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Le PTZ dans le rôle de l’apport personnel

Le PTZ est un prêt aidé que la banque considère comme un apport personnel. Découvrez les raisons d’y souscrire :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit qui, comme son nom l’indique, ne vous impose pas de rembourser des intérêts. C’est un avantage majeur pour les ménages qui souhaitent accéder à la propriété, le coût total de leur projet étant revu nettement à la baisse, d’autant que le PTZ peut financer jusqu’à 40 % de l’opération.
  • Le remboursement du PTZ est différé. Durant 5, 10 ou 15 ans, vous ne remboursez pas ce crédit. Le remboursement des mensualités intervient après ce délai durant 10, 12 ou 15 ans, ce qui allège mécaniquement vos mensualités en début de crédit et vous permet d’adapter la durée de vos remboursements à votre capacité financière.
  • Cet apport personnel permet aux ménages, jusqu’alors exclus du prêt, de donner vie à leur projet immobilier.
  • Cet apport personnel vous permet de mieux négocier avec votre établissement bancaire les conditions de votre prêt immobilier principal. Cela vous permet, une fois de plus, d’envisager des économies.

Comment utiliser le PTZ comme apport personnel ?

Le PTZ en tant qu’apport personnel permet de financer tous les frais annexes du crédit immobilier qui ont un poids sur son coût total, à savoir :

  • Les frais d’agence immobilière
  • Les frais de notaire
  • Les frais de dossier
  • Les frais de garantie, etc.

Prenons un exemple concret pour bien comprendre : vous envisagez un achat à hauteur de 200 000 €. Les frais représentent 20 000 €, soit 10 % du prix du bien immobilier. Vous pouvez faire une demande à votre banque pour souscrire un PTZ comme apport personnel à hauteur de 20 000 €. Non seulement il vous permettra de rendre votre profil plus favorable pour obtenir de meilleures conditions, mais vous ne le rembourserez que plus tard. Optez pour un différé de 15 ans et remboursez-le durant 15 ans pour une mensualité de 111 €.

Bon à savoir : Le lissage des prêts immobiliers

Si vous souscrivez à la fois un prêt principal et un PTZ dans le même établissement bancaire, vous pouvez demander à lisser vos prêts. Cela vous permet de payer la même mensualité tout au long de votre crédit principal. Une fois celui-ci remboursé, vous ne paierez plus que les mensualités de votre PTZ.

Le PTZ permet de financer jusqu’à 138 000 €. En zones Abis et A, pour un foyer de 5 personnes et plus pour un logement neuf, le prêt à taux zéro peut atteindre 40 % du montant emprunté avec un plafond de 345 000 €. Aussi, en tant qu’apport personnel, le PTZ peut financer bien plus que les différents frais liés à votre crédit immobilier. Il vous permettra alors de prendre en charge une partie du montant de l’opération pour réduire de manière significative le montant du prêt classique.

Voici un rappel du montant maximal du PTZ selon les zones pour constituer votre apport personnel et financer à moindre coût une partie de votre achat immobilier.

Foyer Plafond en zones Abis et A Plafond en zone B1 Plafond en zone B2 Plafond en zone C
1 personne Neuf : 66 000 € Neuf : 54 000 € Neuf : 22 000 €
Ancien : 44 000 €
Neuf : 20 000 €
Ancien : 40 000 €
2 personnes Neuf : 84 000 € Neuf : 75 600 € Neuf : 30 800 €
Ancien : 61 600 €
Neuf : 28 000 €
Ancien : 56 000 €
3 personnes Neuf : 102 000 € Neuf : 92 000 € Neuf : 37 400 €
Ancien : 74 800 €
Neuf : 34 000 €
Ancien : 68 000 €
4 personnes Neuf : 120 000 € Neuf : 108 000 € Neuf : 44 000 €
Ancien : 88 000 €
Neuf : 40 000 €
Ancien : 80 000 €
5 personnes Neuf : 138 000 € Neuf : 124 400 € Neuf : 50 600 €
Ancien : 101 200 €
Neuf : 46 000 €
Ancien : 92 200 €

Vous ne savez pas dans quelle zone vous vivez ? Pour connaître le montant exact auquel vous avez droit selon votre projet, sa localisation et vos revenus, n’hésitez pas à faire une simulation de PTZ.

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Comment constituer un apport solide ?

De plus en plus de banques, face aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), demandent aux emprunteurs d’avoir un apport personnel de 10 à 20 % du montant du prêt. Cela permet de respecter le taux d’endettement maximum de 35 %.

Toutefois, 10 à 20 % du montant emprunté, au regard des prix de l’immobilier actuellement, cela représente une somme importante qu’il n’est pas toujours simple de présenter. Pour un bien présenté à 300 000 €, le montant de l’apport personnel sera de 30 000 € à 60 000 €.

Pour constituer un apport solide, les emprunteurs disposent de différentes solutions :

  • Epargner pendant quelques années en prévision d’un achat immobilier
  • Utiliser un PEL (plan épargne logement)
  • Revendre un bien immobilier qu’ils avaient acquis auparavant (pour information, le PTZ n’est pas accessible aux personnes qui ont été propriétaires de leur bien immobilier au cours des deux dernières années précédant la demande de prêt à taux zéro)
  • Emprunter à des proches
  • Utiliser un héritage ou une donation
  • Souscrire, comme nous l’avons vu, un PTZ comme apport personnel, afin de s’ouvrir les portes du crédit plus facilement et à moindre coût avec un taux d’intérêt nul.

Se tourner vers les prêts aidés comme apport personnel

Le PTZ n’est pas le seul prêt aidé qui être considéré comme un apport personnel. D’autres solutions sont offertes pour réduire le poids du crédit immobilier et constituer un apport.

  • Le prêt conventionné (PC) : accordé sans conditions de ressources, il permet de financer la résidence principale de l’emprunteur ou de son locataire. Ce prêt aidé peut financer 100 % du bien immobilier et offre la possibilité de bénéficier des APL.
  • Le prêt épargne logement est accordé aux détenteurs d’un PEL (plan épargne logement) ou d’un CEL (compte épargne logement). Il permet d’emprunter jusqu’à 92 000 € selon la somme épargnée et peut être remboursé sur 2 à 15 ans.
  • Le prêt Action Logement permet à certains salariés de bénéficier de conditions avantageuses pour financer l’acquisition de leur résidence principale.
  • Le prêt accession sociale (PAS) peut être utilisé, lui aussi, comme apport personnel. Il peut financer la totalité du bien ou seulement une partie. Soumis à conditions de ressources, il permet de bénéficier des APL et de frais de garantie réduits.

Vous avez besoin de trouver une solution pour bénéficier d’un apport personnel ? Peut-être pourriez-vous bénéficier du prêt accession sociale. Prenons un exemple concret. Vous envisagez d’acheter un bien à La Rochelle qui se situe en zone B1. Vous êtes marié et avez 2 enfants à charge. Si vos revenus sont inférieurs à 60 000 € par an, vous pouvez prétendre au PAS. Si vous souhaitez, avec votre apport personnel, couvrir les différents frais annexes à votre crédit immobilier, vous pouvez parfaitement emprunter uniquement le montant nécessaire, qui sera considéré comme un apport et vous permettra d’accéder à la propriété.

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