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Dans le cadre d’un prêt immobilier, à quoi sert le taux actuariel ?

Se distinguant du taux immobilier nominal qui ne prend en considération que certaines valeurs, le taux actuariel quant à lui englobe non seulement la durée de détention ainsi que la valeur réelle du placement mais également, lorsqu’il s’agit d’un crédit immobilier, l’éventuel versement des intérêts annuels lorsque celui-ci est échelonné sur plusieurs années et le montant de l’obligation nominal.

Le taux actuariel sert donc de base pour convertir en taux périodique un taux annuel et permet de calculer le TAEG.

Exemple de taux actuariel

Pour calculer ce taux actuariel, prenons l’exemple d’un taux immobilier annuel à 2 %. Afin de le passer en taux périodique, il suffit de prendre la racine douzième de ce taux. Le taux actuariel de 2 % donne donc un taux périodique mensuel de 0.16 %.

Comment est calculé un taux actuariel ?

Pour une estimation rigoureuse du taux actuariel, plusieurs éléments doivent être pris en compte pour le calcul. Il s’agira notamment :

  • Du nombre d’années
  • Du montant nominal de l’achat
  • Des intérêts annuels
  • De la valeur de base du financement immobilier

Pour obtenir son calcul de rendement à échéance, il conviendra dès lors de réaliser l’opération suivante :

Valeur Future = Valeur actuelle X (1 + taux d’intérêt nominal) ^ nombre d’années
 

Cette méthode de calcul s’imposant tant au niveau national qu’international, un emprunteur immobilier peut dès lors obtenir un véritable comparateur de prix des différentes offres tout compris émanant des organismes prêteurs.

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Quel lien existe-t-il entre le taux actuariel et le TAEG ?

Que l’on parle d’un crédit à la consommation ou d’un prêt immobilier, c’est le taux actuariel qui permettra de calculer le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui, rappelons-le, remplace le TEG (Taux Effectif Global) depuis le 1er octobre 2016 et qui doit obligatoirement être mentionné dans les offres de crédit quelles qu’elles soient en France.

Bien que le TAEG soit un indicateur parfaitement fiable, certains éléments ne pourront y être intégrés. Il s’agira dès lors des éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, des possibilités de paiements différés, etc. Il convient donc de faire preuve d’une grande attention lors de l’étude des différentes offres de prêt.

Quels sont les autres types de taux d’intérêts pour un prêt immobilier ?

Les taux historiquement bas que l’on connait depuis quelques années encourageant les investissements dans l’immobilier, il est intéressant de connaître les différents types de taux existants pour un crédit immobilier :

  • Le taux fixe : solution de crédit la plus utilisée pour un emprunt immobilier, le taux fixe permet de profiter du même taux d’intérêts pendant toute la durée du contrat. Les taux bas actuels sont par ailleurs parfaitement propices à ce type de taux.
  • Le taux variable ou révisable : comme son nom l’indique, le taux variable, également connu sous le nom de taux révisable variera durant toute la durée du contrat de crédit en fonction de l’évolution du taux de référence (Euribor) à chaque date d’anniversaire. Le coût des intérêts du prêt immobilier peut donc soit diminuer, soit augmenter, ce qui entraînera bien entendu une variation des mensualités et du coût global du prêt. Depuis février 2021, ce type de taux n’est plus proposé par les banques compte tenu des taux bas dont la France profite depuis 2015. Toutefois, cette situation n’étant pas figée dans le temps, si les taux devaient continuer à grimper comme c’est le cas depuis quelques mois, le taux variable pourrait tout à fait revenir dans la course.
  • Le taux variable capé : destiné à pouvoir faire face aux différentes fluctuations de taux sans avoir à subir trop violemment les hausses, le taux variable capé permet de limiter la hausse comme la baisse des taux en encadrant un maximum et/ou un minimum. On parlera généralement d’un capé de 1-2 ou 3 points suivant les variantes. Ainsi, bien qu’un coût supplémentaire puisse être répercuté sur les échéances du prêt immobilier, celui-ci ne pourra pas dépasser un certain montant prévu dans le contrat initial. Cette solution de taux peut s’avérer tout à fait intéressante dans le cas d’une hausse des taux à l’avenir.
  • Le taux mixte : principalement destiné aux investisseurs immobiliers qui ont pour objectif de revendre leur bien rapidement, le concept du taux mixte est simple : le taux fixé pour les premières années du crédit est fixe puis passe un taux variable capé les années suivantes jusqu’à la fin du prêt.

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Les taux fixes pour la France

Nombre d'années 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux bas 0.24% 0.34% 0.53% 0.66% 0.95%
Taux médian 0.72% 0.83% 0.98% 1.14% 1.36%
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