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Qu’est-ce qui rend une ville intéressante pour un investissement locatif ?

Un investissement immobilier locatif intelligent est un investissement qui répond à la demande. C’est un point essentiel. Pour cela, vous devez remplir un certain nombre de critères :

  • Une surface adaptée à la population locale (par exemple de petites surfaces près d’un campus universitaire) ;
  • Un bien situé de préférence à proximité des commodités ;
  • Un logement attractif (moderne, parfaitement isolé, etc.).

Des prestations conformes à la demande des locataires

Mais ce n’est pas tout. Même un bien immobilier de qualité parfaitement situé dans une ville ne trouvera pas preneur si vous investissez dans une commune où la demande n’est pas au rendez-vous.

Il est donc essentiel de choisir la bonne ville pour investir. N’oubliez pas que la gestion locative vous permet d’investir partout, même loin de chez vous. Vous n’aurez pas à gérer les visites, l’état des lieux d’entrée et de sortie, etc. Cela vous permet de saisir les meilleures opportunités.

Vous ne savez pas comment choisir la ville de votre investissement locatif, voici quelques conseils :

  • Choisir une ville reconnue pour son développement économique pour répondre favorablement aux actifs ;
  • Choisir une ville universitaire pour séduire à la fois les familles et les étudiants ;
  • Acheter dans une commune où les transports en commun sont particulièrement développés (une ville avec un métro ou un tramway est un vrai plus) ;
  • Suivre l’évolution démographique de la ville : dans certaines villes de France, la population augmente chaque année, c’est le signe d’une demande locative forte ;

Des quartiers séduisants

Le choix de la ville elle-même ne doit pas être le seul critère. Songez à étudier les différents quartiers de la ville pour savoir lesquels sont les mieux situés et offrent le maximum de services et de commerces aux habitants. Le niveau de sécurité d’un quartier peut aussi être un point essentiel à prendre en considération pour éviter un risque de vacance locative.

Des prix attractifs

Si vous êtes à la recherche d’un appartement pour un investissement locatif, vous n’êtes pas sans savoir que le prix de l’immobilier est à la hausse depuis quelque temps. Bien choisir la ville de votre investissement, c’est aussi trouver le bon compromis entre la demande et le prix au m². Si ce point est important au moment de l’achat, songez également à la revente et à la plus-value envisagée.

Et n’oubliez pas que certaines villes sont éligibles à des dispositifs de défiscalisation à l’image de la loi Pinel ou de la loi Denormandie, un point essentiel qui permet de préparer l’avenir tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt à moyen terme.

Idem pour le PTZ (prêt à taux zéro). Dans certaines villes, il permet de financer jusqu’à 40 % de votre acquisition (avec des plafonds), c’est un point à envisager pour réduire le coût global de votre crédit immobilier et donc de toujours mieux compenser vos mensualités de prêt par les loyers perçus.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Lorsque vous demanderez un prêt immobilier pour un investissement locatif à votre banquier, il va vous parler de rentabilité locative. C’est un élément fondamental pour l’obtention du crédit.

En réalité, il existe plusieurs types de rentabilité dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. La plus simple et celle qui est le plus souvent abordée est la rentabilité brute. Son calcul est le suivant :

  • (montant du loyer mensuel x 12) x 100 / prix d’achat.

Prenons un exemple pour que ce soit plus concret. Vous achetez un bien immobilier à 100 000 € et vous le louez 500 € par mois. La rentabilité brute est de : (500 x 12) x 100 / 100 000 = 6 %.

On parle également de rentabilité nette. Cette fois, vous prenez en compte le montant des charges déductibles des revenus locatifs :

  • Charges locatives récupérables ;
  • Taxe foncière ;
  • Dépenses ;
  • Intérêts d’emprunt ;

Imaginons cette fois que vous ayez chaque année des charges à hauteur de 3 000 €. Le calcul est le suivant :

  • ((montant du loyer mensuel x 12) – charges) x 100 / prix d’achat.

La rentabilité nette est de ((500 x 12) – 3 000) x 100 / 100 000 = 3 %.

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Quelles villes cibler pour un investissement locatif ?

Vous recherchez la meilleure ville pour un investissement immobilier locatif ? Voici quelques villes françaises qui se distinguent.

Reims

Reims est une ville où l’immobilier continue à prendre de la valeur, ce qui vous promet une belle plus-value à la revente. En attendant, la demande locative y est forte, stimulée par un vaste réseau d’entreprises et des pôles universitaires accueillant chaque année de nombreux étudiants.

Les caractéristiques de Reims :

  • Nombre d’habitants : 184 076 ;
  • Prix au m² : 2 688 € ;
  • Rentabilité : 5,5 % ;
  • Distance de Paris : 41 minutes.

Le Mans

Le Mans, ville connue pour ses célèbres 24 Heures, est une ville de l’ouest de la France qui séduit par sa situation géographique entre Paris, Rennes et Nantes. De nombreux espaces verts, un tissu économique dynamique, de nombreux programmes en zone B2 de la loi Pinel, il n’en faut pas plus pour en faire une ville en vogue ces derniers temps.

Les caractéristiques de Le Mans :

  • Nombre d’habitants : 143 325 ;
  • Prix au m² : 1 973 € ;
  • Rentabilité : 4,6 % ;
  • Distance de Paris : 1h.

Angers

À 1h30 de l’Atlantique et de Paris, Angers est une ville en pleine mutation. Première du classement des villes où il fait bon vivre en 2022, elle voit les prix de ses logements augmenter, mais promet encore une belle plus-value le jour où vous souhaiterez revendre. Dynamique sur tous les plans (économique, culturel, sportif, universitaire), elle séduit les investisseurs.

Les caractéristiques d’Angers :

  • Nombre d’habitants : 151 520 ;
  • Prix au m² : 3 359 € ;
  • Rentabilité : 4,7 % ;
  • Distance de Paris : 1h21.

Brest

En bord de mer, Brest séduit par sa position géographique. Ici, les biens sont rares et les loyers s’envolent, les prix à la hausse pourront être compensés par des loyers plus élevés. La deuxième ville la plus importante de Bretagne est tournée vers le tourisme et les activités marines, elle offre un cadre de vie enviable.

Les caractéristiques de Brest :

  • Nombre d’habitants : 139 163 ;
  • Prix au m² : 2 233 € ;
  • Rentabilité : 7,95 % ;
  • Distance de Paris : 3h30.

Nantes

Ville dynamique de l’ouest de la France, la capitale des Pays de la Loire a su développer une activité économique très florissante tout en offrant un cadre de vie très recherché sur les bords de la Loire. À 45 minutes de l’Atlantique, desservie par un aéroport international, elle n’a rien à envier aux plus grandes métropoles françaises.

Les caractéristiques de Nantes :

  • Nombre d’habitants : 303 382 ;
  • Prix au m² : 4 188 € ;
  • Rentabilité : 4,65 % ;
  • Distance de Paris : 2h15.

Saint-Étienne

Saint-Étienne offre aujourd’hui de très belles opportunités avec un prix de l’immobilier relativement faible par rapport aux autres grandes villes de France. Idéalement située avec sa position centrale, non loin des montagnes, elle accueille un grand centre d’affaires en pleine mutation et différents sites dédiés à l’activité tertiaire notamment.

Les caractéristiques de Saint-Étienne :

  • Nombre d’habitants : 171 057 ;
  • Prix au m² : 1 286 € ;
  • Rentabilité : 4,9 % ;
  • Distance de Paris : 2h48.

Mulhouse

Cette ville de l’est de la France se distingue également par un prix de l’immobilier qui n’a pas encore explosé, il est encore possible d’y faire de très belles affaires. À 30 km de la Suisse et 15 km de l’Allemagne, Mulhouse bénéficie d’un emplacement stratégique qui influe sur la demande locative.

Les caractéristiques de Mulhouse :

  • Nombre d’habitants : 110 370 ;
  • Prix au m² : 1 585 € ;
  • Rentabilité : 4,7 % ;
  • Distance de Paris en TGV : 3h07.
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