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Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt variable ou révisable ?

Opposé au taux fixe qui ne connait aucune variation durant toute la durée de remboursement du crédit et qui se calcule de la façon suivante : 12 x durée du prêt x mensualité – capital emprunté, le prêt à taux variable, permet d’obtenir un emprunt immobilier à taux d’intérêt réévalué chaque année selon un indice de référence du marché monétaire indexé sur l’inflation : l’Euribor, qui peut être coté 3, 6 ou 12 mois.

L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) représente ainsi le taux d’intérêt moyen auquel la plupart des banques européennes se fient. L’organisme prêteur ajoute ensuite à ce taux une marge allant de 1 à 3 % selon le profil emprunteur immobilier (âge, taux d’endettement, capacité d’emprunt, profession, revenus, apport personnel, profil de santé, etc.) et qui restera fixe durant toute la durée du contrat.

Attention, il est indispensable que votre contrat de crédit immobilier mentionne avec précision l’indice de référence initial ainsi que la marge ajoutée (dans la limite imposée par le taux d’usure que nous évoquerons plus loin).

Ainsi, si vous souhaitez contracter un emprunt immobilier à taux variable ou révisable indexé sur un Euribor 6 mois coté à 0.25 % et que votre banque applique une marge de 1.5 %, votre taux nominal de départ sera de 1.75 % (hors frais de dossier, assurances, etc.).

Le taux variable ou révisable capé

Pour limiter la hausse des taux, dans la grande majorité des cas, l’option capé sera évoquée dans l’offre de crédit immobilier. On parlera dès lors de prêt immobilier à taux variable capé à 1, 2 ou 3 points. Cette option permettra de prévoir une limitation de la variation globale du taux d’intérêt afin de ne pas avoir à subir une trop forte hausse et offre ainsi une certaine sécurité financière comparé à un prêt à taux variable classique non capé.

Reprenons ainsi notre premier exemple en repartant sur un crédit immobilier à taux révisable capé avec un Euribor coté 6 à 0.25 %, une même marge de 1.5 % et un cap +1/-1.

Concrètement, quelle que soit la hausse de l’indice de référence (dans cet exemple à 0.25 le jour de la souscription du crédit), le taux initial de 1.75 % ne pourra pas excéder 2.75 %.

Quel est le taux variable actuel de référence ?

Bien que les taux historiquement bas que la France connait depuis quelques années aient conduit les organismes bancaires à mettre de côté leur catalogue de crédit immobilier à taux variable et que cette situation soit par ailleurs confortée par des indices de référence négatifs (-0.488 % au 15 juin 2021), cette tendance n’est pas figée dans le temps et la hausse des taux que l’on observe depuis quelques mois pourrait bien continuer sur sa lancée.

Par ailleurs, ce taux de référence n’est nullement influencé par le taux d’usure qui n’est autre que le seuil légal fixé par la Banque de France chaque trimestre et que les banques ne peuvent dépasser dans leurs offres de prêt.

Depuis 2021 le taux d’usure est fixé à 2.53 % pour les crédits à taux variable, à 2.52 % pour les prêts à taux fixes d’une durée de remboursement allant jusqu’à 20 ans et à 2.60 % pour ceux de plus de 20 ans.

Qu’est-ce que le TAEG révisable ?

Différent du Taux Effectif Global (TEG) qui correspond au taux nominal annuel et intègre les frais de garantie, le taux d’intérêt, les primes d’assurances le cas échéant, les frais de dossier, d’inscription et de garantie, le TAEG est quant à lui un taux actuariel qui tient compte de l’ensemble des intérêts. Depuis le 1er octobre 2016, il est le seul à répondre aux normes européennes et demeure désormais le seul élément de référence permettant de comparer les offres de crédits immobiliers.

Représentant ainsi le taux d’intérêt d’un emprunt, il peut être fixe comme variable. Si lorsqu’il est fixe il permet de profiter de mensualités constantes pendant toute la durée du crédit, lorsqu’il est révisable, ou variable, les mensualités de remboursement varieront à la hausse comme à la baisse selon l’indice de référence. Par ailleurs, les emprunts à TAEG révisables permettent souvent d’obtenir des mensualités plus basses.

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Les différentes variations du taux variable

Comme nous l’évoquions au début de cet article, le taux variable permet une multiplicité de propositions de crédits immobiliers :

  • Le prêt à taux variable capé que nous avons évoqué plus haut et qui prévoit une limitation de la variation du taux en cours de crédit.
  • Le prêt à taux révisable capé avec échéances plafonnées : bien que le taux soit prévu pour être capé dans l’offre de crédit, une variation à la hausse pouvant sensiblement augmenter le montant des mensualités et mettre en danger le remboursement du prêt, le contrat peut prévoir de plafonner les échéances à un certain montant. Bien entendu, cette option inclut le prolongement de la durée d’emprunt afin d’absorber la hausse du taux (on compte généralement cinq ans).
  • Le prêt à taux variable non capé et non plafonné : ce type d’offre présente des risques substantiels compte tenu du fait que les échéances peuvent augmenter sans aucune limite lors de chaque révision et risquent dès lors de mettre le budget de l’emprunteur en danger. Sans compter le fait que le crédit peut être allongé et son coût global augmenté.
  • Le prêt à taux variable à double indexation : beaucoup plus rare, son taux dépendra non seulement de l’indice de référence Euribor qui influencera le taux d’intérêt mais aussi de celui de l’INSEE qui aura une influence sur le montant de l’échéance qui se révèle plus important mais permet une durée d’emprunt moins longue.

Quels peuvent être les avantages et les inconvénients d’un taux variable ou révisable pour un prêt immobilier ?

Bien que le fait d’opter pour un crédit immobilier à taux variable puisse effrayer voire même rebuter certains emprunteurs, cette option présente désormais quelques avantages :

  • Lors de la souscription du prêt le taux variable est toujours inférieur à celui d’un taux fixe.
  • Le remboursement du prêt par anticipation est possible à chaque échéance sans indemnité.
  • Il permet de profiter des baisses de taux qui se répercutent sur les mensualités.

L’inconvénient majeur du prêt à taux variable réside dans le fait qu’il suit nécessairement les variations de taux, il peut donc se montrer risqué s’il est exposé à une hausse des taux, même en étant capé. De plus, contrairement à un prêt à taux fixe, il est impossible d’obtenir un tableau d’amortissement et de disposer de toutes les informations concernant le coût global du crédit compte tenu du fait que le taux est amené à varier.

Quel taux choisir fixe ou variable ?

Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question puisque la réponse dépend tout simplement du degré de risque que vous êtes prêt à prendre, mais aussi de la durée du crédit immobilier que vous souhaitez contracter. Pour des questions de stabilité et si l’emprunt est à long terme (plus de 15 ans), le taux fixe est généralement conseillé.

Toutefois, si vous projetez de revendre votre bien rapidement, vous pouvez tout à fait opter pour un taux semi-fixe qui implique de coupler une période à prix fixe durant les premières années et à taux variable pour les années suivantes afin de pouvoir profiter d’un taux de départ plus avantageux.

Peut-on passer d’un taux variable à un taux fixe ?

Il vous est tout à fait possible de passer d’un prêt à taux variable à un taux fixe (si une telle conversion est prévue dans une clause de votre contrat de crédit) dans le cas où vous ne souhaiteriez plus dépendre des imprévus. En règle générale, cette opération peut être mise en place à la date anniversaire de l’ouverture du crédit.

Si votre contrat ne prévoit pas cette possibilité, vous pouvez toujours faire racheter votre crédit.

Le conseil de François !
Mais tout d’abord et avant d’en arriver là, faites votre simulation de taux de prêt immobilier avec lesfurets ! Vous y verrez bien plus clair

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Les taux fixes pour la France

Nombre d'années 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux bas 0.19% 0.38% 0.56% 0.75% 0.98%
Taux médian 0.72% 0.84% 1.02% 1.18% 1.41%
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