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TAEG ou TEG ? Au 1er octobre 2016, le TAEG s’est substitué au TEG dans les contrats de prêt émis pas les établissements bancaires. Le TAEG est le taux qui représente le coût total du crédit. Il est également utilisé pour vérifier que le taux de l’emprunt ne dépasse pas le taux d’usure publié par la Banque de France.

Contrairement au TEG, son prédécesseur, le TAEG prend en compte tous les frais mentionnés sur l’offre de prêt (excepté les frais de notaire), y compris les assurances invalidité et chômage. Il est conforme aux normes européennes pour une parfaite harmonisation entre États.

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Les taux fixes pour la France

Nombre d'années 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux bas 0.19% 0.38% 0.56% 0.75% 0.98%
Taux médian 0.72% 0.84% 1.02% 1.18% 1.41%

Comment savoir si le TAEG est faux ?

La base de calcul du TAEG est toujours la même quels que soient les textes ou leur date d’application. Il s’agit d’une équation mathématique à résoudre. Cette formule est désignée comme l’équation des intérêts composés ou la formule des flux actualisés (ou formule d’actualisation des flux). Bref, cette équation mathématique est quelque peu barbare et insoluble pour la plupart d’entre nous.

Mais chez lesfurets, on a pensé à tout et on vous propose, en rentrant simplement quelques chiffres fournis par votre organisme prêteur, de vérifier si le TAEG indiqué peut être erroné (pour tout projet immobilier, nous vous conseillons d’effectuer une simulation plus approfondie) :

Que faire en cas de TAEG erroné ?

Le TAEG doit être obligatoirement indiqué par les établissements de crédit dans les publicités, les offres préalables de crédit et dans les contrats de prêt.

En l’absence de mention du TAEG ou en cas de mention d’un TAEG erroné, suite à une erreur de calcul par exemple, vous pouvez saisir la justice. Le juge peut annuler totalement ou partiellement les intérêts liés au crédit. Pour fixer le montant des intérêts annulés, le juge tient généralement compte du préjudice subi par l’emprunteur.

Le TAEG ne doit pas être supérieur au taux d’usure applicable, c’est-à-dire le taux maximal légal applicable en France. Différents taux d’usure existent selon votre situation : somme empruntée, durée et type de prêt (immobilier, consommation, etc.). Là encore, si tel est le cas, la justice peut être saisie.

Lorsqu’un emprunteur s’aperçoit que son organisme prêteur s’est trompé dans le calcul de son TAEG, il peut contester à partir du jour où l’erreur a été découverte. D’après le Code du commerce, il dispose d’un délai de 5 ans pour le contester, à partir du moment où il a connu ou aurait dû connaître l’erreur.

Vers qui se tourner pour contester son TAEG /TEG ?

Si le TAEG calculé par vos soins est supérieur au TAEG fourni par votre organisme prêteur, alors vous pouvez vous rapprocher de lui pour obtenir des explications et, en cas avéré d’erreur, obtenir un dédommagement. Vous pouvez également vous faire accompagner d’une société spécialisée qui entamera des démarches à votre place pour obtenir réparation.

Notez que si le TAEG calculé par vos soins est inférieur au TAEG fourni, l’erreur étant en votre faveur, l’établissement prêteur sera difficilement attaquable.

Erreur sur le TAEG / TEG et jurisprudences

Selon la Cour de cassation, un emprunteur qui conteste le TAEG erroné d’un crédit bancaire doit ne pas avoir pu déceler l’erreur dès l’origine, notamment en lisant le contrat de prêt. Se dire ignorant en matière bancaire ne suffit pas.

Par conséquent, pour contester, il faut présenter une argumentation solide pour obtenir gain de cause auprès du tribunal. Si toutes les informations concernant l’offre de prêt signée étaient claires, le juge pourrait considérer que l’emprunteur était capable de comprendre et de vérifier que le TAEG n’était pas erroné.

Jusqu’en juin 2020, la Cour de cassation jugeait qu’une erreur sur le TAEG d’un crédit consenti à un particulier faisait perdre à l’organisme prêteur le droit aux intérêts prévus et ne lui permettait d’exiger que le paiement d’intérêts au taux légal, généralement très inférieur au taux souscrit, qui a été longtemps proche de zéro.

Mais la jurisprudence a été modifiée par la Cour de cassation à cette date.

« Désormais », explique-t-elle, « la clause fixant les intérêts convenus n’est pas nulle au prétexte qu’elle comporterait une erreur, mais le juge fixera la proportion d’intérêts dus par l’emprunteur. »

« La loi », explique la Cour, « impose de mentionner le TAEG dans tout écrit constatant un contrat de prêt à un consommateur, mais elle ne prévoit aucune sanction, c’est-à-dire aucune conséquence en cas de non-respect de cette obligation. »

C’est donc au juge qu’il revient de décider des conséquences de l’inexactitude. Le prêteur n’encourt plus l’annulation du taux d’intérêt convenu comme cela a pu être le cas à une époque mais il peut être « déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice subi par l’emprunteur » et de « la gravité du manquement commis par le prêteur », dit la Cour. Dans un second arrêt, elle précise que cette « déchéance du droit aux intérêts » peut être « totale ou partielle ». C’est au juge de décider.

Contester son TAEG n’est donc plus une aubaine : c’est s’engager dans une procédure qui peut s’avérer longue et coûteuse. Il faut donc bien réfléchir et avoir des éléments tangibles avant d’entamer une telle démarche.

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Erreur sur les offres de prêt immobiliers

Les principales obligations légales au contrat de prêt immobilier

Nous avons listé ci-après les principales obligations légales au contrat de prêt immobilier.

Évaluation de la solvabilité de l’emprunteur

Avant de faire une offre à un particulier, l’établissement prêteur doit informer l’emprunteur des conséquences de la souscription à un emprunt, notamment sur les risques de surendettement, et vérifier sa solvabilité et ses capacités de remboursement.

Le taux annuel effectif global (TAEG)

Le TAEG doit être obligatoirement indiqué par les établissements de crédit dans les publicités, les offres préalables de crédit et dans les contrats de prêt. Il permet à l’emprunteur d’évaluer le coût total de son crédit.

Le TAEG ne peut pas être supérieur au taux d’usure. Il comprend : le taux d’intérêt de base ; les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier) ; et éventuellement des primes d’assurance, lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l’établissement prêteur.

La fiche standardisée européenne (FISE)

Pour permettre à l’emprunteur de comparer les offres de crédit entre elles, les organismes prêteurs doivent mettre à disposition du client l’ensemble des informations sur les produits proposés.

Une fiche standardisée européenne (FISE) mentionnant les principales caractéristiques du prêt envisagé doit être remise à l’emprunteur avec l’offre de crédit. La FISE résume les principales caractéristiques de l’offre de prêt.

Le contenu de l’offre

Une offre de prêt doit être adressée gratuitement par l’organisme prêteur, et par écrit, à l’emprunteur et aux éventuelles cautions.

Sur l’offre de prêt doivent être mentionnés notamment :

  • L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution
  • La nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel)
  • L’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison)
  • La date à laquelle les fonds seront disponibles
  • Dans le cas d’un prêt à taux variable, un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit
  • Le montant du crédit, son coût total et son taux
  • Les garanties exigées
  • Les conditions de transfert du prêt à une autre personne
  • L’information que l’emprunteur peut souscrire à une assurance auprès de l’assureur de son choix
  • Un échéancier des amortissements détaillant la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts pour un prêt à taux fixe, ou tableau d’amortissement
  • Une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt pour un prêt à taux variable

Assurance emprunteur

L’établissement prêteur peut demander à son client de souscrire à une assurance emprunteur. L’information sur le caractère obligatoire ou facultatif de l’assurance doit être précisée, dès l’offre préalable de crédit.

La banque peut proposer un contrat avec un assureur partenaire, mais l’emprunteur reste libre de s’adresser à l’assureur de son choix.

Les principales erreurs rencontrées sur les offres de prêt immobilier

Les 5 irrégularités les plus fréquemment rencontrées concernent le TAEG.

De nombreux dossiers présentent un calcul basé sur l’année lombarde ou année bancaire, c’est-à-dire sur 360 jours au lieu de 365. La jurisprudence a de nombreuses fois rappelé que le calcul en année lombarde est interdit : le taux d’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt, tout comme le TAEG, doit être calculé sur la base de l’année civile. Toute infraction à cette règle peut être contestée.

Les autres anomalies constatées concernent les revenus, les frais notariés et les frais de caution, ces derniers n’ayant pas été évalués correctement ou intégrés dans le calcul du TAEG.

L’omission du taux de période (taux calculé à partir d’une période unitaire qui correspond à la périodicité des versements effectués par l’emprunteur) est également une erreur fréquente.

On observe également de manière significative des erreurs sur les coûts liés aux périodes de préfinancement, sur l’assurance emprunteur et sur les frais de prise de garantie liés au contrat d’assurance vie pris en nantissement.

Synthèse des conseils et points de vigilance

Afin de prévenir les erreurs sur les offres de prêt immobilier, il est conseillé de se faire accompagner par un expert du crédit, lequel pourra à la fois négocier pour vous un taux plus avantageux et déceler les éventuels éléments problématiques présents dans le contrat de prêt.

Lisez attentivement votre offre de prêt et n’hésitez pas à poser des questions à votre conseiller. Vérifiez que les principales obligations légales sont mentionnées à votre contrat de prêt immobilier. Demandez le détail du calcul du TAEG mentionné.

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