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Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit, c’est le droit d’utiliser ou de percevoir temporairement les revenus d’un bien dont une tierce personne est propriétaire.

L’usufruit peut naître de la loi, d’une convention ou d’une décision judiciaire. Le calcul de l’usufruit s’évalue en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier.

Qui peut-être usufruitier ?

Il existe différents cas d’usufruit :

  • La loi prévoit que le conjoint survivant peut bénéficier de l’usufruit par succession de son époux décédé.
  • Par convention, le propriétaire d’un bien cède (par donation, vente, testament, SCI…) soit l’usufruit, soit la nue-propriété. Cette cession fait naître le « démembrement de propriété ». Généralement constitué pour la durée de vie de l’usufruitier, l’usufruit cesse à son décès. C’est alors qu’on parle d’usufruit viager.
  • Par décision judiciaire, la prestation compensatoire peut s’exécuter par l’attribution d’un bien en usufruit lors d’une procédure de divorce.
  • Des parents peuvent être usufruitiers d’un bien immobilier appartenant à leurs enfants mineurs.

Les droits et les devoirs de l’usufruitier

L’usufruitier jouit librement du bien, mais ne peut pas procéder à la vente d’un bien en usufruit.
En revanche, il n’a pas l’obligation de l’habiter et peut conclure des baux de location sans l’accord du nu-propriétaire, sauf s’il s’agit de baux commerciaux, artisanaux ou ruraux impliquant une durée minimale d’engagement.

La vente et la donation de l’usufruit sont possibles, et les bénéfices tirés de la location du bien ou de la vente reviennent au seul usufruitier. En revanche, à l’issue de l’usufruit, il ne peut pas réclamer de compensation financière pour avoir effectuer des travaux dans le bien par exemple.

L’usufruitier doit conserver les biens en l’état. Lorsque l’usufruit porte sur un immeuble, l’usufruitier doit prendre toutes les mesures utiles et nécessaires pour entretenir et assurer le bien. Il doit supporter les réparations d’entretien ainsi que toutes les taxes et charges liées à la jouissance du bien.

Le conseil d'Hervé !
L’usufruit locatif social permet à l’investisseur de bénéficier d’une décote comprise entre 30 et 50 % sur le prix d’achat du bien immobilier dont il confie la gestion à un bailleur social. En fin de contrat, il récupère l’usufruit et reconstitue ainsi la pleine propriété de son acquisition.

Comment prend fin un usufruit ? Ce que dit la loi

Pour trouver les règles de l’usufruit dans le Code civil, il faut se reporter au Livre II, Titre III, Chapitre Ier, articles 578 et suite. C’est ainsi que l’on trouve les textes de loi régissant les droits (section I) et les obligations (section II) de l’usufruitier. La section III, quant à elle, s’intéresse à l’extinction de l’usufruit.

Parmi les circonstances entraînant la fin de l’usufruit, le Code civil prévoit :

  • le décès de l’usufruitier ;
  • l’arrivée du terme prévu par les parties dans la convention ;
  • la réunion sur la même personne des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire, notamment du fait d’une vente ou d’une donation ;
  • la renonciation de l’usufruitier à son droit ;
  • le non-usage de l’usufruit pendant 30 ans ;
  • la perte de la chose, par exemple en cas de destruction du bien suite à un incendie ;
  • l’abus de jouissance par l’usufruitier mettant en péril les droits du nu-propriétaire ;
  • lorsque l’enfant atteint 16 ans pour les cas d’usufruit légal des parents ou tuteurs.
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