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Ce document complet et détaillé vous indique notamment la répartition, pour chaque mensualité, entre le montant des intérêts et celui affecté au remboursement du capital. En suivant le tableau d’amortissement, vous pourrez définir le coût exact de votre crédit et ainsi comparer plus facilement les offres de prêt avec lesfurets.

Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement peut tout simplement se définir comme un échéancier détaillé de votre crédit immobilier, mensualité par mensualité. Il est obligatoirement communiqué par la banque lorsqu’elle vous soumet une offre de prêt. Pour chaque échéance, le tableau vous indique :

  • Le capital restant dû.
  • Le montant total de la mensualité.
  • La part de la mensualité dédiée au paiement des intérêts.
  • La part de la mensualité dédiée au remboursement du capital.

Ce tableau doit son nom au fait qu’il vous renseigne sur l’amortissement progressif du crédit, c’est-à-dire sur le rythme de remboursement du capital dû. Chaque mensualité est en effet constituée d’une part de capital et d’une part d’intérêts. La part représentée par les intérêts dans la mensualité dépend du capital restant dû : plus la somme restant à rembourser est importante, et plus les intérêts sont logiquement élevés.

À chaque mensualité, la part des intérêts va donc se réduire – du fait de la diminution progressive du capital restant dû – et la part dédiée au remboursement du capital va augmenter. C’est la raison pour laquelle vous payez la majorité des intérêts au début d’un crédit immobilier, et pas à la fin.

À quoi sert un tableau d’amortissement ?

La lecture attentive d’un tableau d’amortissement vous permet notamment :

  • De déterminer le montant total des intérêts à payer en fonction des caractéristiques du prêt.
  • De suivre, mois après mois, l’évolution du capital restant dû et le montant des intérêts dus pour chaque mensualité.
  • De comparer plusieurs hypothèses dans le détail en matière de durée du prêt, montant de mensualité, taux d’intérêt…

Comment calculer un tableau d’amortissement ?

La principale difficulté relative au calcul d’un tableau d’amortissement consiste à déterminer, pour chaque mensualité, la répartition entre le remboursement en capital et le paiement des intérêts.

À titre d’exemple, un futur emprunteur souhaite connaître les conditions applicables à un prêt immobilier de 200 000 € sur 15 ans, à un taux d’intérêt de 1 % – assurance emprunteur comprise. La banque lui propose une mensualité fixe d’un montant de 1 196,99 € :

  • Pour la première mensualité, la part des intérêts est égale au douzième des intérêts annuels de 1 % sur la somme de 200 000 €, soit (200 000 x 1 %) / 12 = 166 ,67 €. Le reste de la mensualité payée par l’emprunteur servira donc à rembourser le capital, soit 1 196,99 – 166,67 = 1030,32 €. Le capital restant dû passe ainsi à : 200 000 – 1 030,32 = 198 969,68 €.
  • Pour la deuxième mensualité, les intérêts s’appliquent cette fois au douzième de 1 % sur la somme restant due de 198 969,68 €. Ils diminuent donc à : (198 969,68 x 1 %) / 12 = 165,81 €. La mensualité étant fixe, le montant du capital remboursé augmente mécaniquement à : 1 196,99 – 165,81 = 1 031,18 €. Le capital restant dû après cette deuxième mensualité est donc égal à : 198 969,68 – 1031,18 = 197 938,50 €.

Ces calculs à réaliser pour chaque mensualité étant particulièrement fastidieux, il est plus judicieux de procéder à une simulation de tableau d’amortissement en ligne pour obtenir en un clic l’échéancier complet de votre futur prêt immobilier.

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Les grands principes de la simulation de tableau d’amortissement

Avant de fournir une réponse, un simulateur de tableau d’amortissement a besoin de certains renseignements concernant la nature du prêt immobilier envisagé. Selon les cas, vous aurez notamment à indiquer :

  • Le montant total du prêt.
  • La durée totale du prêt exprimée en années ou nombre de mensualités (par exemple 120 mensualités pour 20 ans).
  • Le taux d’intérêt nominal appliqué sur le montant emprunté.
  • Le taux d’assurance emprunteur – le cas échéant.
  • Le premier mois de remboursement (par exemple novembre 2021).

Vous ne connaissez pas encore la durée optimale de votre futur prêt ? D’autres simulateurs de tableau d’amortissement peuvent vous permettre de réaliser le même exercice, en précisant non pas la durée du prêt, mais le montant souhaité pour votre future mensualité. L’outil vous proposera alors un tableau d’une durée adaptée à votre capacité de remboursement.

En bref 

Le simulateur de tableau d’amortissement est l’outil le plus abouti pour examiner les moindres détails d’un projet de prêt immobilier. Sur la base des caractéristiques du crédit souhaité, vous y retrouverez le montant total des intérêts à payer, mais aussi la répartition entre capital et intérêts pour chaque mensualité.

Comment fonctionne la simulation de tableau d’amortissement ?

Vous trouverez ci-dessous l’exemple d’un tableau d’amortissement annuel pour un crédit immobilier d’une durée totale de 20 ans, au taux d’intérêt nominal de 1 % et assorti d’une assurance emprunteur de 0,36 % :

Année Capital amorti (€) Intérêts (€) Capital restant dû (€) Annuités (€) Assurance (€) Coût total (€)
1 9 079,00 1 958,46 190 921,00 11 037,46 720,00 11 757,46
2 9 170,21 1 867,26 181 750,79 11 037,46 720,00 11 757,46
3 9 262,33 1 775,13 172 488,46 11 037,46 720,00 11 757,46
4 9 355,38 1 682,08 163 133,08 11 037,46 720,00 11 757,46
5 9 449,36 1 588,10 153 683,72 11 037,46 720,00 11 757,46
6 9 544,29 1 493,17 144 139,42 11 037,46 720,00 11 757,46
7 9 640,17 1 397,29 134 499,25 11 037,46 720,00 11 757,46
8 9 737,02 1 300,45 124 762,23 11 037,46 720,00 11 757,46
9 9 834,84 1 202,63 114 927,40 11 037,46 720,00 11 757,46
10 9 933,64 1 103,83 104 993,76 11 037,46 720,00 11 757,46
11 10 033,43 1 004,03 94 960,33 11 037,46 720,00 11 757,46
12 10 134,22 903,24 84 826,11 11 037,46 720,00 11 757,46
13 10 236,03 801,43 74 590,07 11 037,46 720,00 11 757,46
14 10 338,86 698,60 64 251,21 11 037,46 720,00 11 757,46
15 10 442,73 594,74 53 808,48 11 037,46 720,00 11 757,46
16 10 547,63 489,83 43 260,85 11 037,46 720,00 11 757,46
17 10 653,60 383,87 32 607,25 11 037,46 720,00 11 757,46
18 10 760,62 276,84 21 846,63 11 037,46 720,00 11 757,46
19 10 868,72 168,74 10 977,91 11 037,46 720,00 11 757,46
20 10 977,91 59,55 0,00 11 037,46 720,00 11 757,46
Total 200 000,00 20 749,27 220 749,27 14 400,00 235 149,27

Ce modèle vous permet de suivre l’évolution du prêt à l’année, mais il est bien sûr possible de trouver un tableau d’amortissement donnant le détail de chaque mensualité.

Nos conseils pour mener à bien votre simulation de tableau d’amortissement

Une simulation de tableau d’amortissement s’avère particulièrement éclairante pour mieux comprendre le fonctionnement d’un crédit immobilier, et la façon dont le capital est progressivement amorti à chaque montant d’échéance. N’oubliez pas cependant qu’il ne s’agit que d’un exercice théorique : après avoir trouvé la durée de prêt idéale et le bon rythme de remboursement en fonction de vos moyens, il vous faudra convaincre une banque de vous suivre et de vous soumettre une offre de prêt répondant à ces caractéristiques.

Concentrez-vous donc sur les hypothèses les plus réalistes en fonction de vos revenus, et ne dépassez pas 33 % des revenus de votre foyer pour déterminer le montant de la mensualité.

Faites votre simulation de tableau d’amortissement avec lesfurets

Avec lesfurets, la conception de votre crédit immobilier dans les moindres détails n’aura jamais été aussi simple. Nos divers outils vous permettent notamment :

Le conseil de François !
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