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Promesse unilatérale de vente : définition

Commençons par définir ce qu’est une promesse unilatérale de vente : il s’agit d’un avant-contrat dans lequel le vendeur (le promettant) s’engage à vendre un bien à des conditions définies à un acheteur (le bénéficiaire). Contrairement à la promesse synallagmatique de vente, l’acquéreur ne s’engage pas à acheter le bien. Toutefois ce dernier lui est réservé pendant un délai d’option.

La promesse unilatérale de vente est un contrat encadré qui doit comporter une série d’informations pour identifier le promettant, le bénéficiaire et le bien. Il est possible de signer ce contrat avec ou sans notaire (dans ce deuxième cas, on dit alors qu’il a été signé « sous seing privé »).

Rédiger une promesse unilatérale de vente n’est pas une action qui doit être prise à la légère. C’est ce contrat qui va régir la vente du bien et il est nécessaire de faire attention à tous les détails puisque ces données figureront aussi dans l’acte authentique. Voici une liste des informations que l’on doit retrouver dans une promesse de vente :

  • Les informations sur l’identité du vendeur et de l’acheteur
  • Les données sur le bien (son adresse et sa description détaillée : nombre de pièces, annexes, parties communes dans le cas d’un bien en copropriété…)
  • Situation administrative du bien (hypothèque, location…)
  • La date butoir de levée d’option : elle est à déterminer par l’acheteur et le vendeur
  • Le prix de vente du bien
  • Les modalités de paiement (nécessité d’obtenir un prêt immobilier par exemple…)
  • L’indemnité d’immobilisation (elle est fixée par les deux parties)
  • Les frais annexes (frais de notaire, d’agence…)
  • Les conditions suspensives
  • Le droit de rétractation : d’une durée de 10 jours à partir du lendemain de la signature de la promesse unilatérale de vente
  • Les documents annexes comme le dossier des diagnostics techniques et les documents de la copropriété…

Faut-il signer une promesse unilatérale de vente devant un notaire ou sous seing privé ?

Est-ce qu’il est plus judicieux de signer une promesse unilatérale de vente devant un notaire ou sous seing privé ? Les deux solutions ont des avantages et des inconvénients que nous allons lister.

En ce qui concerne la signature devant un notaire, le principal avantage est que ce professionnel va s’assurer de la validité du contrat et du respect des différentes clauses. En choisissant un notaire, le vendeur et l’acquéreur s’assurent qu’il va suivre le dossier jusqu’à la signature de l’acte de vente.

En revanche, vous devez obligatoirement passer par un notaire si la durée de validité de la promesse de vente est supérieure à 18 mois (vous n’avez donc pas la liberté de signer le contrat sous seing privé).

En signant une promesse unilatérale de vente sous seing privé, l’acheteur et le vendeur n’ont pas besoin de passer par un notaire : ils peuvent rédiger le contrat seuls ou être accompagnés par un agent immobilier. Cela peut être plus avantageux dans un souci de rapidité.

Mais en échange, il faut alors être très attentif au contenu de la promesse de vente. Il faut également enregistrer le document auprès des impôts dans un délai de 10 jours (avec des frais de 125 €) sans quoi la promesse unilatérale de vente est considérée comme nulle.

Ci-dessous, un tableau récapitulatif avec les avantages et les inconvénients de chaque possibilité :

Signer une promesse unilatérale de vente… … devant un notaire … sous seing privé
Avantages Accompagnement du notaire pour valider le contrat et respecter les clauses Rédaction de la promesse de vente possible avec la seule présence du vendeur et de l’acheteur
Inconvénients Passage obligatoire devant un notaire si la durée de validité de la promesse de vente est supérieure à 18 mois Nécessité d’enregistrer la promesse de vente sous 10 jours auprès des impôts (payant)

 

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Promesse unilatérale de vente : les obligations pour le bénéficiaire

Comme nous l’avons dit plus tôt, la signature d’une promesse unilatérale de vente est un contrat qui engage davantage le vendeur que l’acheteur. Toutefois, en contrepartie, l’acquéreur doit respecter certaines obligations que nous allons détailler.

  • Obtenir un prêt immobilier

À moins d’avoir sur ses comptes en banque la somme nécessaire à l’achat du bien immobilier, l’acquéreur va devoir obtenir un prêt immobilier pour financer l’opération. Lorsque la promesse unilatérale de vente a été signée, l’acheteur doit alors obtenir un financement par ses propres moyens, soit en contactant les banques, soit en passant par un courtier immobilier.

À savoir : dans le cas où l’acheteur recevrait 3 réponses négatives de la part des banques, il peut bénéficier de la clause suspensive d’obtention du prêt : la promesse unilatérale de vente est annulée et il récupère l’indemnité d’immobilisation.
  • L’indemnité d’immobilisation

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle est présente dans une grande majorité des promesses unilatérales de vente. Il s’agit d’une somme fixée par les deux parties que l’acheteur doit verser au vendeur et qui est placée sur un compte séquestre, généralement celui d’un notaire.

L’indemnité d’immobilisation peut être perçue comme une compensation au fait que le vendeur réserve le bien à l’acheteur. C’est aussi une garantie pour le vendeur que l’acquéreur ne va pas signer la promesse de vente à la légère. En effet, dans le cas où l’acheteur déciderait finalement de ne pas donner suite à la vente, l’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur.

Dans le cas où la vente se fait (on parle alors de lever l’option d’achat), le montant de l’indemnité d’immobilisation est déduit du prix de vente.

En ce qui concerne la levée d’option dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente

Commençons par répondre à la question « qu’est-ce qu’une levée d’option ? ». Lorsque l’acheteur accepte de lever l’option, cela signifie qu’il confirme son souhait d’acquérir le bien. Il s’agit donc d’une décision qui donne un caractère définitif au contrat et un pas en avant vers la signature de l’acte de vente.

Les conditions concernant la levée d’option (comme le délai) doivent être indiquées dans la promesse de vente. Est-ce qu’il s’agira d’une levée d’option expresse ou tacite ? Dans le premier cas, l’acquéreur doit informer par courrier recommandé avec accusé de réception de sa volonté de lever l’option. Dans le second cas, si l’acheteur ne s’est pas manifesté, l’option sera considérée comme levée (s’il ne souhaite finalement pas réaliser la vente, il doit le notifier par l’envoi d’un courrier recommandé).

Qu’en est-il du délai de rétractation ? Pendant le délai légal de 10 jours qui suit la signature de la promesse de vente, le bénéficiaire peut se rétracter à tout moment. Il doit faire part de cette décision par courrier recommandé et il récupère ensuite l’indemnité d’immobilisation.

Au-delà du délai de 10 jours, si le bénéficiaire ne souhaite pas lever l’option, il ne peut pas récupérer l’indemnité d’immobilisation.

Le conseil de François !
Que se passe-t-il si le vendeur souhaite annuler la vente ? Dans ce cas, il devra payer des dommages et intérêts à l’acheteur. 
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