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Pourquoi procéder à une simulation de prêt hypothécaire, et quels sont les avantages de ce type de formule ? Découvrez l’essentiel à retenir avec lesfurets pour négocier les meilleures conditions et déterminer le financement le plus adéquat pour votre projet.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire est un crédit immobilier garanti par un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire. Pour diminuer le risque pris par la banque, cette dernière a le droit de procéder à la saisie du bien immobilier hypothéqué si jamais l’emprunteur échoue à rembourser les mensualités du prêt et si les tentatives de recouvrement à l’amiable échouent.

L’hypothèque est l’une des formes de garantie « réelle » pouvant être envisagée lors de la souscription d’un prêt immobilier, au même titre que le privilège de prêteur de deniers (PPD). Elle s’oppose aux formes de garantie « personnelle », dont notamment les organismes de cautionnement comme Crédit Logement. La plupart des emprunteurs optent pour un cautionnement plutôt que pour une hypothèque.

En pratique, l’hypothèque peut être envisagée dans différentes situations :

  • Elle peut être directement adossée au bien immobilier financé par le prêt, notamment pour l’acquisition d’une résidence principale.
  • Elle peut être adossée sur la valeur d’autres biens immobiliers détenus par l’emprunteur, par exemple pour l’acquisition d’un nouveau bien locatif.
  • Elle peut servir à obtenir une enveloppe d’argent supplémentaire si vous décidez d’hypothéquer votre résidence principale plusieurs années après son acquisition.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Le crédit immobilier hypothécaire peut être envisagé à la fois pour l’achat d’un bien immobilier neuf et pour un investissement dans l’ancien, quelle que soit la nature du bien (logement, locaux commerciaux, bureau…). Pour obtenir une validation de la banque, plusieurs conditions sont imposées :

  • Le ou les biens immobiliers hypothéqués doivent appartenir en nom propre à l’emprunteur ou à une société civile immobilière (SCI) si l’emprunt est réalisé au nom de cette dernière
  • L’emprunteur doit être un résident fiscal français et déclarer au moins une partie de ses revenus en France
  • Le bien concerné ne doit pas déjà faire l’objet d’une hypothèque.

En dehors de ces points spécifiques, une solution de prêt hypothécaire n’est généralement pas difficile à obtenir de la part d’une banque et peut même s’avérer plus accessible qu’un prêt immobilier classique avec cautionnement. Ce type de garantie est en effet très apprécié par le prêteur, assuré de récupérer la totalité ou la quasi-totalité de sa mise en cas de défaillance de l’emprunteur.

Les emprunteurs peuvent également y trouver leur compte. Le prêt hypothécaire est, par exemple, une formule plus facile à négocier pour une personne âgée souhaitant procéder à l’acquisition d’un bien.

Quel taux pour votre prêt ?
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Comment calculer un prêt hypothécaire ?

Le calcul d’une hypothèque obéit à des règles précises. La principale difficulté consiste à déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal du prêt auquel vous pourrez prétendre selon la valeur du bien mis en garantie.

Si vous souhaitez obtenir une hypothèque sur un bien déjà acheté, deux valeurs doivent être prises en compte : la marge hypothécaire et le ratio hypothécaire.

  • La marge hypothécaire correspond au montant déjà remboursé sur votre prêt immobilier actuel, par rapport à la valeur estimée du bien. Par exemple une maison d’une valeur de 300 000 €, avec un solde restant dû de 100 000 € sur le prêt, a une marge hypothécaire de 200 000 €.
  • Le ratio hypothécaire est déterminé par la banque et appliqué à la marge hypothécaire. Il est le plus souvent compris entre 50 et 80 %. Dans l’exemple précédent, la banque prêteuse décide d’appliquer un ratio de 75 % en raison du profil rassurant de l’emprunteur. Le montant du prêt hypothécaire va alors s’élever à 75 % de 200 000 €, soit 150 000 €.

Quel taux pour un prêt hypothécaire ?

La seule spécificité du prêt hypothécaire est liée au calcul de son montant et au mode de garantie. Le taux d’intérêt, quant à lui, est déterminé par la banque en fonction de plusieurs critères classiques, tels que la durée du prêt et le profil de l’emprunteur. Des conditions plus avantageuses peuvent être trouvées en recourant à un courtier ou au comparateur lesfurets, qui permet de simuler son crédit immobilier.

Les grands principes de la simulation de prêt hypothécaire

Une simulation de prêt hypothécaire peut consister, entre autres :

  • À évaluer le montant du prêt en fonction du bien immobilier placé en garantie et saisissable par la banque
  • À définir plus classiquement le montant des mensualités et la durée du prêt
  • À tester plusieurs hypothèses de taux d’intérêt.

Les informations à renseigner peuvent varier selon les cas et inclure :

  • La valeur estimée du bien immobilier à hypothéquer
  • Le capital restant dû concernant le prêt immobilier en cours de remboursement – le cas échéant
  • Le montant de vos revenus
  • Le montant souhaité du prêt
  • Le taux de financement souhaité (ratio hypothécaire)…
Le simulateur de prêt hypothécaire permet notamment de vérifier si la valeur de votre patrimoine immobilier est suffisante pour emprunter le montant souhaité. Plus classiquement, il vous fournira aussi le montant estimé de votre future mensualité pour vérifier qu’elle reste abordable en fonction de vos revenus. Les conséquences en cas de défaut de remboursement sont en effet très lourdes ! 

Comment fonctionne la simulation de prêt hypothécaire ?

Vous trouverez ci-dessous trois exemples de prêt hypothécaire pour des biens différents :

Informations Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3 
Marge hypothécaire 250 000 € 100 000 € 150 000 €
Ratio hypothécaire retenu 70,00 % 50,00 % 65,00 %
Montant du prêt hypothécaire 175 000 € 50 000 € 97 500€
Durée du prêt 10 ans 15 ans 12 ans
Taux d’intérêt 1,50 % 1,20 % 1,30 %
Taux d’assurance 0,37 % 0,37 % 0,37 %
Montant de la mensualité 1 393,12 € 638,17 € 781,23 €

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de prêt hypothécaire

Certaines banques peuvent accorder un prêt hypothécaire sur la base d’un ratio de 100 ou même 110 % dans des conditions très spécifiques, notamment pour des investisseurs locatifs expérimentés. Toutefois, il n’est pas réaliste d’espérer une telle couverture si vous n’avez pas un patrimoine confortable ou une expérience solide.
Dans tous les cas, il est préférable de contacter au préalable une ou deux banques pour déterminer si votre projet est viable. En fonction de la réponse reçue – concernant notamment le ratio hypothécaire – vous pourrez réaliser une simulation de crédit hypothécaire sur la base de données plus fiables.

Faites votre simulation de prêt hypothécaire avec lesfurets

N’hésitez pas à faire des simulations pour votre futur prêt ou même à passer par un courtier. Vous pourrez ainsi évaluer plus facilement le montant de votre capacité d’emprunt. Dans tous les cas, vous pourrez accéder à des conditions de prêt bien plus avantageuses qu’en démarchant vous-même les différents réseaux bancaires.
Le conseil de François !
Le comparateur de crédit immobilier lesfurets vous permet de comparer instantanément les conditions proposées par des dizaines d’établissements bancaires ou courtiers partenaires en prêt immobilier.

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