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Qu’est-ce que le saut de charges ? Définition

Le saut de charges est un concept finalement assez simple à comprendre. Il s’agit de l’écart entre le montant d’un loyer et le montant d’une future mensualité de prêt immobilier. C’est cette différence entre les deux montants que l’on appelle le saut de charges.

Pour une banque, le saut de charges est une donnée importante qu’elle prend en compte avant d’octroyer un crédit. S’il est positif, l’emprunteur va devoir apprendre à gérer ses comptes avec un reste à vivre plus faible. Si, au contraire, le saut de charges est négatif, cela signifie que la mensualité du crédit sera plus faible que le montant du loyer et donc que le reste à vivre de l’acheteur sera plus confortable.

Il ne faut pas oublier que le saut de charges n’est pas le seul indicateur que la banque va analyser avant de vous proposer un prêt immobilier. On retrouve également :

  • Le taux d’endettement : ce dernier ne doit pas être supérieur à 35 % depuis les dernières recommandations du HCSF.
  • L’apport personnel : plus il est conséquent et plus il va rassurer la banque sur votre capacité à épargner. L’apport doit permettre de régler au minimum les frais de notaire.
  • Le reste à vivre : c’est-à-dire la somme d’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé vos mensualités de prêt.

Saut de charges et taux d’endettement

Nous l’avons rapidement mentionné mais le saut de charges et le taux d’endettement sont deux indicateurs complémentaires lorsque l’on souhaite obtenir un prêt immobilier.

Encore plus depuis les nouvelles recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, le futur emprunteur doit être vigilant avec son taux d’endettement. Ce dernier ne doit pas dépasser 35 % même si les banques peuvent déroger à cette règle pour un petit nombre de dossiers.

Si dans votre cas, le saut de charge est positif (c’est-à-dire que la mensualité de votre futur crédit est supérieure au loyer que vous payez), vous devez vous assurer que votre taux d’endettement ne va pas dépasser 35 % sous peine que la banque ne vous suive pas dans votre demande de prêt.

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Quel lien entre le saut de charge et le reste à vivre ?

Commençons par rappeler ce qu’est le reste à vivre : il s’agit de la somme qu’il vous reste une fois que vous avez payé toutes vos charges fixes (loyer, mensualité de crédit, factures d’électricité, impôts…). C’est donc la somme que vous pouvez utiliser pour vos dépenses alimentaires ou de loisirs.

Lorsque vous voulez obtenir un crédit immobilier, la banque va regarder votre reste à vivre pour savoir si vous êtes capable de supporter un prêt tout en conservant un bon pouvoir d’achat. Et si, en plus, vous pouvez continuer de mettre de l’argent de côté, c’est un plus non négligeable.

Si le saut de charge entre votre loyer et votre future mensualité de prêt est faible, la banque jugera que vous êtes en mesure de supporter la variation. À l’inverse, si le montant du saut de charge est élevé et que votre reste à vivre est jugé trop faible, la banque ne vous suivra pas dans votre projet.

Évidemment, le reste à vivre d’une personne qui gagne 1 500 € par mois ne sera pas le même que celui d’une personne qui gagne 5 000 € par mois. C’est aussi l’appréciation de l’établissement bancaire qui entre en ligne de compte au moment d’accorder ou non un prêt immobilier.

Comment calculer le saut de charges ?

Vous vous demandez comment calculer un saut de charges ? Pas besoin de faire appel à des formules compliquées puisqu’il s’agit d’une simple soustraction :
Saut de charges = future mensualité – loyer actuel

Pour rendre tout cela plus concret, voici un exemple : imaginons un couple qui habite actuellement dans un appartement dont le loyer est de 1 000 € par mois. Ils veulent acheter un appartement plus grand et trouvent un bien qui leur semble intéressant. Après avoir signé un compromis de vente, ils contactent leur banquier pour faire une simulation de prêt immobilier. En fonction du prix du bien et de leurs revenus, la banque leur propose un prêt dont la mensualité serait de 1 400 €.

En plus de vérifier quel est leur taux d’endettement, le banquier calcule également leur saut de charges qui est donc de 1 400 – 1 000 = 400 €

Avec un saut de charges de 400 €, le couple doit présenter un bon dossier à l’établissement bancaire pour le rassurer : par exemple en mettant en avant sa capacité à épargner ou en montant qu’il dispose d’un bon apport personnel.

Ce qu’il faut retenir, c’est que plus le montant du saut de charges est bas, plus les banques seront enclines à vous suivre dans votre projet d’achat puisque votre loyer et votre future mensualité de prêt sont similaires. Si le saut de charges est négatif (future mensualité de prêt plus faible que votre loyer actuel), vous pourrez facilement prouver à la banque que vous n’aurez aucun mal à rembourser votre crédit.

À l’inverse, si le saut de charges est trop important, la banque prend un plus gros risque en vous prêtant de l’argent. Pour la rassurer, il est conseillé de l’anticiper afin de rassurer votre banquier. Vous pouvez par exemple garder un oeil sur vos comptes, veiller à ne pas avoir de découvert dans les mois qui précèdent votre demande de prêt mais aussi mettre en avant un solide dossier et préparer une bonne argumentation.

 

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