Comparateur de prêt immobilier
Comparez les offres de prêt pour réaliser votre acquisition
Faites une demande en ligne
Partager sur

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier in fine ?

Le prêt in fine (« à la fin » en latin) est une forme de crédit qui consiste à rembourser l’intégralité du capital emprunté au moment de la dernière mensualité. Il s’oppose directement au crédit « amortissable » : beaucoup plus répandu, ce dernier permet, au contraire, de rembourser progressivement le capital avec chaque mensualité.

Dans le cadre d’un crédit in fine, vous pouvez donc attendre le tout dernier moment pour rembourser tout le capital, en un seul versement. Avant cette échéance, vous serez seulement tenu de payer chaque mois les intérêts et l’assurance emprunteur.

Il s’ensuit que le prêt immobilier in fine :

  • Propose des mensualités plus faibles qu’un prêt amortissable, à montant emprunté équivalent.
  • Génère des intérêts plus élevés et s’avère ainsi plus cher que le prêt amortissable, puisque le capital n’est pas amorti pendant le prêt et reste donc important jusqu’à la fin.

À de très rares exceptions près, le crédit in fine ne convient donc pas à un projet d’acquisition de résidence principale. Il est plutôt conçu pour les investisseurs locatifs chevronnés, qui peuvent y trouver un attrait de nature fiscale : en effet, les intérêts du crédit immobilier sont directement déductibles du revenu foncier imposable. S’ils sont suffisamment élevés, ils peuvent même générer un déficit foncier reportable sur plusieurs années.

Le conseil de François !
Le crédit in fine, autrement dit, est pour l’essentiel un outil d’optimisation fiscale et patrimoniale, à manier avec précaution.

Quel est le fonctionnement d’un prêt in fine ?

En renonçant à tout remboursement de capital avant la fin du prêt immobilier in fine, la banque prend évidemment un risque : celui que l’emprunteur n’ait finalement pas les moyens de rembourser une somme aussi importante en une seule fois.

C’est la raison pour laquelle l’obtention d’un prêt in fine suppose :

  • Un dépôt initial obligatoire (c’est-à-dire une forme d’apport personnel) sur un compte d’épargne bloqué, pour un montant compris entre 10 et 50% du montant du prêt.
  • Un effort d’épargne mensuel sur ce compte bloqué pendant toute la durée de l’emprunt, pour atteindre 100% du montant prêté à la dernière échéance.

L’épargne versée par l’emprunteur, ou « nantissement », est généralement placée sur un contrat d’assurance-vie de la banque. De cette manière, elle génère un rendement annuel. Si la performance du placement a été bonne et dépasse 100% du montant prêté, la différence est reversée à l’emprunteur à la fin du prêt et constitue donc un bénéfice net pour lui. Dans le cas contraire, il devra rembourser la somme restante.

Comment calculer un amortissement in fine ?

Précisons, tout d’abord, que le prêt immobilier in fine est généralement accordé :

  • Pour une durée comprise entre 3 et 15 ans au maximum
  • Pour un montant minimal de 21 500€
  • Sans montant maximal
  • Avec un taux d’intérêt fixe (non variable)

Le tableau de remboursement in fine est particulièrement simple. Du fait de l’absence de remboursement de capital et du taux d’intérêt fixe, les mensualités restent strictement identiques du début à la fin du prêt.

À titre d’exemple, vous trouverez ci-dessous un tableau d’amortissement annuel de prêt in fine pour un montant emprunté de 150 000€ sur 12 ans à 1,9% :

Année Capital amorti Annuité Capital restant dû
1 0€ 2 850€ (soit une mensualité de 237,50€) 150 000€
2 0€ 2 850€ 150 000€
3 0€ 2 850€ 150 000€
4 0€ 2 850€ 150 000€
5 0€ 2 850€ 150 000€
6 0€ 2 850€ 150 000€
7 0€ 2 850€ 150 000€
8 0€ 2 850€ 150 000€
9 0€ 2 850€ 150 000€
10 0€ 2 850€ 150 000€
11 0€ 2 850€ 150 000€
12 150 000€ 152 850 0€

Il convient d’ajouter à cette simulation l’obligation d’épargne de l’emprunteur sur une assurance-vie rémunérée au taux de 4,8% annuel, avec :

  • Un versement initial de 15 000€
  • Un versement mensuel de 406,87€ (soit un effort mensuel total de 644,37€ en intégrant la mensualité).
Quel taux pour votre prêt ?
Je compare

Les grands principes de la simulation de prêt immobilier in fine

Une simulation de prêt immobilier in fine nécessite un certain nombre d’informations. Vous devrez, tout d’abord, renseigner les principales caractéristiques du crédit souhaité, soit notamment :

  • Le taux du crédit in fine
  • La durée totale du prêt
  • Le montant total du prêt

Vous trouverez ci-dessous, à titre indicatif, la moyenne des taux de prêt in fine en 2021 :

Durée Taux excellent Taux bon Taux moyen
7 ans 1,15% 1,35% 1,85%
10 ans 1,50% 1,70% 1,90%
12 ans 1,65% 1,85% 2,10%
15 ans 1,80% 2,00% 2,35%

En complément, la spécificité d’un simulateur de prêt in fine est de prendre en compte l’obligation d’épargne et les caractéristiques du contrat d’assurance-vie, soit :

  • Le taux annuel de rémunération (ou son estimation, si le rendement est non garanti)
  • Le montant du versement initial exigé
  • Le montant du versement mensuel
Le simulateur de prêt immobilier in fine est un outil particulièrement précieux pour évaluer le coût financier d’un prêt sans aucun remboursement de capital avant la dernière échéance. Vous pouvez également y intégrer la rémunération du capital placé en nantissement pour vérifier que le projet est viable et que vous ne serez pas en difficulté pour honorer la dernière mensualité.
Quel taux pour votre prêt ?
Je compare

Comment fonctionne la simulation de prêt immobilier in fine ?

Vous trouverez, ci-dessous, deux exemples de prêt immobilier in fine pour des biens différents :

Annuité Capital restant dû
Caractéristiques du prêt in fine Montant emprunté 250 000€ 130 000€
Durée du prêt in fine 15 ans 8 ans
Taux d’intérêt nominal 2% 1,35%
Taux d’assurance 0,35% 0,35%
Mensualité 490€ 184€
Coût total des intérêts 88 125€ 17 680€
Caractéristiques de l’assurance-vie en nantissement Versement initial 30 000€ 15 000€
Versement mensuel 267,13€ 824€
Taux de rendement annuel estimé 4,5% 3,5%
Montant du contrat à la dernière échéance 250 000€ 130 000€

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de prêt immobilier in fine

Vous souhaitez réaliser une simulation de prêt immobilier in fine ? Gardez à l’esprit que les taux d’intérêt pratiqués par les banques seront systématiquement supérieurs à ceux d’un crédit amortissable de même durée et de même montant. Il est suggéré de rajouter 0,30 à 0,50% en complément pour tenir compte de cette spécificité et effectuer une projection réaliste.

Par ailleurs, et même si ce type de prêt peut séduire en raison de ses mensualités particulièrement basses, ne l’envisagez pas pour l’acquisition d’une résidence principale. Il est quasi exclusivement réservé aux investisseurs locatifs et/ou aux emprunteurs au patrimoine très confortable.

Le conseil de François !
Les taux de rémunération de la plupart des produits financiers, et notamment de l’assurance-vie, ont connu une baisse assez importante au cours des dernières années. Il peut donc être financièrement plus intéressant d’amortir votre crédit immobilier et de rembourser progressivement le capital plutôt que d’épargner la même somme sur un compte bloqué. Le simulateur vous aidera justement à comparer les deux options.

Faites votre simulation de prêt immobilier in fine avec lesfurets

Vous préférez finalement opter pour un prêt amortissable classique ? Le comparateur de prêt immobilier lesfurets vous attend et vous permettra de trier instantanément les offres de dizaines de banques et courtiers partenaires !

Faire une demande en ligne
Partager sur
Faire une demande en ligne