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Définition d’un prêt à taux variable capé

Permettant de réguler les trop grandes fluctuations de taux en encadrant un plafond déterminé, le taux capé, mis en place par les organismes bancaires, permet de sécuriser le montant des mensualités d’un crédit immobilier à taux variable en cas de forte hausse des taux.

Comment est calculé un taux capé ?

Concrètement, lorsque votre banque vous octroie un crédit à taux variable, le taux de base est complété par un taux d’indice de référence (l’Euribor). Si ce dernier venait à augmenter, votre taux de prêt en fera autant. À l’inverse, si ce taux d’indice de référence est revu à la baisse, le taux d’intérêt de votre emprunt sera diminué.

Chaque année, l’organisme prêteur doit gratuitement informer l’emprunteur concernant la variation du taux et les conséquences de celle-ci sur les mensualités du crédit.

Qu’est-ce qu’un taux révisable ?

À l’inverse d’un taux fixe qui prévoit que les mensualités du crédit seront constantes durant toute sa durée, le taux révisable ou variable implique quant à lui que les mensualités pourront, durant toute la période de remboursement de l’emprunt, varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution de l’indice de référence.

Le fonctionnement d’un prêt à taux capé

En optant pour un prêt immobilier à taux capé, l’emprunteur s’assure de ne pas avoir à subir toute haute excessive des taux. De ce fait, il est possible, lors de la signature du contrat de crédit, de choisir un taux capé à 1, 2 ou 3 points. Concrètement, cela signifie que le taux du prêt pourra varier de plus, ou moins 1, 2 ou 3 %.

Exemple de prêt immobilier à taux variable capé

Prenons l’exemple d’un crédit immobilier à taux capé +1/-1 et dont le taux variable initial est de 2 %. L’indice de référence venant s’additionner au taux de base, cela signifie qu’il ne pourra pas dépasser 1 %. Le taux ne pourra ainsi être au maximum que de 3 % (2 % + 1) en cas de hausse du taux et au minimum de 1 % s’il est en baisse durant la période de remboursement du crédit.

Dans le cas où le crédit serait contracté avec un taux de 3 % capé +2/-2, le taux d’intérêt de ce prêt ne pourra alors varier qu’entre 1 % et 5 % au cours du remboursement.

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Les avantages et inconvénients du taux capé pour son prêt immobilier

Si le prêt immobilier à taux capé peut se révéler intéressant suivant votre degré d’acceptation du risque et bien que cette solution puisse correspondre à votre projet, des avantages mais aussi des inconvénients sont à prendre en compte lors de l’étude de votre dossier.

Les avantages du taux capé

  • Au moment de la signature de l’offre de prêt, le taux révisable capé est, dans la plupart des cas, plus faible qu’un taux fixe. Consciente de votre prise de risque, l’organisme bancaire peut en effet faire un effort pouvant aller de 0.1 à 0.2 points (le coût de départ du crédit est ainsi en moyenne inférieur de 2 %).
  • L’éventualité de la hausse de taux étant limitée, vous avez la possibilité d’envisager la mensualité maximale en cas de hausse et de comparer l’écart avec un taux fixe.
  • En optant pour un taux variable capé, certains organismes bancaires vous permettent de prévoir dans votre contrat de prêt immobilier une option de remboursement par anticipation sans frais.
  • Un crédit à taux variable n’étant pas immuable dans le temps, si vous souhaitez anticiper une éventuelle hausse des taux, vous avez la possibilité de passer à un taux fixe (swap de taux) en faisant racheter votre crédit à la date anniversaire de votre contrat afin de vous rapprocher au plus près des conditions du marché si la formule initiale ne vous convient pas.
  • Si vous avez une perspective de revente rapide de votre achat et que les taux en vigueur sont bas au moment de votre achat, vous pourrez pleinement profiter de taux faibles durant les premières années sans avoir à subir de hausse éventuelle.

Les inconvénients du taux capé pour votre crédit immobilier

  • Les taux pouvant connaître des variations durant la période de remboursement de votre crédit immobilier, il en sera de même pour vos mensualités. Il est ainsi difficile de connaître avec précision le montant total du prêt à rembourser.
  • Opter pour un taux variable capé n’ayant de sens que lorsque certaines conditions de marché sont réunies, il est essentiel de bien analyser l’écart entre les taux fixes et la valeur de l’indice de référence. Si ce dernier est particulièrement marqué, la pertinence du choix du taux variable sera justifiée puisque le taux de l’indice référentiel aura de grandes chances d’être revu à la baisse si le taux fixe est relativement élevé, ce qui s’avérera positif pour le taux global du prêt. En revanche si les taux fixes sont déjà très bas, opter pour un taux variable, même capé, n’aura pas de franche utilité.

Quelle tendance en France avec ce type de prêt ?

En France, si les offres de crédit à taux variables étaient moins proposées depuis quelques années, depuis le 1er février 2021, elles ne sont plus mentionnées dans les catalogues des organismes bancaires. La raison de cette disparition n’est autre que la baisse historique des taux d’intérêt que l’on connaît depuis 2015.

En 2016 par exemple, le taux moyen constaté était de 1.31 % toutes durées d’emprunt immobilier confondues.

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Les taux fixes pour la France

Nombre d'années 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux bas 0.24% 0.34% 0.53% 0.66% 0.95%
Taux médian 0.72% 0.83% 0.98% 1.14% 1.36%

Au cours du premier semestre 2019, bien que les taux étaient déjà exceptionnellement bas, un nouveau record jamais vu en France a été établi en novembre avec un taux moyen constaté de 1.12 % (ce qui a par ailleurs permis de contribuer au dynamisme du marché puisque la barre du million de transactions immobilières a pu être franchie durant cette période). Dans un tel contexte, les emprunteurs immobiliers ont tout intérêt à favoriser un taux fixe.

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