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Qu’est-ce qu’un taux fixe d’emprunt immobilier ?

Par définition, les taux d’intérêts ne sont autre que les pourcentages pratiqués par les organismes bancaires et autres établissements de crédit afin de rémunérer leurs activités. Ces taux correspondent ainsi à différents éléments : niveau de prise de risque en fonction du profil de l’emprunteur immobilier, politique interne de la banque, etc.

Dans les faits, bien que les organismes prêteurs soient en mesure d’adapter leurs taux, ces derniers doivent légalement être en dessous du taux d’usure qui n’est autre que le plafond légal de taux imposé par la Banque de France afin de protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus. Ce taux d’usure est par ailleurs révisé chaque trimestre.

Représentant donc le pourcentage du capital emprunté, ces intérêts seront récupérés par l’organisme de prêt par le biais de mensualités.

Le taux pouvant être fixe, variable, capé ou encore semi-fixe, lorsque celui-ci est dit fixe, cela implique qu’il restera le même pendant toute la durée du crédit immobilier.

Définition du taux fixe

Quelle est la définition du taux fixe ? Quelle relation y a-t-il entre taux fixe et crédit immobilier ? Actuellement favorisé tant par les établissements prêteurs que par les emprunteurs immobiliers, le taux fixe d’un crédit demeurera le même dès le déblocage des fonds de l’emprunt immobilier jusqu’à sa dernière mensualité. Considéré comme étant un taux de sécurité, il est indispensable de bien le négocier en amont compte tenu du fait que c’est lui qui sera conservé durant toute la période du crédit.

Ainsi, contrairement à un crédit à taux variable ou révisable, l’avantage du taux fixe est le fait qu’il vous permet de connaître le coût total de votre crédit immobilier et d’avoir une parfaite visibilité sur son ensemble grâce au tableau d’amortissement que l’organisme prêteur sera en mesure de vous délivrer avec son offre de prêt.

Véritable calendrier de remboursement détaillé, ce dernier vous permettra dès lors d’observer la date et le montant de paiement de l’ensemble des échéances du crédit et décrira dans les moindres détails la part de chaque mensualité accordée au capital, aux assurances et aux intérêts.

D’autres avantages peuvent également être accordés au crédit immobilier à taux fixe :

  • La sécurité financière : si les taux venaient à augmenter, vous ne serez pas concerné par cette hausse.
  • Simplicité de compréhension de l’offre de prêt.
  • Tranquillité d’esprit : pour de nombreux emprunteurs immobiliers, il est psychologiquement plus confortable de ne pas dépendre des éventuels aléas financiers.

Malgré tous ces avantages, le taux fixe peut toutefois présenter certains inconvénients :

  • Le taux fixe est généralement supérieur, pour un même crédit à la même période donnée, au taux variable.
  • Si les taux venaient à baisser, vous ne pourriez pas bénéficier de cette baisse à moins de renégocier le taux de votre crédit via un rachat.
  • En cas de remboursement anticipé, sauf négociation préalable, des pénalités pourraient être appliquées (3 % du capital restant dû), ce qui augmentera le coût global du crédit.

Quel est le taux fixe actuel en 2022 ?

Les barèmes de taux de crédit immobilier variant d’un endroit à un autre, en fonction du marché des organismes bancaires et des taux officiels courants des banques centrales, les établissements maintiennent, baissent ou augmentent leurs taux d’intérêts. On peut donc observer des écarts plus ou moins importants entre les différentes offres de prêt immobilier.

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Les taux fixes pour la France

Nombre d'années 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux bas 0.69% 0.69% 0.95% 1.1% 1.25%
Taux médian 1.19% 1.33% 1.52% 1.64% 1.77%

En novembre 2021, le taux moyen restait particulièrement bas comme il l’a été tout au long de l’année. Le moment était donc propice à l’achat. Le taux moyen était de 0,99 % pour un prêt sur 20 ans et de 1,13% pour un prêt sur 25 ans selon les données de l’Observatoire Crédit Logement. Il est encore trop taux pour statuer sur la situation en 2022 mais le début d’année devrait rester intéressant pour les emprunteurs même si l’on peut craindre une éventuelle remontée des taux.

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Exemple de calcul de prêt à taux fixe

Prenons pour exemple un crédit immobilier de 300.000 € souscrit pour une période de 20 ans avec le taux moyen constaté en novembre 2021 (1.06 %). Cela représentera hors assurances une mensualité de 1.388 euros pour un coût total de crédit de 33.055 euros.

N’hésitez pas à utiliser notre baromètre pour calculer votre mensualité ainsi que le coût total du crédit immobilier que vous souhaitez obtenir.

Rappelons que pour parvenir à fixer un taux immobilier, un établissement bancaire tiendra compte en premier lieu du taux auquel il emprunte à la Banque Centrale Européenne qui est chargée de gérer la politique économique et monétaire de l’Union européenne et prend ensuite en compte son coût de fonctionnement, sa marge commerciale ainsi que le coût du risque selon le profil emprunteur (plus le risque sera grand, plus le taux sera haut).

Une fois tous ces éléments pris en compte, un barème de taux révisé chaque mois est réalisé par l’établissement bancaire qui définira ainsi les taux minimums, moyens et maximums qu’il pourra accorder. Celui qui sera appliqué à votre prêt immobilier dépendra :

  • De la durée du crédit : plus il sera long, plus le taux augmentera.
  • De votre profil emprunteur : plus vous présenterez de bonnes garanties, plus l’établissement sera en mesure de vous accorder un taux avantageux.
  • Votre apport personnel : présenter un apport personnel (que vous pouvez cumuler ou obtenir grâce au prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant) vous permettra à de meilleurs taux.

Taux fixe et TAEG : quelle différence ?

Les offres de crédit immobilier mentionnant différents taux d’intérêts, il est opportun de savoir les distinguer.

Le taux nominal évoqué dans votre offre correspondra au taux fixe appliqué par la banque sur le capital emprunté. Ce taux ne tenant pas compte des frais annexes, il convient dès lors de se référer au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui, rappelons-le remplace le TEG (Taux Effectif Global) depuis le 1er octobre 2016 et qui inclut dès lors les nombreux frais qui peuvent impacter le coût global du crédit (assurances, frais de dossiers, etc.) afin de connaître le coût réel du prêt.

La mention du TAEG est obligatoire dans toute offre de crédit en France afin de mettre en évidence les éventuels frais dissimulés. C’est cet élément qu’il faut prendre en compte lors de la comparaison et de la mise en négociation des offres de crédit.

Comment est calculé un taux fixe ?

En contractant un crédit immobilier à taux fixe, le tableau d’amortissement que nous avons évoqué plus haut vous permet d’avoir une idée précise quant aux mensualités qu’il vous faudra rembourser. Le montant de ces dernières sera calculé chaque mois en fonction du capital restant dû.

Le premier mois, le montant des intérêts sera calculé sur le total de la somme empruntée compte tenu du fait que rien n’aura encore été remboursé. Dès l’échéance suivante, une partie ayant été déjà remboursée, le montant des intérêts sera calculé sur un montant de capital diminué. Toutefois, inutile de se creuser les méninges, pour que le montant total du capital à rembourser soit fixe chaque mois, la part est ajustée chaque mois par l’organisme bancaire.

Lorsque vous connaissez le montant de votre mensualité, si vous souhaitez calculer combien vous coûteront les intérêts, vous aurez la possibilité de réaliser l’opération suivante :
Intérêts = 12 X durée du prêt X mensualité – montant du prêt

Exemple : Si vous empruntez 250.000 € sur une période de 25 ans et que votre mensualité est de 950 €, le coût total des intérêts sera de 12 X 25 X 950 – 250.000 = 35.000€

Échéances de prêt immobilier à taux fixe

On distingue deux types d’échéances à taux fixe : le taux fixe à échéances constantes et celui à échéances évolutives.

Le taux fixe à échéances constantes

Il s’agit-là du cas le plus classique et implique que les mensualités sont constantes pendant toute la durée du crédit. Le montant des mensualités est donc connu à l’avance et l’emprunteur immobilier profite d’une totale visibilité sur son crédit, ce qui facilite sa gestion de budget.

Le taux fixe à échéances évolutives

Pour ce type de solution, le taux restera le même durant toute la période du prêt mais les mensualités quant à elles seront augmentées de 1 à 2 % chaque année afin de non seulement pouvoir économiser sur le coût global du crédit mais aussi amortir plus rapidement le capital.

Il peut également s’agir d’un prêt à taux fixe dont les mensualités varient en cours de remboursement. On parle alors de prêt lissé ou de prêt à paliers. L’objectif de ces deux solutions et de réduire le coût total du crédit en souscrivant un crédit long et un autre plus court avec chacun un taux fixe.

Les avantages et les inconvénients du taux fixe

Maintenant que nous avons fait un état des lieux assez vaste de ce qu’est un taux fixe immobilier, vous vous demandez peut-être si c’est un bon choix pour votre futur prêt. Pour vous aider à vous décider, nous vous avons préparé un tableau avec les principaux avantages et inconvénients du taux fixe.

Choisir le taux fixe
Les avantages du taux fixe Les inconvénients du taux fixe
Le taux étant fixe, il n’évolue pas pendant toute la durée du crédit et ne va donc pas augmenter.

Vous connaissez dès le début de votre prêt quelles sont vos mensualités et donc le coût total de votre crédit ce qui vous aide à organiser votre budget.

Le concept de taux fixe est plus facile à comprendre (en opposition avec le taux variable).

Comme le taux est fixe, il est généralement plus élevé que le taux variable sur la même période.

Impossible de profiter des taux qui baissent sans devoir passer par une renégociation ou un rachat de crédit.

En cas de remboursement anticipé, des pénalités peuvent vous être appliquées (elles correspondent à 3 % du capital restant et le montant est plafonné à 6 mois d’intérêts).

Vous l’aurez compris, si le taux fixe est une solution sécuritaire, il est d’autant plus intéressant de bien le négocier en amont puisque c’est lui qui va influer sur les mensualités et le montant des intérêts.

Pas de mauvaise surprise par la suite puisqu’il est fixe et qu’il permet de bien organiser son budget. Si jamais les taux baissent beaucoup, vous pouvez toujours envisager de renégocier votre crédit avec votre banque ou de vous le faire racheter par un autre établissement.

Le conseil de François !
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