Comment réduire ses impôts dans le cadre d’un investissement locatif ?
Quels dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts ?
La loi Pinel
C’est certainement le dispositif fiscal le plus connu. La loi Pinel permet de réduire votre impôt selon la durée de location et le montant de votre projet immobilier. La réduction est calculée sur ce montant plafonné à 300 000 €.
- 12 % pour un engagement de location de 6 ans.
- 18 % pour un engagement de location de 9 ans.
- 21 % pour un engagement de location de 12 ans.
Pour profiter de la loi Pinel pour votre investissement locatif, vous devez remplir un certain nombre de conditions :
- Acheter un bien neuf, en VEFA ou transformer un local en habitation ;
- Faire de ce logement la résidence principale des locataires ;
- Respecter des plafonds de ressources pour les locataires ;
- Respecter des plafonds de loyer ;
- Respecter un niveau de performance énergétique minimal ;
- Investir dans une zone éligible (A, Abis ou B1).
Dispositif Denormandie
La loi Denormandie est le pendant de la loi Pinel dans l’ancien. La réduction d’impôt promise est la même.
En revanche, pour réduire vos impôts dans le cadre d’un investissement locatif avec la loi Denormandie, vous devez effectuer des travaux de rénovation à hauteur de 25 % au minimum du coût total de l’opération. Les travaux doivent permettre d’améliorer la performance énergétique de 20 % pour les logements collectifs et 30 % pour les logements individuels.
Vous devez investir dans des villes éligibles qui ne sont pas les mêmes qu’en Pinel. Le dispositif Denormandie a pour vocation de redynamiser des villes en rénovant le parc immobilier et en offrant des logements plus décents avec des niveaux de performance énergique plus élevés.
Dispositif Loc’Avantages
C’est l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui propose cette réduction d’impôt pour un investissement locatif.
Cette fois, la réduction d’impôt est calculée en fonction du montant du loyer. Cette aide a vocation à faciliter l’accès à la location aux ménages modestes avec des loyers en dessous du marché.
Vous avez le choix entre 3 niveaux de loyers :
- Loc 1 : 15 % de décote ;
- Loc 2 : 30 % de décote ;
- Loc 3 : 45 % de décote.
Ensuite, la réduction d’impôt est calculée différemment selon que vous faites appel ou non à l’intermédiation locative.
| Niveau de loyer | Réduction d’impôt sans intermédiation locative | Réduction d’impôt avec intermédiation locative |
| Loc 1 | 15 % | 20 % |
| Loc 2 | 35 % | 40 % |
| Loc 3 | / | 65 % |
Vous devez vous assurer que les ressources de vos locataires sont inférieures aux plafonds établis par l’Anah.
Les autres conditions pour bénéficier de cette aide de l’Anah pour réduire votre impôt dans le cadre d’un investissement locatif sont les suivantes :
- Louer un bien non meublé durant au moins 6 ans ;
- Louer en tant que résidence principale ;
- Le locataire ne peut être un membre de votre famille ;
- Ne pas louer un logement classé F ou G.
Le statut LMNP
Si vous envisagez une location meublée, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Dans un premier temps, ce statut vous permet de choisir entre deux types de fiscalité :
- Micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus fonciers ;
- Réel : vous pouvez déduire vos charges de vos revenus locatifs.
Avec la loi Censi-Bouvard, qui concerne les logements meublés, vous investissez dans une résidence de services (résidence étudiante ou pour personnes âgées dépendantes par exemple). Si l’exploitant de la résidence propose au moins trois services, vous pouvez récupérer la TVA sur votre achat, ce qui représente tout de même 20 %. De plus, la loi Censi-Bouvard vous propose de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix HT de votre acquisition plafonnée à 300 000 € durant 9 ans.
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