives les plus courantes d’un compromis de vente est l’obtention d’un mode de financement pour l’acheteur.

Comme nous l’avons déjà évoqué plus haut et contrairement à la simple promesse de vente, la promesse synallagmatique de vente joue le rôle de compromis et d’accord entre les deux parties. Ainsi, si l’une des parties renonce à aller au bout de l’opération, il devra verser des dommages et intérêts à l’autre partie.

Les délais de la promesse synallagmatique de vente

Lors de la signature d’une promesse synallagmatique de vente, l’acheteur du bien dispose d’un délai de rétractation de 10 jours qui commence le jour suivant la signature ou la remise en main propre du document. Pendant cette durée, l’acquéreur doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception de sa volonté de se rétracter.

Le vendeur peut demander des arrhes, c’est-à-dire un acompte qui peut avoir le rôle de clause de dédit ou de dépôt de garantie :

  • La clause de dédit : il s’agit d’une somme prévue pour permettre à l’acquéreur de se dégager de l’obligation du contrat. Il s’agit d’une clause facultative mais très pratique pour l’acheteur qui peut plus facilement se rétracter.
  • Le dépôt de garantie : il s’agit d’un acompte représentant entre 5 et 10 % du prix de vente du bien que l’acquéreur transfère sur le compte séquestre d’un intermédiaire (le plus souvent un notaire). L’acompte est ensuite imputé du prix de vente du bien. L’acquéreur peut récupérer cet acompte si des clauses suspensives sont prévues dans la promesse synallagmatique de vente : par exemple si l’acheteur n’a pas réussi à obtenir de prêt immobilier de sa banque.
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Exemple de promesse synallagmatique

Lors de la rédaction d’une promesse synallagmatique de vente, certaines informations doivent être mentionnées. Il s’agit, la plupart du temps, des mêmes données qui figureront sur l’acte de vente définitif :

  • L’identité et les coordonnées de l’acheteur et du vendeur
  • Le prix de vente du bien net vendeur
  • Le montant du dépôt de garantie si demandé par le vendeur
  • La description du bien (nombre de pièces, surface…)
  • Les Informations sur le délai de rétractation
  • Les informations sur les diagnostics immobiliers (plomb, amiante, risques naturels…)
  • Les clauses suspensives (par exemple l’obtention d’un prêt…)
  • Le délai de rétractation
  • Les modalités de paiement
  • La date de signature de l’acte de vente
  • Les signatures des parties

Prenons comme exemple d’illustration la situation d’un couple qui recherche son premier appartement à Orléans. Il trouve sur le site d’une agence immobilière un bien qu’ils trouvent intéressant au prix de 220 000 €. Ils contactent l’agence afin de convenir d’une visite.

Le couple visite le bien à deux reprises et est sous le charme. L’appartement remplit tous les critères qu’ils s’étaient fixés et il rentre dans leur budget. Ils décident de faire une offre au prix de vente. L’agent immobilier leur indique le lendemain que leur offre a été acceptée et les convie en agence afin de signer une promesse synallagmatique de vente. Voici un modèle du document qui peut et doit évidemment être adaptée en fonction de chaque situation :

Nom et prénom du ou des vendeur(s)
Date de naissance et adresse

Nom et prénom du ou des acheteur(s)
Date de naissance et adresse

1 – Nature de l’engagement
Le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur le [bien] – [appartement] – [maison] – [immeuble] désigné ci-après.
L’acquéreur accepte et s’engage à en faire l’acquisition au prix qui a été convenu sous réserve des conditions suspensives énumérées ci-après.

2 – Désignation du bien
L’objet de la vente est le bien suivant : [appartement] – [maison] – [immeuble] – [terrain]…
Situé à cette adresse [adresse]
Composé de : [description du bien : superficie, loi carrez, nombre de pièces et leur usage, signaler la présence d’un balcon, d’un jardin, d’un garage, ou d’une piscine… ] – [ mentionnez aussi la présence d’équipement communs comme un ascenseur]
[Si le bien est en copropriété, mentionnez le numéro des lots ainsi que le nombre de millièmes]L’acquéreur déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet de la promesse de vente pour les avoir visités et mesurés et dispose de ce fait le vendeur de plus amples détails.

3 – Origine de propriété
Le vendeur est propriétaire dudit bien pour l’avoir acquis de M. [Nom et prénom du propriétaire précédent] selon acte dressé le [date] devant Maître [Nom], notaire à [adresse].

Optionnel – Charges de l’immeuble dans le cas d’un bien en copropriété

4 – Droit de rétractation
Selon l’article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’acquéreur dispose d’un droit de rétractation dans un délai porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite « Loi Macron ». Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte.

La rétractation, pour être valable, doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l’acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé ci-dessus, il récupérera le dépôt de garantie sans pénalités. S’il n’exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.

5 – Conditions générales de la vente
La vente, si elle est réalisée, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière.

6 – Conditions suspensives (à adapter selon la situation)
Condition suspensive relative au financement
Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous la condition suspensive que l’acquérir obtienne d’ici le [date] au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant nécessaire au financement du bien.

L’acquéreur déclare que la somme qu’il doit financer s’établit comme suit :
[détail du prix du bien + frais notariés + autres frais et le total]
Et qu’elle sera financée de la manière suivante :
[détail de l’apport + montant des emprunts et du total de la somme à financer] 

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêt permettant de couvrir le montant global des emprunts pour le financement de l’opération.
Elle sera également considérée comme réalisée conformément à l’article 1178 du Code Civil dans le cas où l’acquéreur aurait fait obstacle à sa réalisation en raison, par exemple de l’absence de dépôt, de dépôt tardif ou incomplet des dossiers de demande d’emprunt.

L’obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être signalée au vendeur par lettre recommandée au moins un mois avant l’expiration du délai de validité présent dans la promesse synallagmatique de vente.
En cas de non-réalisation d’une des conditions suspensives, la présente promesse synallagmatique de vente sera considérée comme nulle et non avenue, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté et le vendeur reprenant la libre disposition du bien désigné ci-dessus. Le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur sans intérêt ou pénalité, à moins que l’acquéreur ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété.

7 – Propriété et jouissance
L’acquéreur devient propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l’acte authentique de vente ci-après prévue et il en prendra la jouissance à compter du même jour.

8 – Prix
La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de [montant en euros]. Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

9 – Dépôt de garantie
Pour entériner la présente promesse synallagmatique de vente, l’acquéreur a déposé la somme de [montant en euros] entre les mails de Maître [nom et prénom], désigné comme séquestre amiable, ainsi que le vendeur le reconnaît.
Dans le cas où la condition suspensive se réaliserait, cette somme constituera un acompte sur le prix de vente.
Dans le cas où la condition suspensive ne se réaliserait pas, cette somme sera restituée intégralement à l’acquéreur, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

10 – Réalisation de la vente
Dans le cas où toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [nombre de jours] à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié par Maître [nom et prénom].

Si l’une des parties refusait de signer l’acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourrait y être contrainte par les recours légaux en supportant tous les frais de poursuite.

En outre, elle devrait payer la somme de [montant en euros] à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

11 – Signature
Fait à [ville], le [date], en [nombre d’exemplaires]

Signature du vendeur – Signature de l’acquéreur

Une fois la promesse synallagmatique de vente signée par les deux parties, le couple commence à démarcher les banques pour obtenir un financement. En parallèle, ils envoient le dépôt de garantie sur le compte séquestre du notaire. Ils parviennent à obtenir un prêt pour l’acquisition de l’appartement ce qui leur permet d’attendre sereinement jusqu’à la signature de l’acte chez le notaire.

Quelles différences entre la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de vente ?

Si l’on dit couramment que la promesse synallagmatique de vente est la même chose que le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente est plus communément appelée « promesse de vente ».

Si la promesse synallagmatique de vente va engager aussi bien l’acheteur que le vendeur, c’est différent en ce qui concerne la promesse unilatérale de vente : en effet, avec ce dernier, seul le vendeur s’engage dans la vente, il ne peut donc pas le vendre à quelqu’un d’autre pendant la durée de la promesse. De son côté, l’acheteur est libre de conclure ou non l’achat.

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