La SCI et le rachat de crédit

Rachat de crédit et SCI

La création d’une SCI (sociétés civiles immobilières) est une solution qui présente bien des avantages pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier. Au cours de son existence, une société civile immobilière peut logiquement être confrontée à des difficultés, des changements, ou se tourner vers de nouveaux projets. Le rachat de crédit pour une SCI peut être une bonne option pour pallier certaines problématiques et/ou entrevoir de nouveaux horizons. Lesfurets vous présente les conditions et les avantages de cette solution.

Qu’est-ce que le rachat de crédit pour SCI ?

Le rachat de crédit consiste à regrouper les crédits en cours en souscrivant un nouvel emprunt grâce auquel les anciens établissements et organismes prêteurs seront remboursés par anticipation. La durée de remboursement du nouveau crédit est alors rallongée, le montant mensuel à rembourser est de fait moins élevé et associé à une unique échéance. En somme, les crédits rachetés sont regroupés en un seul. Solution davantage connue pour les particuliers, les SCI sont également éligibles au rachat de crédit.

La création d’une SCI est une solution souvent avantageuse pour devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Ce type de société n’a pas de vocation commerciale au sens strict et n’est donc pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Selon la forme de la SCI, l’objet n’est pas d’acquérir des biens en vue de leur revente, mais il est possible de les louer. Constituée a minima de 2 associés, la SCI doit être inscrite au registre du commerce et des sociétés.

Il existe 5 types de SCI, chacune ayant des caractéristiques et des fonctions propres :

La SCI de location offre l’avantage d’acquérir et de gérer des actifs immobiliers dans l’optique de les louer en évitant les contraintes de l’indivision.
La SCI familiale, composée de membres de la même famille, recommandée pour la gestion et la transmission de biens immobiliers au sein d’une famille.
La SCI d’attribution de biens, qui permet aux associés propriétaires de construire ou d’acquérir un patrimoine immobilier, divisé ensuite en fractions.
La SCI de jouissance à temps partagé (forme moins répandue qui concerne généralement les résidences secondaires) permet à chaque associé propriétaire l’usage du bien immobilier. Chacun a droit à une période d’occupation calculée en fonction de son apport au capital social.
La SCI de construction-vente : c’est la seule forme de SCI qui permet une activité commerciale, elle concerne le plus souvent des professionnels de la promotion immobilière. Il s’agit ici d’acquérir un terrain afin d’y faire construire un bien, le plus souvent un immeuble, pour revendre ensuite l’ensemble.

Quel est l’intérêt d’un rachat de crédit pour une SCI ?

L’intérêt d’un rachat de crédit immobilier pour SCI peut revêtir diverses formes selon la situation et les perspectives de la SCI.

Si la SCI doit faire face à des difficultés ou des problématiques particulières, le rachat de crédit peut être une solution à envisager, notamment dans les cas suivants :

Un des associés ne peut plus honorer ses remboursements.
Les mensualités des crédits en cours contractés par la SCI constituent une charge trop élevée.
La trésorerie de la SCI est insuffisante pour financer certains travaux.
La SCI souhaite modifier la répartition des apports de chacun des associés, ou bien un associé propriétaire souhaite faire racheter son compte courant d’associé par la SCI, pour tout ou partie.

Au-delà de ces difficultés ou modifications, le rachat de crédit familial de SCI peut aussi être une opportunité pour mieux organiser sa succession, dans le contexte d’une SCI familiale, justement. Cette solution simplifie aussi la gestion financière de la société en regroupant tous les crédits en cours en un seul.

Par ailleurs, en réduisant le montant des mensualités, le taux d’endettement de la SCI diminue mécaniquement, ce qui peut permettre à cette dernière d’investir et de se projeter dans de nouveaux projets immobiliers.

Quelles sont les conditions pour faire un rachat de crédit pour une SCI ?

Les capacités financières de la société seront étudiées en premier lieu pour pouvoir obtenir un rachat de crédit pour une SCI. Deux bilans a minima seront nécessaires pour que le dossier de la SCI soit analysé. Tous les éléments seront passés au peigne fin et des garanties solides seront demandées : une hypothèque sur le ou les biens immobiliers de la SCI, ou une caution. Une caution solidaire peut également constituer une garantie. Les finances personnelles de chacun des associés pourront alors être mobilisées en cas de défaut de paiement.

Sur le modèle du crédit immobilier « classique », une assurance emprunteur devra également être souscrite pour le nouvel emprunt que constitue ce rachat de crédit.

Si le rachat de crédit est motivé par le projet d’un nouvel investissement immobilier, un crédit hypothécaire sera alors nécessaire, si ce projet implique d’ajouter un nouveau montant. Le montant emprunté à cet effet dépendra de la quotité hypothécaire, appelée aussi ratio, du bien immobilier mis en garantie.

Ce ratio, exprimé en pourcentage, est calculé selon la formule suivante :

Encours de tous les crédits constitutifs du rachat de crédit / valeur du bien * 100

Plus ce pourcentage est élevé, plus il y a de risques pour l’organisme prêteur. De fait, la quotité hypothécaire ne doit pas dépasser 80 % (maximum) pour pouvoir obtenir un tel crédit.

Quelle est la procédure et quels sont les documents à fournir ?

Afin de permettre à la banque ou à l’organisme prêteur d’étudier la demande de la SCI pour son rachat de crédit, il sera nécessaire d’instruire un dossier de financement solide.

Dans ce dossier, devront figurer les documents suivants :

les statuts de la SCI
les comptes précis et détaillés de la SCI : ceux-ci devront ainsi mentionner explicitement la charge du prêt

Ce dossier sera transmis à l’établissement bancaire ou organisme de crédit susceptible de faire le rachat de crédit. Afin de bénéficier des meilleurs taux et conditions pour le nouveau prêt, il est fortement recommandé de comparer les offres de différents établissements.

Le conseil de François !

Avec lesfurets, vous pouvez faire une simulation et établir un comparatif des différentes solutions qui vous sont proposées, au regard de votre dossier et des raisons qui motivent ce rachat de crédit pour la SCI.

Par ailleurs, faire appel à un courtier pour le rachat de crédit d’une SCI est aussi une solution avantageuse. Les démarches souvent complexes selon la situation de la SCI et les éléments à considérer sont menées par ce professionnel du courtage. Conseiller, mais aussi négociateur, c’est un intermédiaire de choix entre les banques et autres établissements de crédit, et ses clients détenteurs d’une SCI qu’il accompagne.