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Le PTZ est-il éligible à un rachat de crédit ?

En l’état, le prêt à taux zéro n’est pas éligible à un rachat de crédit. En réalité, il peut être transformé. Lorsque vous souscrivez un prêt à taux zéro, il ne peut être transféré. Aussi, si vous effectuez un rachat de crédits immobiliers, votre PTZ devient un prêt amortissable comme un autre. Vous perdez donc l’avantage du taux zéro.

Surveiller le taux d’endettement

Le taux d’endettement représente la part de vos charges dans votre budget. Le haut conseil de stabilité financière (HSCF) recommande de ne pas excéder un taux d’endettement de 35 % pour limiter le risque de surendettement et donc l’incapacité de rembourser vos mensualités de prêt.

Si vous optez pour un rachat de crédits par une autre banque avec un prêt classique et un PTZ, ce dernier devient un prêt amortissable. Perdant le bénéfice de ce prêt aidé, vous allez payer des intérêts sur le montant emprunté. Rappelons qu’il permet de financer jusqu’à 40 % de votre acquisition.

Prenons un exemple pour bien comprendre : vous souscrivez un PTZ à hauteur de 80 000 € remboursable sur 15 ans. Vous remboursez chaque mois 444 €. La banque vous propose un très bon taux à 0,8 %. Vos mensualités sont alors de 472 € par mois. Cela peut tout simplement vous faire dépasser votre taux d’endettement si vous étiez juste auparavant. Toutefois, cela peut être compensé par la baisse du taux sur le prêt principal, une simulation de prêt s’impose pour y voir plus clair selon votre situation spécifique.

Hypothèque : contrôler la garantie du prêt immobilier initial

La banque demande des garanties lorsque vous souscrivez un crédit, qu’il s’agisse d’un PTZ ou d’un crédit immobilier amortissable. S’il n’y a pas d’hypothèque sur le PTZ, il est possible d’envisager un rachat de crédits sans prise en compte de ce prêt.

En revanche, s’il est hypothéqué, cela va poser deux problèmes :

  • Lorsque la banque prend une hypothèque englobant le prêt amortissable et le PTZ, le rachat de crédit va nécessiter une nouvelle hypothèque sur ces deux crédits, ce qui implique un rachat du PTZ et le transforme automatiquement en prêt amortissable puisque, rappelons-le, le PTZ ne peut être transféré vers une autre banque ;
  • Il n’est pas possible d’avoir deux cautions de même rang. Si la première banque conserve le PTZ, elle conserve également la garantie de premier rang. La nouvelle banque sera moins encline à racheter votre crédit amortissable dans la mesure où elle ne sera pas prioritaire pour un remboursement en cas de défaut de paiement.
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Faut-il inclure ou exclure le PTZ d’un rachat de crédit ?

Si le PTZ est exclu du rachat de crédit

Nous l’avons évoqué, dès lors que vous envisagez de racheter vos crédits en incluant le PTZ, vous perdez l’avantage financier de ce prêt aidé. L’exclure semble donc, de prime abord, être la meilleure solution. Ainsi, vous ne rachetez que le crédit amortissable et pouvez espérer un meilleur taux pour réduire le coût total de votre opération.

En clair, exclure le PTZ du rachat de crédit permet :

  • De conserver 20 ou 40 % du prix d’acquisition financé à taux 0
  • De bénéficier d’un meilleur taux pour votre prêt immobilier principal
  • De réduire votre taux d’endettement en conservant le PTZ et en baissant le taux d’intérêt pour augmenter votre reste à vivre ou épargner.

En revanche, l’exclusion du PTZ du rachat de crédits pose une limite :

  • S’il bénéficie d’une hypothèque de 1er rang, la nouvelle banque sera susceptible de refuser de racheter uniquement votre prêt principal.

Si le PTZ est inclus dans le rachat de crédit

Comme nous l’avons constaté précédemment, votre PTZ devient alors un prêt amortissable. L’intérêt de ce rachat de crédit doit être déterminé selon des calculs bien précis.

D’un côté, vous réduisez le taux d’intérêt de votre prêt principal, d’un autre côté, vous appliquez des intérêts à un prêt qui n’en avait pas. De plus, le rachat de crédit implique des frais de remboursement anticipé auprès de votre ancienne banque.

En clair, une simulation s’impose pour déterminer si le rachat de crédits immobiliers incluant un PTZ est réellement rentable ou non. Chaque cas est différent, il n’est pas possible, sans connaître votre situation, de déterminer si c’est la solution la plus avantageuse. Par exemple, cette opération peut être plus rentable si vous êtes au premier tiers du remboursement de votre prêt principal dans la mesure où c’est la période durant laquelle vous remboursez le plus d’intérêts. Une baisse de taux permettra alors un gain plus conséquent pour compenser la perte du PTZ.

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