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Tout est une question de taux. En période de baisse du taux d’intérêt moyen en ce qui concerne les crédits immobiliers, il peut être très intéressant de penser à renégocier son prêt immobilier pour réduire son coût. Ceci se traduira alors par un allègement de vos mensualités ou de la durée totale d’emprunt.

Un prêt immobilier souscrit il y a quelques années l’a éventuellement été à un taux beaucoup moins compétitif que ce dont vous pourriez bénéficier aujourd’hui. À moins que vous n’ayez opté pour un taux révisable ou capé, cet emprunt est à taux fixe et ne peut donc pas bénéficier des fluctuations du marché en termes d’évolutions du taux d’intérêt moyen.

À titre d’exemple, le taux d’intérêt moyen pour les crédits immobiliers aux particuliers était de 5,15% en novembre 2008 selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Plus de dix ans plus tard, il est de 1,19% d’après le même observatoire, stabilisé à un niveau de baisse historique entraînant des conditions d’emprunt des plus compétitives.

Dans un contexte récent de baisse historique des taux de crédits immobiliers, les emprunteurs ont tendance, depuis le printemps 2014, à faire de la renégociation de crédit immobilier une pratique de plus en plus répandue. Attirés par les milliers d’euros qu’il est possible d’économiser, ceux-ci n’hésitent plus à se lancer.

Renégocier son crédit : les avantages

En effet, renégocier son prêt immobilier en 2019 peut vous permettre de faire baisser le coût de votre crédit, mais également de baisser vos mensualités pour se dégager une part de reste à vivre plus importante chaque mois. Enfin, vous pouvez aussi choisir de financer la réalisation de travaux à travers le nouveau montage financier de ce projet. Une cuisine neuve, des combles aménagés, une toiture rénovée grâce à une renégociation de taux ? C’est possible !

D’autant plus que la renégociation de prêt immobilier est une opération que l’on peut réaliser autant de fois qu’on le souhaite pendant toute la durée de vie d’un emprunt. Dans les faits, une banque sera néanmoins plutôt réticente à vous accorder deux fois la renégociation. Vous pourrez alors envisager d’effectuer un rachat de crédit immobilier. Mais quelle est la différence ?

Ne pas confondre renégociation et rachat de crédit

Ces deux solutions, qui concernent les emprunteurs ayant déjà accédé à la propriété et qui souhaitent obtenir un nouveau taux d’intérêt plus compétitif, sont souvent confondues. Elles sont pourtant bien distinctes et nous allons vous expliquer en quoi.

Le rachat de crédit

Comme son nom l’indique, un rachat de crédit constituera une opération de reprise de votre emprunt par un organisme financier chargé de vous accorder de nouvelles conditions plus adaptées à vos capacités de remboursement et votre profil d’emprunteur. Cette opération est coûteuse et comprendra notamment des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pouvant s’élever à 3% du capital restant dû plafonné à 6 mois d’intérêts, des frais de garantie et des frais de dossier.

Si certaines banques proposent des contrats avec un taux d’IRA de 0% avec une clause identique, il existe des situations dans lesquelles vous pouvez vous en affranchir. C’est notamment le cas si vous ou votre conjoint devez déménager après un changement de lieu de travail, en cas de licenciement ou en cas de décès.

La renégociation de prêt

Lorsque vous choisissez de faire une opération de renégociation de prêt immobilier, vous vous tournez vers votre banque actuelle. Beaucoup moins onéreuse, cette opération ne vous coûtera que les frais de dossier à l’avenant du contrat. La probabilité d’obtenir votre renégociation dépend alors de l’établissement concerné et sa propension à l’accepter pourra être totalement différente de celle d’une autre banque.

Pour réussir votre renégociation de crédit immobilier, nous vous conseillons notamment de vous tourner vers plusieurs établissements afin de vous servir de cette base de comparaison comme document de travail pour vous aider à mieux négocier votre taux. Nous verrons plus loin que le simulateur de crédit immobilier proposé par lesfurets peut vous aider dans ce sens.

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Comment renégocier son crédit immobilier efficacement ?

Disposer d’un capital restant dû conséquent

Pour que votre opération de renégociation de prêt immobilier soit efficace et vous permette de dégager des économies importantes, votre capital restant dû devra approximativement s’élever à 70.000€. En dessous, il n’est pas forcément intéressant de renégocier son emprunt puisque les frais liés à l’opération ne pourront être couverts par les économies réalisées.

Pour savoir où vous en êtes du remboursement de votre emprunt immobilier, le tableau d’amortissement fourni pour l’organisme prêteur à la souscription du contrat, est un document de référence qu’il faut avoir à l’œil. Celui-ci détaille l’échéancier des remboursements avec précision. Vous saurez alors quel capital il vous reste à rembourser et donc si votre renégociation de crédit sera intéressante.

Renégocier son prêt dans son premier tiers de remboursement

Toutes les opérations de renégociation de prêt immobilier ne sont pas forcément intéressantes financièrement parlant. Pour que la vôtre le soit, il faut qu’elle respecte certaines conditions. Tout d’abord, vous devez initier votre demande dans le premier tiers de remboursement de votre crédit, quand la part des intérêts que vous payez pour votre crédit est encore majoritairement prise en compte dans le montant de chacune de vos mensualités.

Lorsque vous entrez dans le deuxième tiers de remboursement de votre emprunt, vos mensualités ne se composent plus que du capital restant dû qu’il vous reste à rembourser. Effectuer une renégociation de crédit lors de cette période ne sera donc pas idéal puisque vous n’en serez pas bénéficiaire.

Encore une fois, nous vous conseillons de vous munir de votre tableau d’amortissement pour évaluer en amont l’efficacité de votre opération. Avec ce document sous les yeux, vous saurez quelle est la part des intérêts et/ou du capital restant dû dans telle ou telle mensualité qu’il vous reste à payer.

Respecter un différentiel de taux assez important

Plus la baisse de taux sera importante, plus les économies réalisables seront conséquentes. Autre condition donc pour que votre renégociation de crédit immobilier soit réussie : que le nouveau taux négocié soit d’au moins un point inférieur à l’initial. Cette sécurité vous permettra d’être rentable en compensant les frais liés à l’opération elle-même. Rappelons que ces derniers peuvent représenter jusqu’à 4,5% du montant total du capital restant dû.

Pour illustrer les différences de coût total d’un crédit immobilier en fonction de son taux, nous avons dressé le tableau suivant qui prend en compte plusieurs taux d’intérêt différents pour un emprunt de 250.000€ sur 25 ans (300 mois).

Taux d’intérêt 4% 3% 2% 1%
Mensualités 1.320€ 1.186€ 1.060€ 942€
Coût total du crédit 145.877€ 105.659€ 67.892€ 32.654€

Nous voyons donc qu’une baisse d’un point de pourcentage peut représenter jusqu’à 40.000€ d’économies sur un emprunt immobilier. Et jusqu’à 77.000€ pour une baisse de 2 points de pourcentage. Ces montants ne sont néanmoins pas synonymes de gains réalisés lors d’une opération de renégociation de prêt immobilier puisqu’ils ne prennent pas en compte les frais engendrés et la durée restante de remboursement.

À noter que dans certains cas, un différentiel de 0,70 point peut suffire entre les deux taux. Il s’agit, dans la plupart des cas, des demandes concernant les emprunts de plus de 300.000€ et/ou souscrits sur une durée supérieure à 20 ans.

Renégociation de prêt immobilier : les frais

Lorsque vous faites renégocier votre prêt immobilier auprès de votre banquier, il faut avoir en tête que des frais supplémentaires et des pénalités vont être appliqués. Si nous avons vu qu’il fallait bien les prendre en compte pour calculer les économies réalisables dans ce type d’opération, nous allons voir comment les identifier et les limiter dans la mesure du possible.

Pénalités de remboursement anticipé et frais de dossier

En renégociant votre crédit immobilier, deux solutions se présentent à vous. Dans la première situation, votre banquier accepte votre demande de réaménagement de l’emprunt. Dans ce cas, vous devrez seulement vous acquitter des pénalités de remboursement et des frais de dossier.

Réglementées par la loi Scrivener pour atteindre un seuil minimum, les pénalités de remboursement anticipé représentent 3% du capital restant à rembourser, plafonné à 6 mois d’intérêts. Il existe également des situations où elles peuvent être supprimées : si vous ou votre conjoint doit changer de lieu de travail et s’acquitter de cette pénalité, ou en cas de licenciement et décès.

En ce qui concerne les frais de dossier, il peut arriver que votre banque accepte de ne pas vous les facturer. Tout dépendra du nouveau taux d’intérêt qui a été négocié et des conditions d’emprunt obtenues grâce à l’opération de renégociation. Si ce n’est pas le cas, les frais de dossier facturés représentent généralement 1% du capital restant dû ou 150€ correspondant au forfait appliqué.

Les frais de garantie

Dans le deuxième cas de figure, vous n’avez pas réussi à persuader votre banquier de renégocier votre crédit. Face à ce refus, vous pouvez toujours vous tourner vers un autre organisme financier. Mais alors, en plus des pénalités de remboursement et des frais de dossier, vous devrez également rajouter des frais de garantie.

En effet, la souscription à un nouveau crédit sous-entend une nouvelle garantie requise. Pour ce qui concerne le pourcentage du capital restant dû concerné par ces frais, ils peuvent représenter jusqu’à 5% en fonction du type de garantie choisi. Un acte de garantie hypothécaire sera alors plus coûteux qu’une caution puisqu’il fera intervenir un notaire.

Notons qu’une hypothèque de deuxième rang peut faire annuler les frais de mainlevée. Pour supprimer cette garantie, seule la condition d’emprunter moins de 30.000€ peut prévaloir. Il faudra alors négocier pour en être dispensé auprès de votre banque.

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Comment renégocier son prêt immobilier sans changer de banque ?

Il faut avoir en tête que les banques n’ont quasiment pas de raison de vous accorder une renégociation de votre crédit immobilier. En effet, cette opération correspond à une coupe directe dans les intérêts qui leur étaient dus. Elles ne peuvent donc pas accepter de renoncer à leurs marges pour n’importe quel client.

Dans certains cas, la différence entre les deux taux d’intérêt est telle qu’elle peut entraîner la banque à financer un bien immobilier à perte pour son client. En tant qu’emprunteur, il faudra ainsi s’attendre à une grande frilosité de la part de son conseiller clientèle en ce qui concerne votre demande de renégocier votre emprunt immobilier.

Dans ces conditions, nous conviendrons qu’il est difficile – mais pas impossible – d’obtenir un accord. Si vous êtes un client historique, votre banque pourra vouloir vous retenir plutôt que de prendre le risque de vous laisser partir vers la concurrence. Si ce n’est pas le cas, il vous reste l’option de présenter un dossier clientèle solide. Niveau de revenus conséquent, relevés de compte justifiés et capacité de remboursement importante devront notamment être au rendez-vous.

Les pièces justificatives à fournir :

Une demande de prêt immobilier doit être préparée suffisamment en amont pour pouvoir s’assurer de présenter à son banquier un dossier complet. Les documents que vous devrez obligatoirement fournir pour signifier le sérieux de votre candidature sont :

  • Un document d’identité
  • Votre dernier avis d’imposition
  • Vos 3 derniers bulletins de paye
  • Vos relevés bancaires
  • Votre échéancier sur le crédit en cours (disponible via votre tableau d’amortissement)
  • Les documents justifiant un patrimoine, des placements ou une épargne

Dans tous les cas, il sera toujours question de négociation. Pour faire pencher la balance en votre faveur, nous vous conseillons de mettre toutes les chances de votre côté en effectuant notamment des simulations de rachat de crédit immobilier concrètes et réalisables. Vous pourrez ainsi les mettre en avant lors de votre entretien avec votre conseiller clientèle pour lui prouver votre connaissance du sujet de la renégociation tout en lui signifiant votre détermination.

Exemple de renégociation de prêt immobilier

En effectuant une simulation de renégociation de crédit immobilier, vous ne pourrez néanmoins pas déterminer l’économie générée. Pour ce faire, il faudra intégrer les frais d’avenant à votre calcul.

Prenons comme exemple un crédit immobilier avec un capital restant dû de 150.000€ sur une durée restante de 15 ans (180 mois). Avec un taux initial de 3,5%, vous remboursez des mensualités de 1.072€ sans compter le coût d’une éventuelle assurance emprunteur.

Si vous arrivez à convaincre votre banquier de renégocier votre crédit immobilier aux taux d’intérêt actuellement en vigueur et obtenez un intéressant 1,70%, vos mensualités seront abaissées à 944€.

Pour connaître l’économie générée sur votre emprunt, il vous faudra alors effectuer le calcul suivant : l’ancienne mensualité moins la nouvelle, multipliée par le nombre de mois restants à rembourser, résultat auquel vous soustrairez le montant des frais d’avenant. Pour l’exemple, nous déterminerons que ceux-ci sont de 1.500€.

(1.072€ – 944€) x 180 = 23.040€
23.040€ – 1.500€ = 21.540€

Renégocier votre prêt immobilier en 2019 peut ainsi vous faire économiser 21.540€ en arrivant à le faire auprès de la même banque. Rappelez-vous qu’auprès d’un nouvel établissement financier, vous devrez également vous acquitter de frais de garantie supplémentaire. Ajoutez-les à ce même calcul pour estimer rapidement vos économies !

Renégocier son assurance emprunteur

En effectuant une opération de renégociation de crédit immobilier, vous établissez un nouveau contrat. Légalement, rien ne vous oblige à souscrire à une assurance emprunteur, pourtant, aucune banque ne vous accordera de financement sans cette garantie. Mais alors, pourquoi ne pas en profiter pour renégocier le taux de cette assurance de prêt immobilier ? Sachant que son coût peut parfois représenter jusqu’à un tiers du montant total de l’emprunt, il peut être très intéressant de la réaménager.

Pour ce faire, rien de plus simple, identifiez l’offre la plus adaptée à votre profil et à vos besoins grâce notamment au comparateur d’assurance emprunteur lesfurets. Les devis qui vous seront proposés sont triés parmi les experts les plus fiables du marché et vous permettront d’effectuer jusqu’à 600€ d’économie par an pour un même niveau de protection. Vous pourrez également en profiter pour souscrire un plus grand nombre de garanties.

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