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Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Également appelé « seuil d’usure », le taux d’usure correspond au taux maximal que les établissements prêteurs sont autorisés à appliquer dans le cadre d’une demande de souscription à un prêt immobilier. Le taux d’usure a donc vocation à protéger les emprunteurs contre toute dérive émanant des établissements prêteurs.

En vertu de l’article L313-3 du Code de la Consommation, « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ».

Ainsi, l’établissement prêteur octroyant un prêt usuraire est passible d’une peine d’emprisonnement de deux ans et/ou d’une amende de 300.000 euros.

Article L341-50 du Code de la consommation : « Le fait de consentir à autrui un prêt usuraire ou d’apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt usuraire ou d’un prêt qui deviendrait usuraire au sens de l’article L. 314-6 du fait de son concours est puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300.000 euros. ».

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant ; il correspond à la moyenne des taux effectifs moyens pratiqués par l’ensemble des établissements de crédit augmentés d’un tiers. Le taux d’usure est publié au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Quel est le taux d’usure en France ?

Au 1er avril 2021, les taux d’usure sont fixés en fonction des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au premier trimestre 2021. Ils varient en fonction du montant emprunté, de la durée d’emprunt et de la catégorie de prêt.

  • Pour les prêts à taux fixe de plus de 75.000 € d’une durée inférieure à 10 ans, le taux d’usure est fixé à 2,52 %.
  • Pour les prêts à taux fixe de plus de 75.000 € d’une durée comprise entre 10 ans et 20 ans, le taux d’usure est également fixé à 2,52 %.
  • Pour les prêts à taux fixe de plus de 75.000 € d’une durée supérieure à 20 ans, le taux d’usure est fixé à 2,60 %.
  • Pour les prêts à taux variable de plus de 75.000 €, le taux d’usure est fixé à 2,53 %.
  • Pour les prêts relais de plus de 75.000 €, le taux d’usure est fixé à 3,05 %.

Comment contourner le taux d’usure ?

Alors qu’il a vocation à protéger le consommateur, le taux d’usure tend aujourd’hui à être préjudiciable à certaines catégories d’emprunteurs. En effet, pour ces catégories d’emprunteurs, le Taux annuel effectif global (TAEG) augmenté d’un tiers dépasse fréquemment le taux d’usure.

Rappelons ce qu’est le TAEG. Appelé taux effectif global (TEG) jusqu’en 2016, le TAEG est le taux prenant en compte l’ensemble des frais induits par la souscription à un prêt immobilier, à savoir les intérêts d’emprunt, les frais de dossier, les honoraires d’un courtier en assurance de prêt immobilier (le cas échéant), le coût de l’assurance emprunteur, les frais de garantie, les frais d’évaluation du bien immobilier, tous les autres frais induits par l’obtention du crédit (ouverture d’un compte bancaire, etc.).

Les catégories d’emprunteurs concernées sont, par exemple, les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé, exerçant un métier dangereux ou pratiquant un sport à risques ; ces catégories d’emprunteurs se voient fréquemment appliquer des surprimes lors de la souscription à une assurance de prêt immobilier.

Ces surprimes, qui peuvent être très onéreuses, viennent s’ajouter aux autres frais induits par le prêt immobilier ; le TAEG du prêt immobilier est alors susceptible de dépasser le taux d’usure. Il en va de même des emprunteurs seniors qui, même s’ils empruntent souvent sur des périodes plus courtes, ont généralement une assurance de prêt immobilier particulièrement coûteuse, d’où une forte augmentation de leur TAEG.

Plusieurs solutions s’offrent aux emprunteurs concernés par un dépassement du taux d’usure :

  1. Ils peuvent, par exemple, faire en sorte de réduire les frais annexes de leur prêt immobilier.
  2. Changer d’assurance de prêt immobilier (délégation d’assurance).
  3. N’opter que pour les garanties obligatoires de l’assurance de prêt immobilier afin d’en réduire le coût.
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Réduction des frais annexes du prêt immobilier

Lorsque vous contractez un emprunt immobilier, des frais annexes s’ajoutent au montant proprement dit de votre emprunt : assurance de prêt immobilier, frais de dossier, frais de garantie (caution, privilège prêteur de denier ou hypothèque), intérêts d’emprunt, honoraires d’un courtier en assurances de prêt immobilier (le cas échéant). L’ensemble de ces frais annexes sont comptabilisés dans le TAEG (taux annuel effectif global) et, si leur montant est particulièrement élevé, peuvent entraîner un dépassement du taux d’usure.

La solution consiste alors à renégocier le montant de ces frais annexes. En réduisant le montant des honoraires de votre courtier en assurances de prêt immobilier, de vos frais de dossier, etc., vous pourrez diminuer votre TAEG afin de ne plus dépasser le taux d’usure.

Assurance de prêt immobilier : délégation d’assurance

Lorsque vous contractez un emprunt immobilier, il est vivement recommandé de souscrire à une assurance de prêt immobilier. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, l’assurance de prêt immobilier est exigée par la majorité des établissements prêteurs, ceci afin de se prémunir en cas d’incapacité de l’emprunteur à rembourser ses échéances de prêt.

Suivant l’organisme assureur qui vous l’octroie, l’assurance de prêt immobilier peut représenter entre 30 et 50 % du coût de votre emprunt immobilier. Or, le coût de l’assurance de prêt immobilier est comptabilisé dans le TAEG et peut entraîner un dépassement du taux d’usure. Dans ce cas, vous pouvez souscrire à une assurance emprunteur autre que celle proposée par votre banque.

En effet, l’assurance de groupe proposée systématiquement à tout emprunteur par les établissements bancaires est particulièrement coûteuse. Elle peut notamment s’avérer onéreuse pour les profils à risques. Dans le cadre d’une délégation d’assurance, il est possible de souscrire à une assurance individuelle auprès d’un organisme assureur indépendant. L’assurance individuelle offre l’avantage d’être moins coûteuse que l’assurance de groupe. Ce faisant, vous pourrez réduire votre TAEG de sorte qu’il ne dépasse plus le taux d’usure.

Effectuer une délégation d’assurance est une démarche simple ; elle est possible en vertu des lois Lagarde, Hamon et Bourquin.

  • En vertu de la loi Lagarde, les emprunteurs ne sont plus tenus de souscrire à l’assurance de groupe de leur banque ; ils peuvent opter pour une assurance individuelle proposée par une compagnie d’assurance externe.
  • En vertu de la loi Hamon, les emprunteurs peuvent changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment au cours de la première année de leur crédit, à condition de choisir une assurance individuelle offrant des garanties équivalentes à celles de l’assurance de groupe de leur banque.
  • De même, en vertu de la loi Bourquin, les emprunteurs peuvent changer d’assurance à la date anniversaire de leur contrat d’assurance de prêt immobilier, à condition de choisir une assurance individuelle offrant des garanties équivalentes à celles de l’assurance de groupe de leur banque.

Assurance de prêt immobilier : opter pour une formule minimale

Une autre solution pour réduire le montant de votre TAEG consiste à souscrire, dans un premier temps, à une assurance de prêt immobilier avec un minimum de garanties, à savoir les garanties obligatoires (garanties décès et invalidité).

Le conseil de François !
Vous réduirez ainsi le coût de votre assurance de prêt immobilier et par là-même votre TAEG. Dès lors que vous aurez obtenu votre prêt immobilier, vous pourrez tout à fait ajouter des garanties facultatives (perte d’emploi, etc.) à votre contrat d’assurance de prêt immobilier afin d’être mieux couvert.
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