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Vous souhaitez financer votre séjour en maison de retraite, les études de vos enfants ou petits-enfants ? Le prêt viager hypothécaire est une formule d’emprunt originale, qui vous permet de bénéficier d’une somme d’argent non affectée, garantie sur la valeur de votre bien immobilier. Le remboursement du capital et des intérêts ne sera effectif qu’à votre décès, lorsque la banque se remboursera en vendant votre bien.

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire d’emprunter une somme d’argent en apportant son bien immobilier en garantie. Sa principale particularité est l’absence de toute obligation de remboursement pendant la durée du prêt. En effet, l’organisme financier ayant accordé le prêt se remboursera en procédant à la vente du bien immobilier après le décès de l’emprunteur.

Si la vente du bien immobilier rapporte un montant supérieur à la somme du capital emprunté et des intérêts, la différence est reversée aux héritiers du défunt. Dans le cas contraire, ces derniers n’ont, en revanche, rien à payer.

Cette formule, accessible à tout âge mais plutôt destinée aux personnes âgées, laisse une grande liberté à l’emprunteur puisque la somme prêtée peut servir à tous types de projets :

  • Séjour en maison de retraite
  • Voyages
  • Frais de scolarité des enfants ou petits-enfants
  • Achat d’une nouvelle voiture…

Attention, le prêt viager hypothécaire doit être bien distingué de la vente en viager ou encore d’une hypothèque classique :

  • La vente en viager consiste à vendre immédiatement le bien et à en conserver seulement l’usufruit. Le prêt viager, quant à lui, permet à l’emprunteur de rester le propriétaire jusqu’à son décès.
  • L’hypothèque classique permet de saisir le bien si l’emprunteur échoue à payer ses mensualités. Dans le cas d’un prêt viager, il n’y a aucune obligation de remboursement du vivant de l’emprunteur.

Notons, toutefois, l’existence d’une variante du prêt viager hypothécaire, qui permet le paiement périodique des intérêts.

Quelle banque propose le prêt viager hypothécaire ?

Il s’agit d’une formule d’emprunt particulièrement rare et méconnue. Selon le site service-public.fr, aucune banque ne commercialisait un prêt viager hypothécaire en 2020. Toutefois, cela ne signifie pas que son obtention est impossible : vous pouvez tenter de le proposer de votre propre initiative à votre conseiller bancaire et en négocier les conditions.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt viager hypothécaire ?

Le bénéficiaire d’un prêt viager hypothécaire doit être nécessairement propriétaire du bien immobilier mis en garantie. Il doit, par ailleurs, s’agir d’un bien à usage exclusif d’habitation : les biens dits « mixtes », à usage résidentiel et professionnel, ne sont pas éligibles à ce type de prêt.

En dehors de ces quelques restrictions, le crédit viager hypothécaire est d’une souplesse remarquable et très attractive :

  • Le bénéficiaire n’a aucune obligation d’être assuré : pas d’assurance emprunteur à prévoir, donc
  • La souscription n’est soumise à aucune condition d’âge
  • La banque prêteuse ne peut imposer aucun questionnaire de santé
  • Le prêt n’est soumis à aucune condition de ressources
  • Le bien hypothéqué peut être la résidence principale de l’emprunteur, mais aussi une résidence secondaire ou un bien locatif
  • L’emprunteur reste légalement propriétaire du bien jusqu’à la date de son décès

Notez que la signature du prêt viager hypothécaire devant notaire est obligatoire. En effet ce contrat induit in fine un transfert de propriété du bien, et doit donc être validé et authentifié par ce professionnel du droit.

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Comment calculer un prêt viager hypothécaire ?

Le calcul d’un prêt viager hypothécaire se fonde sur plusieurs critères importants.

  • La valeur du bien immobilier est un aspect fondamental, puisqu’il détermine le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre. Son évaluation est réalisée par un expert, désigné conjointement par vos soins et par ceux de l’organisme prêteur. Les frais d’expertise seront toutefois à votre seule charge. La banque va également prendre en compte le potentiel d’appréciation ou de dépréciation du bien dans le futur. Selon les cas, le montant du prêt viager hypothécaire peut être compris finalement entre 15 et 75 % de la valeur du bien
  • L’âge de l’emprunteur au moment de la souscription – et donc son espérance de vie – détermine aussi le montant prêté. Plus l’emprunteur est jeune, et plus le montant du prêt viager hypothécaire sera faible : en effet, les intérêts vont s’accumuler pendant une période plus longue. La banque prête donc moins pour s’assurer que le prix de vente du bien sera suffisant pour se rembourser en intégralité
  • Le sexe de l’emprunteur est aussi pris en compte, puisque les femmes ont en moyenne une espérance de vie plus longue. Cela signifie que le montant d’un prêt viager hypothécaire, toutes choses égales par ailleurs, sera plus élevé pour un homme que pour une femme – afin de tenir compte, là aussi, de l’accumulation des intérêts sur une période plus longue pour les femmes

Les grands principes de la simulation de prêt viager hypothécaire

La simulation de prêt viager hypothécaire peut consister, entre autres :

  • À évaluer le montant du prêt en fonction du bien immobilier placé en garantie et revendable par la banque à votre décès
  • À évaluer le montant remboursable à la banque à votre décès, en fonction de votre espérance de vie et du taux d’intérêt du prêt

Les informations à renseigner peuvent varier selon les cas, et inclure :

  • La valeur estimée du bien immobilier à hypothéquer
  • Votre âge
  • Le montant souhaité du prêt
  • Le type de prêt viager hypothécaire (avec ou sans remboursement périodique des intérêts)

Le simulateur de viager hypothécaire est un outil utile pour déterminer l’enveloppe d’argent à laquelle vous pourriez avoir droit en plaçant votre bien immobilier en garantie jusqu’à votre décès. Vous aurez ainsi une meilleure idée des conditions d’une telle opération, et arbitrer en faveur d’un prêt ou d’une vente en viager selon vos préférences et vos besoins.

Comment fonctionne la simulation de prêt viager hypothécaire ?

Vous trouverez ci-dessous trois exemples de prêt viager hypothécaire pour des biens différents :

Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3
Valeur estimée du bien 250 000 € 150 000 € 300 000 €
Espérance de vie de l’emprunteur  10 ans  15 ans  20 ans 
Montant du prêt viager hypothécaire  175 000 € 

(70 % de la valeur du bien) 

75 000 € 

(50 % de la valeur du bien) 

90 000 € 

(30 % de la valeur du bien) 

Taux d’intérêt  2,70%  3,10%  3,50% 
Intérêts annuels  2 700 €  2 325 €  3 150 € 
Paiement périodique des intérêts  Non  Non  Oui
Montant total à rembourser au décès  202 000 €  109 875 €  90 000 € 
Montant reversé aux héritiers  48 000 €  40 125 €  210 000 € 

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire, lorsqu’il est accordé – c’est-à-dire rarement –, affiche un taux d’intérêt plus élevé qu’un crédit immobilier classique. Pour cette raison, il est recommandé de bien évaluer l’attractivité réelle de ce type d’emprunt en fonction de votre situation. Vérifiez notamment s’il pourrait être plus intéressant :

  • De souscrire à un crédit à la consommation à un taux inférieur (et ainsi conserver votre bien immobilier dans votre héritage)
  • De vendre votre bien en viager
  • De souscrire un prêt hypothécaire classique

Faites votre simulation de prêt viager hypothécaire avec lesfurets

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