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Définition du taux d’endettement différentiel

Le taux d’endettement est un indicateur important qui permet aux banques de ne prêter qu’aux personnes capables d’assumer leurs mensualités de crédit en veillant à ce que leurs charges n’excèdent pas 35 % de leurs revenus. Pour obtenir le taux d’endettement, le calcul est le suivant : (charges fixes/revenus fixes mensuels) x 100.

Les revenus comprennent les éléments suivants :

  • Salaires ou revenus non-salariés ;
  • Primes :
  • Allocations ;
  • Pension alimentaire reçue ;
  • Revenus locatifs.

Les charges prises en compte sont les suivantes :

Dans le cadre d’un investissement locatif, on parle également de taux d’endettement différentiel dans la mesure où le calcul du taux d’endettement classique n’avantage pas les investisseurs.

Pour mémoire, dans le cadre d’un investissement locatif, si le crédit immobilier pour financer le bien est une charge, il ne faut pas oublier que les loyers perçus viennent compenser tout ou partie de cette dépense. De ce fait, un calcul différent doit être appliqué. L’objectif est de prendre en compte les paramètres capables de réduire le taux d’endettement, et donc de mieux accéder au crédit.

Le calcul du taux d’endettement différentiel est donc quelque peu différent. Dans un premier temps, vous devez calculer le solde investisseur en déduisant les charges foncières de vos revenus locatifs. Deux situations se présentent alors :

  • Le solde est positif, vous l’ajoutez à vos revenus ;
  • Le solde est négatif, vous le déduisez de vos ressources.

Enfin, pour obtenir votre taux d’endettement différentiel, vous réalisez le calcul suivant : charges / (revenus + solde investisseur) x 100.

Bon à savoir : les revenus locatifs sont pondérés à 70 %. Cela signifie que la banque ne va prendre en compte que 70 % des loyers, prenant ainsi en compte le risque de défaillance du locataire ou de vacance locative.

Toutes les banques ne prennent pas en compte le taux d’endettement différentiel, renseignez-vous auprès des établissements bancaires au moment de comparer les offres de crédit immobilier pour votre investissement locatif.

Quel est le taux d’endettement différentiel maximum ?

Si le calcul du taux d’endettement différentiel est quelque peu différent de celui du taux d’endettement classique, sachez que les mêmes règles s’appliquent en termes de plafond. De nouvelles règles sont entrées en vigueur au 1er janvier 2022, le haut conseil de stabilité financière impose aux banques de ne pas prêter à des ménages dont le taux d’endettement serait supérieur à 35 %.

Sachez toutefois qu’une tolérance est acceptée sur 20 % des dossiers dès lors que le reste à vivre est assez élevé. Le reste à vivre, pour mémoire, est le montant qui reste aux ménages pour leurs dépenses du quotidien. Prenons un exemple simple. Vous avez un revenu de 1 500 €. Avec un taux d’endettement de 35 %, il ne vous reste que 975 €. Avec un salaire de 8 000 €, même avec un taux d’endettement à 39 %, le reste à vivre est cette fois de 4 880 €. L’endettement est, ici, beaucoup moins pénalisant que pour un revenu modeste.

L’objectif de HCSF et des banques est d’éviter une situation de surendettement pour préserver les ménages et veiller à ce que les banques puissent être remboursées pour les sommes prêtées.

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Exemple de calcul de taux d’endettement différentiel

Soyons un peu plus concrets afin de vous aider à y voir plus clair.

  • Vous percevez un salaire de 4 000 € par mois avec des loyers à hauteur de 1 500 €. Pondérés, les revenus considérés par la banque atteignent 1 050 €. Vous avez un prêt immobilier à 1 300 € et des charges foncières à hauteur de 900 €.
  • Votre solde investisseur est de 1 050 € – 900 € = 150 €.
  • Vous ajoutez votre solde positif à vos revenus : 4 000 € + 150 € = 4 150 €.
  • Votre taux d’endettement différentiel est de 1 300 € / 4 150 € x 100 = 31,32 %.

Selon ce calcul, votre taux d’endettement est sous la barre des 35 %, ce qui vous permet d’accéder au prêt immobilier pour votre investissement locatif.

Pour bien comprendre, reprenons ces éléments pour calculer votre taux d’endettement classique : (1 300 € + 900 €) / (4 000 € + 1 500 €) x 100 = 40 %.

Ces calculs démontrent effectivement l’importance de prendre en compte le calcul du taux d’endettement différentiel qui vous ouvre les portes du crédit, ce qui n’aurait pas été le cas avec un simple calcul de taux d’endettement.

Le conseil de François !
Si votre banque ne pratique pas ce calcul, nous vous invitons à comparer les offres. D’une part, cela vous permettra de trouver le meilleur taux pour votre prêt immobilier locatif. D’autre part, vous pourrez trouver une banque offrant de meilleures conditions pour ne pas remettre en cause votre projet immobilier. 
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