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La réalisation d’une simulation de remboursement anticipé permet d’évaluer le montant maximal de l’indemnité pouvant être réclamée par votre banquier. Vous pourrez ainsi déterminer si l’opération reste intéressante à vos yeux, et identifier toute demande d’un montant abusif. Le point complet avec lesfurets !

Qu’est-ce que le remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé d’un crédit consiste, tout simplement, à devancer les prochaines échéances et à rembourser le capital restant dû, avant le terme naturel de l’emprunt. Il peut s’agir :

  • D’un remboursement total, qui solde donc l’emprunt.
  • D’un remboursement partiel, qui va simplement diminuer le capital restant dû.

Un remboursement anticipé est une stratégie particulièrement bénéfique pour les emprunteurs en ayant les moyens. Il entraîne, en effet, une diminution du montant total des intérêts payés au cours du prêt. Plus vous remboursez vite et beaucoup, moins le crédit vous reviendra cher !

Selon les cas et vos préférences, le remboursement partiel d’un crédit immobilier vous permet :

  • Soit de diminuer le montant de vos futures mensualités.
  • Soit de diminuer la durée restante du prêt.

Quand faire un remboursement anticipé ?

Un emprunteur a la possibilité de rembourser son prêt à tout moment, quelles que soient les dispositions du contrat de prêt. Le banquier ne peut valablement s’y opposer, sauf si le montant remboursé est inférieur à 10 % du montant initial du prêt. Même dans ce cas, cela doit être expressément prévu au contrat. Par ailleurs, cette exception ne vaut pas s’il s’agit d’un remboursement total.

En règle générale, les remboursements anticipés sont réalisés :

  • Suite à une vente du bien immobilier – et souvent avant l’achat d’un nouveau bien ;
  • Lors d’un rachat de crédit immobilier – le nouveau prêteur va alors procéder au remboursement anticipé de l’ancien crédit ;
  • Après une importante rentrée d’argent, comme un héritage.

Comment se calculent les frais de remboursement anticipé ?

Qu’en est-il des frais de remboursement anticipé ? Que le crédit immobilier soit soldé en totalité ou seulement en partie, le calcul des indemnités de remboursement anticipé (IRA) obéit aux mêmes règles. Leur montant correspond toujours au plus petit de ces deux montants :

  • 3 % du capital restant dû au moment de la demande de remboursement anticipé.
  • ou 6 mois d’intérêts sur le montant du capital remboursé.

Attention ! Certaines offres de prêt peuvent prévoir un calcul plus avantageux, voire une gratuité des indemnités de remboursement anticipé. Dans ce cas, ces conditions s’appliquent bien sûr en priorité. Vérifiez donc bien ce que prévoit votre contrat.

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Les grands principes de la simulation de remboursement anticipé

Les simulateurs de remboursement anticipé de crédit immobilier sont des outils particulièrement simples et accessibles. Il convient, tout d’abord, de fournir quelques informations basiques concernant votre prêt, parmi lesquelles :

  • Le montant du capital restant dû.
  • Le taux d’intérêt nominal du prêt.
  • La durée initiale du prêt.
  • La date de début du prêt.

L’outil va ensuite procéder automatiquement au calcul du montant des IRA dans les deux hypothèses possibles (soit 3 % du capital, soit 6 mois d’intérêts). Il vous fournira ensuite le moins élevé de ces deux montants.

Une simulation de remboursement de crédit est utile si vous ne souhaitez pas réaliser ces calculs vous-même. Elle est également recommandée pour mieux estimer le budget nécessaire au remboursement de votre prêt : en effet, les indemnités vont s’ajouter au montant total à payer et il convient donc de bien les anticiper pour ne pas être pris au dépourvu.

En bref

Une simulation de remboursement anticipé permet de déterminer le montant des indemnités qui pourront vous être réclamées par la banque prêteuse. Attention, il s’agit toujours du montant maximal autorisé par la loi : votre contrat de prêt peut aussi prévoir des dispositions plus favorables, voire l’absence de toute indemnité si vous aviez négocié ce point au moment de la signature.

Comment fonctionne la simulation de remboursement anticipé ?

À titre d’exemple, un couple envisage de rembourser la totalité du capital restant dû sur son prêt immobilier, s’élevant à 50 000 € au taux de 2 %. Le simulateur de remboursement anticipé va alors procéder au calcul des frais et à leur comparaison comme suit :

  • Soit 3 % de 50 000 €, soit 1 500 €.
  • Soit 6 mois d’intérêt sur la somme de 50 000 € au taux de 2 %. Une année d’intérêts est égale à 50 000 * 0,02 = 1 000 €. En divisant ce montant par deux, vous obtenez le coût pour six mois : 500 €.

En l’occurrence, 6 mois d’intérêt représentent une somme nettement plus faible que 3 % du capital restant dû. La simulation réalisée permet donc au couple de chiffrer les indemnités de remboursement anticipé à 500 €. Au total, les emprunteurs doivent alors prévoir un budget de 50 500 € pour mener à bien l’opération et pour mettre un terme définitif à leur crédit immobilier.

Le tableau explicatif ci-dessous vous propose d’autres exemples pour mieux comprendre le mécanisme d’un calcul de remboursement anticipé :

Tableau Exemple n°1 Exemple n°2 Exemple n°3
Capital restant dû 78 950,00 € 43 000,00 € 100 000,00 €
Montant du remboursement 78 950,00 €
(total)
13 000,00 €
(partiel)
100 000,00 €
(total)
Taux d’intérêt nominal 1,75 % 3,20 % 4,10 %
IRA 3 % CRD 2 368,50 € 1 290,00 € 3 000,00 €
ou 6 mois d’intérêt 690, 81 € 208,00 € 2 055,00 €
Montant total 78 950 + 690,81
79 640,81 €
13 000 + 208
13 208,00 €
100 000 + 2 055
102 055 €

En pratique, l’hypothèse la plus favorable est presque toujours celle consistant à calculer les frais sur 6 mois d’intérêt, du fait de la modération des taux d’intérêt depuis plusieurs années.

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de remboursement anticipé

La réalisation d’une simulation de remboursement anticipé est d’une grande simplicité. Avant de commencer, munissez-vous, si possible :

  • De votre offre de prêt.
  • De l’échéancier actuel de vos mensualités.
  • D’une calculette si vous souhaitez revérifier certains calculs par vous-même.

Avant de vous acquitter des indemnités réclamées par votre banque, vérifiez une dernière fois que votre contrat ne prévoit pas des conditions plus avantageuses que les plafonds légaux. Sachez également qu’aucuns frais de remboursement anticipé ne peuvent vous être réclamés si la démarche est motivée :

  • Par un déménagement, pour motif professionnel, de vous-même ou de votre conjoint.
  • Par le licenciement de vous-même ou de votre conjoint.
  • Par votre décès ou celui de votre conjoint.

Ces dispositions sont applicables pour tous les prêts immobiliers signés depuis le 1er juillet 1999.

Faites votre simulation de remboursement anticipé avec lesfurets

Vous souhaitez calculer vos mensualités ? Déterminer votre capacité d’emprunt ? Estimer votre taux d’endettement ? Les différents simulateurs mis à disposition par lesfurets vous permettent d’envisager chaque aspect de votre projet immobilier avec une complète sérénité.

Le conseil de François !
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