Surface habitable et loi Carrez : quelles différences ?

Surface habitable et loi Carrez, les différences légales

• La superficie habitable est systématiquement calculée. Elle permet de déterminer la surface totale disponible à l’habitation effective d’un logement et à ce titre, elle est obligatoirement mentionnée dans le bail de location et l’acte de vente. C’est elle qui est prise en compte dans le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
  

  Notez que la loi Boutin ne concerne ni les locations meublées ni les locations saisonnières.

• La superficie privative (loi Carrez) ne se calcule qu’en copropriété. Elle doit obligatoirement figurer dans les actes de vente dès lors qu’elle concerne une surface supérieure à 8 m2. Elle permet d’informer les acheteurs quant à la superficie du lot qu’ils acquièrent, quelle que soit son affectation (habitation, commercial, professionnel).
  

  Notez que les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles ne sont pas concernées par la loi Carrez.

Surface habitable et loi Carrez, les différences techniques

La superficie privative (loi Carrez) mesure « les  planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. Les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ne sont pas non plus prises en compte. ».

Concernant la surface habitable, il s’agit de la même définition technique sauf que pour celle-ci, les combles non aménagés, les sous-sols et autres dépendances n’entrent pas dans le calcul. Voyez plutôt le tableau ci-après :

Comment s’assurer que la surface est bonne ?

Si vous souhaitez vendre votre logement, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour mesurer sa surface privative réelle et exacte bien que ce ne soit pas obligatoire.

En effet, si la superficie privative (loi Carrez) mentionnée dans l’acte de vente se révèle supérieure de plus de 5 % à la superficie réelle, l’acheteur a un an pour exiger le remboursement de la différence.

De la même manière, si vous souhaitez louer votre bien, assurez-vous que les mesures sont bonnes, qu’il s’agisse de la surface habitable ou de la surface loi Carrez. En effet, si le contrat de location comporte une erreur, le locataire peut alors vous demander une diminution de loyer afin que ce dernier soit bien en rapport avec la réelle surface disponible. Néanmoins, la loi Boutin sur la surface habitable ne prévoit aucune sanction en cas d’erreur ni aucun justificatif à remettre au locataire.

Surface utile et surface habitable

Qu’est-ce qui différencie la surface utile de la surface habitable ? La surface utile est toujours égale ou supérieure à la surface habitable, à laquelle il faut ajouter 50% de la surface des annexes. Définie par l’article D. 331-10 du Code de la construction et de l’habitation, la surface utile diffère donc de la surface habitable par l’habileté qu’elle a de pouvoir être plus précise sur les prestations qui prennent en compte des dépendances ou des caves par exemple.