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Quels revenus fonciers sont concernés ?

Tous les revenus tirés de loyers de propriétés immobilières, bâties ou non, doivent être déclarés. C’est le cas des :

  • appartements,
  • maisons,
  • locaux professionnels,
  • terrains.

Sont aussi concernés les loyers des toits pour l’installation d’antennes-relais.

Si le bien est en indivision, vous déclarez les loyers que vous touchez au prorata de votre part du bien, comme revenus fonciers. S’il s’agit de revenus fonciers de logements meublés, en revanche, les loyers ne sont pas imposés au titre de l’impôt sur le revenu, mais taxés comme bénéfices industriels et commerciaux.

Le mode de perception des revenus fonciers entre aussi en compte. Ils sont imposables si vous les percevez directement ou si vous les encaissez via une :

  • Société Civile Immobilière,
  • une Société Civile de Placement,
  • un Fonds de Placement Immobilier.

Mais s’ils sont intégrés aux bénéfices d’une entreprise, quelle que soit sa nature, ou d’une exploitation agricole, c’est à ce titre qu’ils seront imposés. Ils ne sont pas comptés comme revenus fonciers.

Les charges locatives n’en font pas partie. En revanche, vous devez y inclure les éventuelles recettes exceptionnelles : par exemple, une subvention de l’Agence Nationale de l’Habitat pour rénover les locaux loués ou des indemnités d’assurance.

Que peut-on déduire des revenus fonciers ?

Vous pouvez déduire du revenu foncier certaines dépenses, comme les frais de réparation et les provisions pour charge de copropriété.

Certains frais de gestion peuvent aussi être déduits :

  • frais de procédure en cas de litige avec le locataire ou un prestataire,
  • frais de gérance si celle-ci a été déléguée (les honoraires du syndic de copropriété font partie des charges, pas des frais de gérance),
  • la rémunération d’éventuels concierges.

Si vous avez dû engager des dépenses pour le compte des locataires sans pouvoir en obtenir le remboursement, elles sont également déductibles des revenus fonciers.

Comment déclarer vos revenus fonciers ?

Vous avez le choix entre deux modes de déclaration :

  • Le régime micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros. Un abattement de 30 % est appliqué. Dans ce cas, inutile de conserver tous les justificatifs de charges : l’abattement est un forfait qui vous dispense de les présenter. C’est la solution la plus simple, mais elle n’est pas applicable à tous.
  • Le régime réel s’applique si vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros. Vous pouvez aussi le choisir de vous-même, mais forcément pour une durée minimale de trois ans, tacitement reconductible si vous ne vous manifestez pas.

Procédez à un calcul précis avant de prendre votre décision. Si l’ensemble des dépenses engagées est très supérieur à 30 % du revenu foncier, cela peut être intéressant, mais demandez-vous si cela sera encore le cas les deux années à venir. Si les frais engagés ont été ponctuels, vous risquez d’être perdant.

Le conseil d'Hervé !
Si vous optez pour le régime réel, vous devez garder à disposition de l’administration fiscale absolument tous les justificatifs de charges et dépenses afférentes aux biens loués. Envoyez votre formulaire 2044 avec votre déclaration. Les justificatifs vous seront demandés au besoin.

Zoom sur l’imposition des revenus locatifs

Les revenus provenant de locations nues sont soumis au régime dit « micro-foncier » s’ils ne dépassent pas 15 000 €. Il suffit de les reporter sur le formulaire fiscal 2042 S ou N en case 4BE (celui que chacun reçoit).

Le calcul de l’impôt sur le revenu locatif suit ce déroulement :

  • Après application d’un abattement forfaitaire de 30 %, le solde entrera dans le calcul de votre revenu annuel.
  • Il sera également soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %.
  • Vous avez toutefois la possibilité (irrévocable pendant 3 ans) d’opter pour le régime dit réel.

Dans le cas où vos revenus fonciers 2017 dépassent 15 000 € ou si vous avez choisi ce régime, vous serez soumis au régime réel. Dans ce cas, le revenu locatif ne bénéficie plus de l’abattement forfaitaire mais de l’imputation directe des charges éligibles.

Vous pourrez ainsi déduire de vos impôts une part importante des charges :

  • charges locatives,
  • intérêts d’emprunt,
  • sommes engagées dans des travaux (à l’exception des travaux d’agrandissement ou de construction…).

Si vos charges se trouvent être supérieures au total des revenus perçus, le déficit constaté pourra s’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, s’il existe, pourra l’être sur les années suivantes (le bien devra être loué jusqu’à la fin de la 3e année suivant l’année de constatation du déficit).

Vous louez des locaux meublés

L’imposition sur les revenus locatifs meublés est identique à celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), c’est-à-dire des revenus professionnels. Vous devez les déclarer grâce au formulaire 2042-Cpro, à télécharger ou à demander au centre des impôts. Le régime micro-BIC s’applique si ces revenus n’excèdent pas 32 600 euros annuels.

Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement important : 50 %. Seul le solde est inclus dans le calcul de votre revenu de référence. Restent les prélèvements sociaux dont la CSG sur les revenus fonciers, qui représentent 15,5 %.

Si ces locaux meublés sont des locations de tourisme ou des gîtes ruraux, l’abattement est de 71 %.

Là encore, vous pouvez opter pour le régime réel si vos frais à déduire sont importants ; si vous venez d’acheter le bien, le régime réel vous permet par exemple de déduire les frais de notaire et la commission d’agence immobilière.

Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers excèdent 32 600 euros ou s’ils sont soumis à la TVA. Attention cependant, le régime réel BIC oblige à tenir une comptabilité précise ; de plus, les formulaires liés, 2031 et 2033, doivent normalement être rendus avant la déclaration de revenus classique.

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