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Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une forme de société civile permettant à plusieurs associés de mettre leurs ressources en commun et de gérer un patrimoine immobilier. Ils peuvent ainsi en partager les frais et les éventuels bénéfices (loyers perçus) à hauteur des parts détenues dans la société.

Il est possible de distinguer plusieurs types de sociétés civiles immobilières :

  • La SCI dite « familiale » a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par les membres d’une même famille, le plus souvent pour échapper aux contraintes importantes du régime de l’indivision et/ou pour diminuer la fiscalité applicable en cas de succession
  • La SCI de location permet l’acquisition et la gestion de biens locatifs, avec un partage des loyers perçus entre les différents associés
  • La SCI professionnelle est destinée à la gestion de locaux d’activité, par exemple, par plusieurs professionnels libéraux partageant le même lieu de travail
  • La SCI d’attribution a pour objet l’achat ou la construction d’un bien immobilier pour en partager ensuite la propriété, la nue-propriété ou l’usufruit entre les différents associés
  • La société civile de construction vente (SCCV) est une forme particulière destinée à l’achat-revente de biens immobiliers à but lucratif.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

La création d’une SCI nécessite a minima deux associés, pouvant être des personnes physiques (y compris un mineur ou un majeur protégé) ou morales. Leur première tâche consiste à définir l’objet social de la SCI, et notamment son caractère commercial (location ou achat-revente) ou non commercial. Ils devront, par ailleurs, affecter un capital social à la société, aucun montant plancher ou plafond n’étant défini par la loi.

Les apports de chaque associé au capital définissent le nombre de parts sociales reçues. Ces apports peuvent être :

  • En numéraire (virement financier), dont au moins 50% versés à la date d’immatriculation de la société
  • En nature (biens immobiliers ou mobiliers)

En cas d’apport d’un bien immobilier, la rédaction des statuts est obligatoirement réalisée devant un notaire sous la forme d’un acte authentique.

Comment calculer l’imposition du bénéfice d’une SCI ?

L’un des principaux avantages de la société civile immobilière est de laisser le choix entre deux modes d’imposition. Les associés peuvent opter :

  • Soit – par défaut – pour l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, chaque associé déclare personnellement les revenus fonciers générés par la SCI au prorata de ses parts sociales. Il est ensuite imposé en fonction du régime fiscal choisi (microfoncier ou régime réel) et de sa tranche marginale d’imposition (0%, 14%, 30%…).
  • Soit – sur option irrévocable – pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société est directement imposée sur ses résultats financiers, après déduction des charges et de l’amortissement comptable. Les bénéfices font actuellement l’objet d’un taux d’imposition de 15% pour la part jusqu’à 38 120€, puis de 26,5% au-delà.

Dans le cas de l’impôt sur les sociétés, les associés peuvent choisir de se verser des dividendes. Ces derniers font alors l’objet d’un prélèvement libératoire unique de 30%, incluant 17,20% au titre des prélèvements sociaux et 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu.

Le conseil de François !
Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu ne sont soumises à aucune obligation comptable, même s’il reste bien sûr recommandé de tenir des comptes précis pour garantir une gestion rigoureuse. Les SCI soumises à l’IS, à l’inverse, doivent faire l’objet d’une comptabilité générale comparable à celle d’une société commerciale classique comme une SARL. Le recours à un expert-comptable sera donc requis.

Les grands principes de la simulation de SCI

Quel est le meilleur mode d’imposition pour votre future SCI et votre projet d’investissement locatif ou en achat-revente ? La question est particulièrement complexe et exige, le plus souvent, le recours à un simulateur pour le calcul d’une SCI à l’IS.

Vous souhaitez tout savoir sur comment obtenir un prêt immobilier en SCI ? Suivez le guide.

Ces outils particulièrement performants vous permettent d’évaluer, en quelques clics, le différentiel d’imposition entre l’IR et l’IS pour un même projet. Ils sont également utiles pour réaliser un calcul de dividende SCI et estimer la fiscalité applicable. Pour obtenir un résultat précis, vous aurez néanmoins besoin de fournir un certain nombre de renseignements incluant :

  • Le montant total de l’investissement – en distinguant le prix du bien et le prix du terrain
  • La durée d’amortissement en nombre d’années
  • Le montant de votre apport personnel
  • Le loyer annuel estimé
  • Le taux de charges, d’entretien et de frais de copropriété
  • Le taux de revalorisation annuelle du loyer
  • Le taux de revalorisation annuelle de la valeur du bien immobilier
  • Votre revenu fiscal de référence (RFR) et votre tranche marginale d’imposition
  • Les caractéristiques du prêt immobilier SCI souscrit pour financer votre projet – le cas échéant
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Comment fonctionne la simulation de SCI ?

Le recours à un simulateur gratuit d’impôt SCI vous apportera un éclairage précieux sur la meilleure stratégie à adopter en termes d’optimisation fiscale. Vous trouverez ci-dessous un exemple de comparatif IR/IS pour un même projet d’investissement locatif en SCI :

SCI à l’impôt sur le revenu SCI à l’impôt sur les sociétés
Montant total de l’investissement (dont frais d’acquisition) 200 000€ 200 000€
Durée d’amortissement 20 ans 20 ans
Apport personnel 25 000€ 25 000€
Loyer annuel estimé 10 000€ 10 000€
Taux de charges 25% 25%
Revalorisation annuelle du loyer 1% 1%
Revalorisation annuelle de l’immeuble 2% 2%
Rendement locatif brut 5% 5%
Revenu fiscal de référence 80 000€ 80 000€
Nombre de parts fiscales 2 2
Taux marginal de l’impôt sur le revenu 30% 30%
Montant du crédit immobilier 175 000€ 175 000
Durée du crédit immobilier 20 ans 20 ans
Taux de crédit immobilier (dont assurance) 1,30% 1,30%
Total de l’impôt payé (sur 20 ans) 63 532,26€ 33 219,85€

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de SCI

Les résultats fournis par un simulateur de fiscalité SCI sont purement indicatifs et ne doivent pas servir de seule base pour choisir le futur mode d’imposition de votre société. Il est recommandé de contacter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour étudier la stratégie à privilégier.

N’oubliez pas que l’option pour l’IS est définitive et ne peut ensuite plus être révoquée. Il est donc impératif de faire immédiatement le bon choix sans se tromper !

Faites votre simulation de SCI avec lesfurets

Les taux et les conditions d’un prêt immobilier ne varient pas de façon significative lorsque l’emprunt est sollicité par une SCI plutôt que par une personne physique. Vous devrez notamment présenter de bonnes garanties en termes de solvabilité et démontrer la bonne gestion de la société civile immobilière.

Envie d’effectuer une simulation de prêt immobilier ? Sur lesfurets, c’est possible !

Le conseil de François !
Vous souhaitez obtenir les meilleures conditions pour votre crédit immobilier SCI ? Le comparateur de prêt immo lesfurets est à votre disposition pour vous fournir, en quelques clics, un large éventail d’offres de nos nombreux courtiers partenaires.
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