Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Démembrement de propriété : définition
Le démembrement de propriété est une procédure juridique qui concerne et s’applique sur vos droits de propriété.
Pour rappel, les trois attributs de propriété sont :
- Le droit d’utiliser le bien
- Le droit d’en disposer
- Le droit d’en percevoir les fruits
On constate donc un démembrement de propriété lorsque ces trois attributs de la propriété ne sont pas maîtres d’une seule et même personne.
Dans la plupart des cas, on démembre un bien immobilier pour effectuer une donation de nue-propriété ou d’usufruit, ou réaliser un achat de nue-propriété. Le démembrement de propriété peut également être subi, dans le cadre d’une succession notamment.
Les droits et devoirs après le démembrement
Le démembrement d’un bien immobilier est constaté par un notaire. Celui-ci rédige ensuite un contrat détaillé, utile tant pour le nu-propriétaire que pour l’usufruitier.
Le démembrement du droit de propriété intervient fréquemment lors d’une donation ou d’une succession. Le conjoint survivant conserve l’usufruit du bien après le décès du conjoint propriétaire en titre. En revanche, la nue-propriété revient aux enfants. Cet usufruit disparaît ensuite après le décès du conjoint survivant, ce qui a pour effet de reconstituer la pleine propriété du bien. Différente du démembrement, l’indivision est, quant à elle, le partage de la pleine propriété.
Les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont définis par le Code civil et peuvent être aménagés par des clauses particulières insérées dans le contrat.
Démembrement de propriété : du côté de l’usufruitier
Il possède la jouissance du bien. Il peut l’habiter comme le louer, en partie ou dans sa totalité. Dans ce cas, les revenus de la location lui reviennent intégralement, sauf si une répartition est prévue dans le contrat. Il a également l’obligation de restituer le bien au nu-propriétaire dans l’état dans lequel il l’a reçu,
Démembrement de propriété : du côté du nu-propriétaire
Il doit assurer une jouissance paisible et prendre en charge les réparations concernant le gros œuvre.
L’usufruit en viager prend fin au décès de l‘usufruitier ou en cas de non-utilisation durant 30 ans. Il peut également être temporaire, la pleine propriété étant alors reconstruite en fin de contrat.
L‘avantage fiscal du démembrement de propriété
Démembrer un bien immobilier est aussi une manière de bénéficier de certains avantages fiscaux, pour préparer en douceur la transmission d’un bien. Le propriétaire et son conjoint peuvent ainsi y vivre ou le louer tout en faisant donation de la nue-propriété de leur vivant. De cette manière, faire donation dans un premier temps de la nue-propriété uniquement permet de bénéficier des abattements fiscaux.
Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir de droits de succession à payer. À noter toutefois que la donation de la nue-propriété n‘a aucune influence sur le montant de l‘ISF éventuellement payé par l‘usufruitier. Ce dernier continue en effet d‘être imposé sur la valeur totale du bien.
L‘avantage majeur de ce type de donation :
- Les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur réelle du bien, mais sur la seule nue-propriété.
- La répartition de la valeur du bien immobilier entre nue-propriété et usufruit dépend de l‘âge du donateur.
C‘est ainsi que pour un donateur âgé de 31 à 40 ans, l‘usufruit représente 70 % et la nue-propriété 30 %. Pour un donateur âgé de 71 à 80 ans, la répartition s‘est alors inversée avec 30 % pour l‘usufruitier et 70 % pour le nu-propriétaire. Cette répartition fonctionne par tranches de 10 ans. Il y a donc tout intérêt à bien choisir le moment du démembrement de propriété afin de profiter au mieux de ses avantages.
Bon à savoir ! Dans le cas d’une SCI (Société Civile Immobilière), le démembrement croisé des parts permet de transmettre la propriété d‘un bien immobilier tout en l’habitant.