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Qu’est-ce que le statut de LMNP ?

Définition

Le statut de Loueur Meublé non Professionnel (LMNP) vous permet, en tant que propriétaire, de louer un bien meublé à un tiers. Son principal objectif est de permettre la diversification de l’épargne et la constitution d’un patrimoine. Ce faisant, le statut de LMNP vise à la fois des locations permanentes (maison, appartement, bien meublé situé dans une résidence service ou étudiante) comme des locations saisonnières (studio, gîte, mobil-home).

LMNP neuf ou ancien

Le statut de LMNP permet d’investir aussi bien dans l’immobilier neuf ou ancien. Bien entendu, il y a des avantages et des inconvénients dans les deux solutions :

  • Investir dans l’immobilier neuf vous permettra de bénéficier d’une habitation répondant aux normes les plus récentes en matière de construction. Le principal inconvénient réside ici dans la VEFA (Vente en état futur d’achèvement) et les retards de livraison qui peuvent survenir.
  • À contrario, investir dans l’immobilier ancien vous donnera accès à un parc immobilier plus important, avec la possibilité de diversifier votre stratégie d’investissement. Cependant avec l’ancien, des charges annexes peuvent s’appliquer si des travaux sont nécessaires et en fonction de l’année de construction de l’immeuble.

Souvent, les investisseurs en LMNP privilégient la solution du neuf (et notamment les résidences pour seniors, les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences meublées de tourisme), car elle comprennent, de base, tous les services nécessaires à l’obtention de l’appellation « logement meublé » (en posséder 3 sur 4 suffit à un investissement LMNP) :

  • Petit-déjeuner
  • Nettoyage des locaux
  • Fourniture du linge de maison
  • Réception de la clientèle

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

Il existe des différences notables entre le statut de Loueur Meuble non Professionnel et le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Si les deux statuts s’adressent effectivement aux particuliers qui souhaitent louer un bien immobilier meublé, la déclaration des revenus ne se fait pas de la même façon.

  • Ainsi, dans le cadre du statut LMNP, les revenus locatifs ne devront pas excéder 23.000 euros TTC par an. La catégorie d’imposition sera ici celle des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
    À noter qu’il n’est pas nécessaire, dans le cas présent, de réaliser une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
  • Dans le cadre du statut LMP, les revenus du propriétaire doivent être supérieurs à 23.000 euros TTC par an, ou être supérieurs à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Quelles différences entre le statut LMNP et le LMNP classique ?

Le statut de LMNP recouvre en réalité deux dispositifs : l’amortissement classique et le dispositif Censi-Bouvard.

  • Dans le cadre d’un amortissement classique, le propriétaire bénéficie de certains avantages fiscaux, comme par exemple le remboursement de la TVA du bien immobilier – c’est-à-dire 20% du montant TCC de l’investissement.
  • La loi Censi-Bouvard permet quant à elle d’obtenir une réduction d’impôt équivalent à 11% du montant de l’investissement HT durant une période de 9 ans, ainsi que du remboursement de la TVA. Le montant de l’investissement ne doit pas excéder 300.000 euros, et doit concerner prioritairement des logements neufs meublés en résidence – par exemple, des résidences étudiantes ou sénior.

Statut LMNP et loi Pinel

Le dispositif de loi Pinel, qui permet de réduire son imposition en faisant un investissement locatif, ne peut être cumulé à un statut de LMNP sur le même bien immobilier. En effet, le Pinel prévoit une location nue en tant qu’habitation principale (article 199 novovicies du Code général des impôts), ce qui exclut toute possibilité de le compléter avec un statut LMNP entérinant notamment la fourniture de meubles nécessaires.

Il n’est pas possible d’appliquer deux dispositifs de défiscalisation sur le même bien immobilier. Cependant, il est tout à fait possible de cumuler dispositif Pinel et statut LMNP sur deux biens immobiliers différents.

Les conditions de la LMNP

Pour bénéficier du statut de LMNP et de ses conditions, le propriétaire doit être une personne physique ou un particulier. Il doit garantir que cela ne constitue pas son activité professionnelle principale, de manière à pouvoir bénéficier du régime fiscal adéquat.

Autre condition : il doit s’engager à livrer un bien immobilier à usage d’habitation, avec un minimum de « décence » (c’est-à-dire, la mise à disposition des meubles essentiels à la vie quotidienne, deux tables et une chaise ne suffisant pas). La taille du logement LMNP doit ainsi posséder une surface minimum de 9 mètres carrés. D’autre part, voici un tableau récapitulatif de ce dont il devra être équipé :

Équipement requis LMNP
Cuisine Chambre(s) Autre
  • Four ou d’un micro-ondes
  • Plaques de cuisson
  • Réfrigérateur avec un compartiment à congélation de – 6° C maximum (ou d’un congélateur externe)
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine
  • Volets ou de rideaux
  • Literie (couettes ou couvertures)
  • Table avec des chaises
  • Une ou plusieurs étagère(s) de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager

La fiscalité liée au statut de LMNP

L’activité de Loueur Meublé non Professionnel peut s’exercer à titre habituelle ou occasionnelle. Pour le reste, les loyers perçus par le propriétaire relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s’offrent ensuite au propriétaire : le régime forfaitaire ou le régime réel.

  • Dans le premier cas, le régime forfaitaire ou régime micro-BIC permet d’accéder à un dispositif simplifié (tant que les revenus locatifs ne dépassent pas 70.000 euros par an). Un abattement de 50% est ainsi appliqué au montant des loyers perçus.
  • Le régime réel, quant à lui, vous imposera de payer des charges sociales au même titre qu’un micro-entrepreneur, en cas de revenus immobiliers supérieurs à 70.000 euros. Ces charges sociales sont équivalentes à 22,7% (6% pour la location d’un bien meublé de tourisme classé).

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Sur le strict plan fiscal, le statut de LMNP en fiscalité permet de bénéficier d’une exonération de TVA – sauf dans le cas de certaines prestations annexes soumises à la TVA, comme la réception de la clientèle, le petit déjeuner ou le nettoyage quotidien des locaux et la fourniture du linge par exemple.

De plus, lorsque le régime micro-BIC s’applique et que les recettes du LMNP et de ses avantages n’excèdent pas 23.000 euros par an, un abattement de 50% s’applique automatiquement sur les loyers. En d’autres termes, la moitié seulement des recettes sera imposable sur le revenu.

En ce qui concerne le rendement, louer son bien en meublé peut s’avérer particulièrement intéressant, notamment en période de location saisonnière. Le propriétaire s’ouvre également les portes de la colocation étudiante, plus accessible dans le cadre d’un LMNP que via un investissement locatif classique.

Mais pour que vous puissiez y voir plus clair sur les différences qui existent entre l’investissement locatif nu et l’investissement LMNP, voici un tableau qui résumera les avantages de ce dernier en un clin d’oeil :

Équipement requis LMNP En investissement locatif En investissement LMNP
Montant du bien (frais de notaire et travaux compris) 174.000€ 174.000€
Achat des meubles nécessaires 0€ 5.500€
Total de l’investissement 174.000€ 179.500€
Loyer perçu par l’investisseur 774€ 934€
Rendement brut de l’investissement 5,33% 6,24%

Que dit la nouvelle loi LMNP 2021 après la loi LMNP 2020

Jusqu’à présent, le statut de Loueur Meublé professionnel (LMP) se distinguait du LMNP par le fait de devoir enregistrer son activité auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Grâce à une mise à jour des régimes applicables, la loi de financement de la Sécurité Sociale (LFSS) fait évoluer les choses pour 2021.

Désormais, les loueurs meublés professionnels seront considérés comme tels par l’administration fiscale s’ils remplissent les deux conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles issues de la location meublée (autrement dit les loyers + les charges) doivent être supérieures à 23.000 euros.
  • Le montant des recettes annuelles en location meublée doit être supérieur à la somme des revenus professionnels déclarés par le foyer fiscal – ce qui comprend notamment les traitements et salaires, mais aussi les bénéfices industriels et commerciaux sans rapport direct avec l’activité de location meublée. En d’autres termes, les revenus issus de la location meublée professionnel doit constituer la principale source de revenus professionnels du foyer fiscal.
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Le régime fiscal de la LMNP

Le statut de LMNP donne accès à deux régimes fiscaux distincts :

  1. Le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement de 50%, voire de 71% dans le cas d’un bien classé tourisme.
  2. Le régime réel simplifié, qui est considéré dans bien des cas comme plus avantageux car permettant de déduire un certain nombre de dépenses liées à l’activité de LMNP (comme par exemple les charges de copropriété, les frais d’acquisition, les honoraires d’agence, etc..). Pour prétendre à ce régime, les recettes annuelles liées à l’activité doivent être comprise entre 72.600 et 247.000 euros hors taxes. Au-delà, le contribuable devra déclarer ses revenus au régime réel normal (non simplifié).

Comment récupérer la TVA immobilière en LMNP ?

En tant que particulier, vous n’avez pas la possibilité de déduire la TVA immobilière, sauf en cas d’achat d’un bien meublé en résidences services. Dans ce cas, les conditions pour récupérer la TVA sont les suivantes :

  • Acheter un bien immobilier neuf ou en situation de VEFA. A noter que vous devez être le seul et l’unique propriétaire du logement, qui doit être construit depuis moins de 5 ans.
  • Le bien en question doit être situé dans une résidence proposant des services que l’on appelle « para-hôteliers ». Parmi les services valides, on relèvera la mise à disposition d’un accueil pour les résidents, d’un service d’entretien, un service de petit-déjeuner ou encore un service de ménage.
  • Vous devez également confier le bien meublé à un gestionnaire de résidence durant 9 ans, qui se chargera ensuite de facturer la TVA et reverser les loyers TTC.

Faut-il investir en LMNP ?

Nous venons de passer en revue ci-dessus un certain nombre d’avantages à investir en LMNP. Rappelons ici quels sont les intérêts principaux d’une telle opération immobilière et pourquoi, à notre avis, vous devriez diversifier votre épargne de cette manière :

  • Par le biais d’une LMNP, vous vous constituez une retraite et vous organisez votre avenir, ainsi que celui de votre famille.
  • Vous augmentez le rendement de votre épargne, et vous vous constituez un capital.
  • Vous réduisez votre fiscalité.
  • Vous constituez un patrimoine que vous pouvez ensuite transmettre à vos enfants.

Comment investir en LMNP ?

Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, il faut s’inscrire auprès d’un Centre de formalité des entreprises (CFE). Pour ce faire, il faudra télécharger, remplir et envoyer le formulaire Cerfa n°11921*05 au Greffe du Tribunal de Commerce qui est affilié au bien immobilier que vous souhaitez acheter.

Le conseil de François !
Ce document, nommé « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » est disponible en ligne sur le site impots.gouv.fr. 😉

Cette étape effectuée, votre recevrez votre numéro de SIRET qui vous immatriculera tout en vous permettant officiellement de commencer votre activité de loueur en location meublée non professionnel.

Notez bien qu’un délai de 15 jours entre en vigueur pour déclarer votre statut LMNP après la mise en location du bien immobilier en question.

Comparaison de prêt immobilier et simulation de projet d’investissement locatif

En choisissant le régime réel pour déclarer leur activité à l’administration fiscale, les propriétaires d’un bien immobilier disposent d’un moyen efficace de réduire leur imposition, par le biais notamment de l’amortissement. Rappelons que le régime réel s’applique automatiquement au-dessus de 70.000 euros de revenus locatifs – ou sur option dans certains cas en dessous de ce seuil.

En bref, l’amortissement en LMNP renvoie à la perte de valeur d’un bien immobilier selon une période particulière – le plus souvent, cette période court de 3 à 10 ans mais elle peut aussi s’échelonner sur 25 ans. Ainsi chaque année, il est possible de déduire le montant de cette perte de valeur des recettes.

Exemple de LMNP

Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de 150.000 euros, avec un taux d’amortissement de 2%. L’amortissement annuel sera de 3.000 euros (150.000 x 2 / 100 = 3 000 euros). Le total des loyers perçus annuellement est ici de 10.000 euros, pour un total des charges déductibles de 8.000 euros.

L’amortissement maximal à déduire pour chaque année sera alors de 2.000 euros (10.000 € – 8.000 € = 2.000 €).

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