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Comment évaluer le montant optimal d’un prêt immobilier locatif ou déterminer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus et de vos charges existantes ? Découvrez, ci-dessous, un point complet avec lesfurets.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Une stratégie d’investissement locatif consiste à faire l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de procéder à leur location et de percevoir un loyer. L’investisseur, une fois le bien acquis, va sélectionner un locataire et signer avec lui un bail. Pour rappel, plusieurs types de location peuvent être envisagés pour un premier investissement locatif, dont notamment :

  • La location vide ou « nue », pour mettre à disposition un logement non meublé avec un bail d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction
  • La location meublée, avec un bail réduit à une durée d’un an seulement – voire neuf mois pour un locataire étudiant
  • La location saisonnière, recommandée notamment en zone touristique et pour des locataires restant moins de trois mois sur place.

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

D’une manière générale, l’investissement locatif est apprécié de nombreux épargnants en raison de son puissant effet de levier : le bailleur contracte un prêt immobilier locatif pour acquérir le bien, puis rembourse une partie des mensualités grâce aux loyers versés par son locataire. Dans certains cas assez rares, le montant du loyer peut même couvrir intégralement la mensualité du crédit.

En complément de cet avantage, le rendement locatif peut être amélioré si le logement est éligible à certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Il est, notamment, possible de citer :

  • L’investissement locatif loi Pinel, permettant de déduire de votre impôt sur le revenu jusqu’à 21 % du montant de l’achat d’un logement neuf sur une période de location de 12 ans
  • L’investissement locatif loi Denormandie, proposant les mêmes avantages fiscaux pour l’achat et la rénovation thermique d’un bien immobilier ancien.

D’une manière générale, l’acquisition d’un logement en vue de le louer est une stratégie patrimoniale courante et très appréciée pour générer un complément de revenu. Elle permet, notamment, d’envisager un départ à la retraite avec davantage de sérénité, en comptant sur une rentrée de loyer pour compenser la perte du revenu d’activité.

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Comment calculer un investissement locatif ?

Que vous ayez ou non recours à un crédit immobilier, la priorité consiste à évaluer le rendement locatif de votre futur bien, c’est-à-dire le montant du loyer rapporté au coût d’achat du logement. Plusieurs notions doivent être distinguées et nécessitent des calculs successifs :

  • La rentabilité locative brute est égale au rapport entre le loyer annuel versé par le locataire et le montant global de votre investissement, incluant les frais d’acquisition comme les frais de notaire.
  • La rentabilité locative nette prend en compte les diverses charges imputables au propriétaire, soit notamment la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les frais de réparation locative ou l’assurance loyers impayés. Elle est donc moins élevée que la rentabilité brute.
  • La rentabilité locative « nette-nette », quant à elle, intègre aussi la fiscalité sur les loyers perçus. Cette dernière peut varier en fonction du régime fiscal choisi (microfoncier, réel, LMNP…) et s’avère donc plus complexe à déterminer, même au moyen d’un simulateur en ligne.

Les grands principes de la simulation d’investissement locatif

Il existe aujourd’hui de nombreux types de simulateurs d’investissement locatif sur internet. Ces outils particulièrement simples et performants vous permettent d’effectuer des projections et de tester différentes hypothèses. Selon l’information recherchée, une simulation peut notamment vous permettre :

  • De déterminer le montant pour un investissement locatif en fonction de vos revenus ou de votre niveau d’imposition
  • De calculer la rentabilité locative d’un bien en fonction du prix d’achat et du loyer espéré
  • De déterminer les caractéristiques du crédit immobilier (mensualités, durée, taux d’intérêt…) si vous souhaitez recourir à l’emprunt
  • De calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif
  • De déterminer votre taux d’endettement
  • D’estimer votre réduction d’impôt Pinel 

Les différents outils et calculettes d’investissement locatif disponibles en ligne vous permettent donc de vérifier de très nombreux paramètres avant de vous lancer. Pensez aussi à faire une simulation de crédit immobilier pour avoir quelques données en tête.

Gardez à l’esprit que les résultats fournis par un simulateur d’investissement locatif restent théoriques, et ne tiennent, par exemple, pas compte – sauf exception – des inévitables périodes de vacance locative.

Le simulateur d’investissement locatif permet de vérifier la viabilité financière et la rentabilité d’un projet d’achat et de mise en location d’un bien immobilier. Déterminez, notamment, le montant du prêt immobilier nécessaire et le rendement locatif du bien après impôts et charges. 

Comment fonctionne la simulation d’investissement locatif ?

Vous trouverez, ci-dessous, trois exemples d’investissement locatif pour des biens différents :

Informations Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3
Prix de vente du bien 180 000 € 250 000 € 500 000 € (immeuble de rapport)
Frais de notaire 14 040 € 19 500 € 39 000 €
Montant total de l’investissement 198 040 € 269 500 € 539 000 €
Loyer annuel 9 000 € 13 475 € 21 021 €
Rentabilité locative brute 4,54 % 5 % 3,9 %
Montant du prêt demandé 160 000 € 269 500 € 400 000 €
Taux d’intérêt 1,20 % 1 % 1,30 %
Taux d’assurance 0,18 % 0,18 % 0,50 %
Durée de prêt 20 ans 15 ans 18 ans
Mensualité 774,86 € 1 654,49 € 2 161,29 €

Nos conseils pour mener à bien votre simulation d’investissement locatif

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier pour le louer, et ainsi dégager un complément de revenu ? La première simulation à réaliser, bien avant un hypothétique calcul de rendement, est celle de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif.

Rappelons, en effet, que la banque prêteuse exigera un taux d’endettement inférieur ou égal à 33 % de vos revenus, calculé en fonction de l’ensemble de vos charges existantes – dont éventuellement la mensualité du crédit pour votre résidence principale. Certains établissements bancaires accepteront de prendre en compte le futur loyer perçu au titre de vos ressources : on parle alors de « solde foncier net ». Toutefois, cette méthode de calcul tend à se raréfier.

Pour la même raison, la réalisation d’un investissement locatif sans apport personnel est généralement plus difficile à obtenir. Évitez de réaliser l’ensemble de vos simulations sur la base de cette hypothèse si vous n’avez pas déjà trouvé une banque prête à vous suivre.

Faites votre simulation d’investissement locatif avec lesfurets

N’envisagez pas un premier investissement locatif sans bénéficier d’une information adéquate ! Avec lesfurets, vous pourrez notamment accéder à un vaste ensemble d’outils et calculettes en ligne pour évaluer les moindres aspects de votre projet, dont :

Le conseil de François !
Si vous recourez à l’emprunt pour votre investissement locatif, le comparateur de crédit immobilier lesfurets est également le meilleur choix pour trouver et négocier les meilleures offres de prêt, auprès de nombreux courtiers partenaires.
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