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Il est possible de réaliser un lissage de crédit immo, qui tiendra compte de vos crédits en cours pour mieux étaler les paiements et vous proposer une mensualité globale parfaitement fixe tout au long du prêt !

Qu’est-ce qu’un prêt lissé ?

Le prêt lissé, également appelé « prêt palier », est un type d’emprunt spécifiquement conçu pour les foyers déjà partiellement endettés. Son principe consiste à lisser les mensualités de votre futur crédit immobilier pour les adapter à votre capacité de remboursement réelle, tout au long de la durée du prêt. Vous bénéficiez ainsi d’une mensualité globale fixe jusqu’à la dernière échéance.

Un exemple vous permettra de mieux comprendre le principe très simple d’une calculatrice de lissage de prêt :

  • Un foyer souhaite acquérir un logement et rembourse déjà un crédit auto à hauteur de 300 € par mois. Ce prêt sera définitivement remboursé dans 3 ans (36 mensualités restantes)
  • Sa capacité d’endettement globale (33 % des revenus du foyer) est de 1 200 € par mois.
  • Son futur crédit immobilier ne pourra donc pas dépasser, dans un premier temps, une mensualité de 900 € par mois
  • Avec un prêt immobilier lissé, ce foyer pourra limiter sa mensualité de crédit immobilier à 900 € pour les trois prochaines années. Cette mensualité passera à 1 200 € par mois seulement à partir de la quatrième année, lorsque le crédit auto est soldé.
  • Au total, la mensualité globale (crédit immo + crédit conso) payée sur l’ensemble de la période ne varie donc pas, à 1 200 €.

Le lissage de prêt peut s’appliquer, comme ici, à des crédits souscrits avant l’acquisition de votre bien immobilier. Toutefois il peut aussi être utile pour uniformiser vos mensualités lorsque votre projet immobilier inclut plusieurs enveloppes d’emprunt avec des périodes de remboursement différentes, dont par exemple :

À titre d’exemple, le prêt à taux zéro se caractérise par une première période de « différé » sans aucun remboursement, d’une durée de 5 à 15 ans1. Le lissage de prêt vous permettra donc de réduire la mensualité de votre crédit immobilier principal lorsque la phase de remboursement du prêt à taux zéro débute.

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt lissé ?

Le principal avantage d’un prêt immobilier lissé est d’ordre pratique : le montant global représenté par les mensualités de vos différents crédits ne varie pas. Cela vous apporte une véritable facilité de gestion au quotidien. La même somme doit être dédiée chaque mois à votre effort de remboursement et vous n’avez plus à vous préoccuper de variations soudaines, à la hausse ou à la baisse.

Le prêt immobilier lissé, par ailleurs, est un excellent moyen de contourner les règles relatives au plafond d’endettement de 33 %, sans toutefois les enfreindre. En payant une mensualité moins élevée au début de votre crédit, vous pouvez vous permettre d’acquérir un bien immobilier au prix plus élevé. Sans lissage, en effet, la mensualité aurait été inabordable au début. En pratique, cela revient donc à augmenter votre pouvoir d’achat immobilier.

L’inconvénient du prêt lissé, en contrepartie, est un amortissement plus lent de votre prêt. Si vous choisissez de payer une mensualité moins élevée au début du prêt, le capital remboursé sera logiquement moins important. Cela implique que les intérêts dus sur la somme empruntée diminueront moins vite. En d’autres termes, le prêt lissé peut s’avérer nettement plus cher qu’un prêt amortissable classique.

Dans certaines circonstances, il peut donc s’avérer plus intéressant financièrement :

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Quelle banque propose le lissage de prêt ?

Plusieurs établissements bancaires sont susceptibles d’accepter ce type de montage financier. Vous devrez néanmoins présenter un profil rassurant et de bonne qualité. N’espérez notamment pas obtenir une offre si votre capacité restante d’endettement est très faible par rapport au montant de l’emprunt demandé.

Comment calculer un lissage de crédit immobilier ?

Le calcul d’un lissage de prêt immobilier est plus complexe que celui d’un prêt amortissable classique. Il implique, en effet, de prendre en compte la mensualité maximale pouvant être assumée par l’emprunteur pour chaque période du prêt. L’amortissement du crédit est donc moins progressif, et fonctionne par paliers.

Les grands principes de la simulation de prêt lissé

La calculatrice de lissage de prêt est un outil pratique pour vous éviter de longs calculs compliqués. Elle vous permet notamment :

  • D’évaluer votre capacité d’endettement actuelle
  • De vous renseigner sur la durée totale de votre prêt immobilier en fonction de la mensualité maximale souhaitée
  • De vous fournir un calendrier clair et lisible sur les paliers de remboursement de votre prêt lissé

Les renseignements à fournir pour utiliser un simulateur de lissage de plusieurs crédits relèvent de deux catégories distinctes. Vous devrez indiquer :

  • Les caractéristiques connues du prêt immobilier principal (montant souhaité, taux d’intérêt, taux d’assurance, date de début du prêt, durée souhaitée…)
  • Les caractéristiques du ou des prêts complémentaires (conso, travaux, PTZ, PEL…), dont la durée restante et le montant de la mensualité.

Le simulateur de prêt lissé évalue le coût et la faisabilité d’un emprunt immobilier dont les premières mensualités sont réduites, pour respecter votre capacité maximale d’endettement et solder vos crédits en cours. Il calcule automatiquement plusieurs périodes ou « paliers » de remboursement, afin de maintenir une mensualité globale fixe du point de vue de l’emprunteur.

Comment fonctionne la simulation de prêt lissé ?

Vous trouverez ci-dessous deux exemples de prêt lissé pour des biens différents :

Annuité Capital restant dû
Prêt immobilier principal Montant 250 000 € 135 000 € 
Durée souhaitée 20 ans 15 ans
Taux d’intérêt  1,50 %  1,20 % 
Taux d’assurance 0,35% 0,35%
Prêt complémentaire Type Prêt conso  Prêt à taux zéro 
Mensualité 300,00 €  0 € les 5 premières années 

Puis 300 € pendant 10 ans 

Durée restante 4 ans 15 ans
Lissage du prêt Mensualité globale 1 273,77 €  1 013,84 € 
Palier 1 Crédit conso : 300 € 

Crédit immo : 973,77 € 

(4 ans) 

PTZ : 0 € 

Crédit immo : 1013,84 € 

(5 ans) 

Palier 2 Crédit conso : 0 € 

Crédit immo : 1 273,77 € 

(16 ans) 

PTZ : 300 € 

Crédit immo : 713,84 € 

(10 ans) 

Coût total hors assurance  41 303,76 €  11 492,02 € 

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de prêt lissé

Avant de lancer un simulateur de prêt immobilier lissé, il est préférable d’avoir bien calculé votre capacité d’endettement maximale. Vous pouvez le faire d’une façon très simple au moyen de la calculette d’endettement proposée par lesfurets.

Dans tous les cas, veillez à réaliser une simulation sur la base de critères réalistes, et de préférence après avoir déjà sondé votre conseiller bancaire sur la possibilité d’un tel projet.

Si votre dossier est refusé, tentez aussi votre chance auprès d’un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel pourra négocier pour vous et aura davantage de chances d’obtenir une offre de prêt.

Faites votre simulation de prêt lissé avec lesfurets

Le comparateur de crédit immobilier lesfurets vous permet d’accéder à une diversité d’offres de prêt proposées par nos courtiers partenaires. L’idéal pour se faire une meilleure idée du coût ou de la faisabilité de votre projet en quelques secondes !

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