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Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ?

L’apport personnel correspond à la somme que l’emprunteur fait l’effort d’investir personnellement pour concrétiser son projet et financer l’achat de son bien immobilier. Ce montant, autrement dit, complète et réduit automatiquement celui du prêt immobilier. La constitution d’un apport personnel peut, notamment, être réalisée par :

  • Un effort d’épargne prolongé dans le temps
  • La revente d’un précédent bien immobilier
  • La souscription d’un prêt-relais
  • Un héritage
  • Une donation familiale
  • Un déblocage de votre épargne salariale (uniquement pour acquérir une résidence principale)

Le prêt à taux zéro ou le prêt épargne logement (PEL) peuvent aussi être considérés, par certaines banques, comme une forme d’apport personnel. 

Un prêt immobilier sans apport, par définition, correspond donc à la situation où l’emprunt va couvrir l’intégralité du financement nécessaire. On parle parfois aussi de prêt immobilier à « 110% » : dans cette configuration, en effet, le crédit doit couvrir non seulement 100% du prix de vente du bien, mais aussi les frais afférents à l’achat et, notamment, les frais de notaire et de garantie, soit environ 10% supplémentaires.

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Le crédit immobilier sans apport représente une prise de risque significative pour la banque. La plupart des établissements exigent, par défaut, un apport personnel d’au moins 10% du montant total du prêt. Cela permet à la fois de réduire le montant du prêt nécessaire et de vérifier la capacité de l’emprunteur à gérer son argent et à épargner régulièrement. 

L’obtention d’une offre de prêt sans proposer aucun apport personnel est particulièrement difficile, sans être impossible pour autant. Pour emprunter sans apport, vous pourrez par exemple faire valoir : 

  • Une excellente situation professionnelle, avec au moins un CDI au sein du foyer (de préférence deux), ou encore un statut de fonctionnaire.
  • Un salaire ou d’autres revenus très confortables, qui entraîneront un taux d’endettement particulièrement faible et couvriront largement le remboursement de la mensualité.
  • Un patrimoine élevé, comme un parc de plusieurs logements locatifs.
  • Votre jeune âge : en effet, les banques seront souvent plus compréhensives en cas d’absence d’apport face à un emprunteur de moins de 30 ans, qui n’aura pas eu le temps de constituer une épargne solide, mais représente potentiellement un client fidèle pour de longues années.
  • Un profil bancaire irréprochable, avec l’absence de tout découvert et des comptes gérés avec le plus grand sérieux.
  • La qualité du bien immobilier que vous envisagez d’acheter.

Sachez, enfin, que les banques se montreront moins réticentes à vous accorder ce type de prêt si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, et non acquérir une résidence principale. En effet, l’absence d’apport personnel peut tout à fait se justifier fiscalement pour ce type de projet : il s’agit alors de maximiser l’endettement pour générer un déficit foncier.

Vous souhaitez tout savoir sur comment obtenir un prêt immobilier sans apport ? Suivez notre guide.

Comment calculer un prêt immobilier sans apport ?

Le calcul d’un prêt immobilier sans apport est particulièrement basique et facile à comprendre. Puisque aucun apport n’est à prendre en compte, il correspond tout simplement au prix de vente du bien, majoré des frais d’acquisition. En règle générale, et comme indiqué plus haut, cela consiste à prendre en compte 100% du prix de vente et à rajouter 10% au titre des frais et impôts.

À titre d’exemple, l’achat d’une maison ancienne de 200 000 euros sans aucun apport personnel va nécessiter un financement :

  • De 200 000€ au titre du prix de vente
  • De 20 000€ au titre des frais de notaire (7 à 8% pour un bien ancien) et des frais de dossier et de garantie
  • Soit un emprunt total de 220 000€

Une fois que vous avez déterminé le montant du prêt nécessaire, il ne vous reste plus qu’à lancer une simulation de prêt immobilier.

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Les grands principes de la simulation de prêt immobilier sans apport

Il n’existe pas spécifiquement de simulateurs de prêt immobilier sans apport. Pour expérimenter différentes hypothèses en matière de durée de crédit, de montant de mensualité ou encore de taux d’intérêt, il vous suffit d’utiliser un simulateur classique de prêt immobilier. Si le montant de l’apport personnel doit être renseigné, indiquez alors « 0€ ».

Une calculette de crédit immobilier sans apport est particulièrement utile. Vous pouvez, par exemple : 

  • Tester plusieurs montants d’emprunt – et donc évaluer la diminution du coût du crédit si vous décidez malgré tout de faire un apport
  • Trouver le meilleur compromis entre la durée totale du prêt et le montant de chaque mensualité
  • Vérifier le coût de l’assurance emprunteur sur l’ensemble de la durée du crédit
Une simulation de prêt immobilier sans apport consiste à examiner les caractéristiques d’un crédit accordé par une banque sans aucune contrepartie liée à un apport personnel. L’outil est particulièrement utile si vous privilégiez un financement à 110% pour votre futur projet immobilier, par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif.

Comment fonctionne la simulation de prêt immobilier sans apport ?

Vous trouverez ci-dessous trois exemples de prêt immobilier sans apport pour des biens différents : 

Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3
Prix du bien 200 000 € 305 000 € 135 000 €
Type de bien Maison ancienne Maison neuve Appartement ancien
Frais de notaire et frais de garantie 17 821 € 10 239 € 12 707 €
Apport personnel 0 € 0 € 0 €
Montant total du prêt 217 821 € 315 239 € 147 707 €
Durée du prêt 20 ans 20 ans 15 ans
Taux d’intérêt 1,2% 1,2% 1%
Taux d’assurance 0,37% 0,37% 0,37%
Mensualité 999,41 € 1 575,27 € 929,56 €

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de prêt immobilier sans apport

Les simulations de crédit immobilier sans apport vous fourniront uniquement une réponse théorique sur le coût total des intérêts, ou encore le montant possible de votre future mensualité. Il n’est pas garanti qu’un établissement bancaire acceptera ces conditions.

Rappelons, par ailleurs, qu’un prêt sans apport peut donner lieu à un taux d’intérêt plus élevé que la moyenne en raison du risque accru, et donc fausser vos projections. 

Le conseil de François !
Pour maximiser vos chances d’obtenir ce type de prêt, n’hésitez pas à vous tourner vers un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel sera en mesure de vous accompagner et, surtout, de négocier à votre place les meilleures conditions auprès d’une diversité de réseaux bancaires.

Faites votre simulation de prêt immobilier sans apport avec lesfurets

Pour avoir l’opportunité d’emprunter sans apport, mettez toutes les chances de votre côté ! Le recours au comparateur de crédit immobilier lesfurets vous permet de mettre une première fois en concurrence de nombreux établissements et courtiers pour trouver les conditions les plus avantageuses.

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