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La gestion courante des biens indivis

En indivision, le bien appartient à plusieurs personnes, sans que leur part soit matériellement délimitée – vous n’êtes pas propriétaire de la salle à manger tandis que votre frère détient les chambres du premier étage… En revanche, chacun est propriétaire d’une quote-part, à hauteur de son investissement.

La plupart des décisions en indivision doivent être prises à la majorité des deux tiers des parts :

  • L’administration courante ;
  • Les réparations et entretiens ;
  • La conclusion d’un bail locatif ;
  • Le fait de confier la vente ou la mise en location du bien à une agence immobilière.

Mais de fait, cette règle des deux tiers se transforme vite en unanimité, lorsque les propriétaires du bien sont deux conjoints à parts égales. Tant mieux, car les décisions plus importantes, comme la vente ou l’hypothèque, ou encore la conclusion d’un bail commercial ou rural nécessitent l’unanimité.

Les indivisaires sont tenus de payer les dettes de l’indivision, à hauteur de leur quote-part : si l’un d’eux les assume seul, il peut réclamer aux autres un remboursement partiel. Si l’un des indivisaires occupe le bien seul, il doit aux autres une indemnité d’occupation.

Enfin, si l’un des indivisaires souhaite vendre, les autres sont prioritaires : ils doivent être prévenus un mois avant la vente des conditions, et notamment du prix, pour pouvoir faire une offre.

Les atouts de l’indivision

Le principal atout d’un achat en indivision est sa simplicité. En effet, ce régime ne nécessite ni formalité, ni délai supplémentaire lors d’un achat. Ainsi, n’importe quel groupe de personnes a accès à l’indivision, qu’il s’agisse d’un groupe d’amis ou d’un couple pacsé.

De plus, les mêmes droits sont accordés à tous les coïndivisaires en matière de la gestion du bien. Ils sont également libres de définir son utilisation, à la seule condition d’honorer leurs obligations respectives, par rapport au règlement des dettes et des charges liées au bien.

Une formule qui peut être contraignante

Si toutes ces règles semblent aller de soi lorsque les indivisaires sont un couple pacsé, elles peuvent se révéler plus lourdes si l’indivision résulte d’une succession, ou en cas de séparation des conjoints.

Dans le cas d’une succession, et si les héritiers entendent conserver le bien (une maison de famille ou un terrain, par exemple), il peut se révéler pertinent de mettre en place une convention d’indivision, pour en déterminer les règles de gestion courante. Elle est établie pour cinq années, tacitement renouvelables, ou pour une durée indéterminée.

La séparation, elle, a tout intérêt à se faire via un partage amiable : les parties fixent, comme elles l’entendent, la composition des lots, selon l’éventuel inventaire des biens. Ce partage amiable doit aussi être privilégié dans la liquidation d’une succession, car il évite de multiples démarches, notamment le recours au tribunal de grande instance.

C’est lui qui fixera l’autorisation de vendre en cas de désaccord sur la vente ou le partage. Cette autorisation sera ensuite confirmée par notaire, s’il n’y a pas opposition avant trois mois. Sinon, il faudra en passer par une demande de partage judiciaire, une procédure forcément plus lourde, et plus longue.

Le conseil d'Hervé !
Privilégiez le partage à l’amiable lors d’une séparation ! Cela vous coûtera moins cher, en temps comme en argent, et vous évitera bon nombre de démarches !
L’indivision étant un principe très répandu, il est important d’en saisir les bases exposées ici, afin de profiter comme il se doit de ses avantages tout en étant au courant des contraintes qu’il peut proposer !

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